金地兰亭广场彭伋：精致主题化商业打造超级粉丝专属空间

　　编者按：经历了十年萌芽期的云南商业，如今已然逐步进入快速发展的高峰期，商业格局可谓是每三年一变。但与一线城市相比，云南的商业发展仍然比较落后，急需奋起直追。商业服务于生活，一个区域的商业的发展水平，很大程度上影响着人们的生活水平。在2018年云南商业地产高峰论坛即将举行之际，赢商网特别发起“向美好生活出发”云南商业地产领袖访谈活动，和行业大咖们一起继往开来，共同探讨行业发展趋势，以商业发展为云南消费者创造更好的生活体验。

　　（赢商网云南站报道）唯变以应万变，唯新以破旧局。这是商业法则中最核心的要义。

　　金地商置－广州广电房产经营管理有限公司昆明分公司总经理彭伋

　　“云南商业地产历经十余年变革，从百货时代进入购物中心时代，通过进化，大而全的多业态的商业开始攻城伐寨，而如今，商业再次进阶，精致化、主题化、场景化的商业更让消费者亲睐。”金地商置－广州广电房产经营管理有限公司昆明分公司总经理彭伋在采访中告诉赢商网，一座城市商业的发展水平，主要从代表作的维度去看待，如今，金地兰亭广场立足于西市区，就是要呈现一座精致化的中产家庭生活空间，立志成为昆明社区商业的典范。

　　赢商网：回顾整个云南的商业发展史，您认为可以划分为怎样的几个阶段？目前昆明商业所处的阶段有何特点？昆明商业的下一个阶段又会是怎样的？

　　可以分为三个阶段。第一个阶段是属于顺城购物中心、正义坊购物中心等发迹于昆明的三市街核心商圈的第一批购物中心，将国内外知名的品牌首次引进昆明，开创了云南商业进入购物中心的时代。

　　第二个阶段是爱琴海、万达、诺仕达、同德等省内外的商业开发时代。在城市各非核心商圈建立购物中心，自造商圈效应，昆明的商业格局也开始外拓，消费者实现了就近消费的需求。此外，一批大体量购物中心在昆明兴起，其业态丰富性，品牌新颖度，改变了上一阶段的商业特性。

　　此时的云南商业地产也呈现出了勃勃生机。随着全国商业放量和昆明大批的城中村改造，商业项目好似雨后春笋，集中放量。另外，本地的商业项目也开始从外地大量引入商业职业经理人，带来了科学、专业的操盘模式，与此同时，这也是当地商业人才和外来人才的一次全新碰撞，促进相互提升。

　　第三阶段可以判定为2017年-2020年。这段时期从全国来看都是商业量收紧时期，从昆明来看，第三波外来的实力商业入驻。龙湖、新城、首创、金地商置、华润、中粮、恒隆、太古里、宜家等，国内绝大多数优质商业都陆续进驻，昆明商业迎来了更大的变革。

　　这样的变革主要有三个方面。首先是外地知名商业企业核心团队进入，带来了积极的企业文化和理念，在实际操盘中也起到引领作用，这便与本地商业形成一定的差异，双方开始相互学习、相互改变，形成良性竞争，为的就是商业更美好，消费更愉悦。

　　其次是各种类型的商业开发企业入驻昆明。以家居消费为主的宜家、以精致商业路线为主的金地商置、以中高端圈层消费为主的恒隆、以年轻时尚为主打的大悦城等。商业形态更加精细和多元化。

　　最后是未来三年左右，云南已经成型的30%的商场会在竞争中主动调整自我，业态更加细分，体验更具创新，场景更有新意，商业地产整体水平将有一定提升。

　　赢商网：一直以来，云南商业的发展都在不断追赶全国步伐，但时至今日仍有较大差距，那么从您的视角来看，云南商业与全国的差距主要体现在哪些地方？在未来的发展中又是否有弯道超车的机会？

　　主要有三方面的差距。一是云南处于西南边陲，过往投资和开发力度不足，导致外来企业进入云南市场较晚，专业性的人才相对不足；二是在城市规划上过去存在滞后，招商引资和政策吸引力不足；三是产品没有形成多元化，看待一个城市的商业产品，不能只从视觉上评判，要通过代表性的商业来审视，比如城市型商业、超区域型商业、区域型商业以及社区邻里型商业，是否每个层级都有相应的代表作。

　　是否能实现弯道超车，需要从两个维度发力。首先是云南省政府需要大力扶持商业发展，并出台相应的促进机制。其次是大量优质商业地产开发商的进入，让现在的昆明市场具备了超车基础，但能否实现真正的弯道超车，这个问题需要时间和市场共同来回答，毕竟消费者才是最有发言权的。

　　赢商网：云南的经济发展水平一直也是制约云南商业发展的重要因素，那么越来越多的实力企业入驻云南，是否会超出云南市场的承载力？还是说这些项目的入驻反过来会开发出云南市场更多的潜力和空间？

　　这是一个相互制约的问题。若是这些开发企业在同一时间进入同一商圈，并且该片区人口基数不足，或人口提升导入较慢，则会超出该商圈的负荷，也必定形成优胜略汰和激烈的竞争，但如果合理布局、定位上互助，则能够激活市场并发掘出更多的新兴商圈，为新的区域创造出高质量的商业氛围，这是能否做好的前提所在。

　　赢商网：很多改变最初都是从人的思维开始的，那么就您的观察和感触来看，云南商业地产圈的氛围，以及云南商业地产从业者的思维、眼界，近年来都发生了哪些改变？怎样的行业生态才能促进行业发展？

　　主要的变化体现在当地的开发企业不再闭门造车，都会请专业的团队进行操盘，从商业的设计规划到招商、深化设计，再到运营管理。在推广运营上，也开始以周或月的周期进行，引进最新的活动形式和IP。

　　只有不盲目追求租金，走主题化，迎合消费者的模式才能促进行业发展。

　　赢商网：都说商业让生活更美好，那么金地兰亭广场开业后，在提升城市商业水平、引导和培养消费者消费习惯等方面会做哪些努力？

　　一方面，金地兰亭广场在定位之初就通过实地调查和数据分析，发现在金地兰亭广场1.5到2公里范围内，聚集着西市区最多的中产人群，环伺眠山公园，都是联排和独栋的洋房、别墅，且基础极大。在有了这些市调数据之后，金地兰亭广场将消费客群精确锁定为中产、家庭两个人群标签，并在项目的业态布局、场景规划、招商品牌等方面都为家庭消费量身定制，致力于把家庭消费客群打造为我们的超级粉丝。

　　另一方面，以精致和时尚为未来的运营方向，为中产家庭打造专属的生活空间，而非简单的消费场所。此外，项目立足于生活+理念，带给消费群体的是一个家的无限延伸，您楼下的影院就是您家客厅的巨幕电视，楼下的餐厅就是您家的厨房，楼下的服装店就是您家的衣柜，楼下的亲子乐园就是您家的游乐场，楼下的精品超市就是您家的冰箱。

　　赢商网：有竞争才有进步，在未来日益激烈的市场竞争中，金地兰亭广场会以怎样的理念和策略来应对竞争？

　　就目前而言，金地兰亭广场主要辐射的1.5-2公里范围内暂时没有购物中心，且该区域一直属于商业配套相对滞后和缺乏的情况。而金地兰亭广场要做的不只是成为片区商业的创立者，更要以精致商业引领者的身份为该片区商业的发展立下标杆。

　　在未来，面对竞争，我们也有三方面的策略。其一是项目清晰地定位于精致化和主题化，与后续进入片区的其他商业项目形成区隔，并以差异化的法则彼此之间相互促进。其二是项目锁定核心的中产家庭目标群，打造他们最爱的文化、创意、精致元素，让这些超级粉丝真正的爱上金地兰亭广场。其三是在后期的运营上，结合定位做到“灵魂+躯体”的结合，强化商业文化，随着消费者理念的转变，以变应万变。同时在后期的推广营销上，也会投入充足的资金，进行周期性的运营活动。

　　赢商网：金地兰亭广场今年重点的工作会聚焦在哪些板块，对于云南商业未来的发展有一些怎样的憧憬？

　　金地兰亭广场从组建团队、完成招商再到筹备开业的0-100仅仅用了8个月的时间，这期间经历了重重困难和阻力，但在商户的支持下、同行的抬爱下，以及团队的上下一心共同努力下逐一攻克了难关，当前的重点工作主要放在筹备开业和首期运营上。金地兰亭广场也会力争成为云南首个满铺开业的社区型商业项目！

　　未来的云南商业地产是充满挑战和惊喜的。在国家一带一路政策利好下，在昆明市逐步成为泛亚金融中心的有力支持下，随着泛亚铁路的开通，加之众多优质商业项目的开业，商业地产领域定能大放异彩，进入良性发展，广大昆明消费者的生活也能因商业而越来越美好，也让商业地产这个行业真正践行习总书记提出的：让人民群众有更多的获得感。