建业地产2017合同销售同比增长51% 未来3年仍聚焦河南市场

　　半年之后，建业地产的业绩会又来了新人。3月12日，董事会主席胡葆森带领管理层，一行五人出席2017年度业绩会。除了去年已经露面的新任CEO袁旭俊以及新任CFO胡平，新面孔刘卫星也首度亮相。

　　2017年1月，胡葆森首度对外宣布邀请原工行河南省分行行长刘卫星加盟建业，任联席董事长。业绩会上，刘卫星坐在胡葆森的右侧，这个设置也足见其地位。

　　不过刘卫星全程几无发言，年过花甲的胡葆森则在台上足足站了20分钟，对着现场媒体打开了话篓子。去年，上台演讲的是袁旭俊。

　　胡葆森在20分里讲到过去10年里房地产商集中度，以及建业的省域化策略，并力邀传媒赴郑州。他还作了个大胆的预测：2020年底的时候，百强企业将控制国内房地产行业市场份额的80%到85%。

　　虽然是一名扎根河南的开发商董事长，但胡葆森在文化艺术界的朋友并不少，先是牵手华谊兄弟，后又拉来《印象·刘三姐》的导演王潮歌，在郑州洛阳做起了游客的生意。

　　2017年10月，胡葆森与王潮歌合作的一个文旅项目启动了，名字挺有趣——《只有河南·战之国》。这个60万平方米的项目位于郑州，据说可以让人们“看到、听到、闻到、触到、尝到”中原文化。王导“只有”系列的剧本我们还没法欣赏到，但是“只有河南”这个名字却更像是建业地产这家企业最简要整洁的写照。

　　自从1992年胡葆森回归中原家乡创立建业之后，几乎没有离开河南这一片土壤。

　　同样在演讲里，胡葆森称，过去十年与未来三年，建业战略基本上依旧聚焦在河南市场上，不断提高在这个市场的份额。

　　他提出的目标是，希望自2018年开始，用三年时间，达到在河南市场10%的份额，具体到2018年则是7%-8%。观点地产新媒体获悉，以2017年301亿的销售额来讲，建业在河南的市场的占有率为4.3%，若计及代建的70亿销售额，其市占率能达到5.2%。

　　再对比一年前胡葆森的说法，他称，在建业成立30周年时（2022年）市场份额将达15%，同时资产规模、销售规模、市值均突破千亿大关。

　　不过，2017年的千亿房企已经达到了17家，2022年的千亿份量与去年将相去甚远。业绩会上，胡葆森再度表达了对中原市场容量的信心，但同时也透露了他对于规模的心态，即满足于百强之内。“十年之前建业位列百强企业里面，今天在百强企业里面，我们希望十年之后依然是中国房地产行业的百强企业。”

　　至于销售目标，CEO袁旭俊透露，在未来的两到三年时间内，建业会争取保持50%左右的增长速度。也许是袁旭俊的表达不够坚定，作为老板的胡葆森最后补充，2018年50%的增长完全是有信心实现的。

　　观点地产新媒体了解到，2017年建业合同销售金额为304.15亿元，同比增幅为51%，一改2013年-2015年间销售增长缓慢的局面。按50%增幅，建业2018年销售客或达到456亿元。

　　胡葆森现场大概推演了千亿目标及15%的市场占有率的依据：建业2018年全年开工的面积预计会突破1000万平方米，这部分项目将在未来三年推向市场，以均价7000元/平方米计，货值在700亿元。此外，这还不包括建业目前在建的800万平方米以及轻资产的销售。

　　轻资产是建业自2015年开始推进的业务模式，三年来该公司已完成75个轻资产项目的签约，涉及总建筑面积约1,246万平方米。据一年前胡葆森接受观点地产新媒体采访时称，轻资产代建项目以河南县级市为主、地级市为辅，郑州主要还是重资产项目。

　　袁旭俊称，由于轻资产项目仅是管理输出，毛利率很高，2017年贡献了2亿元的利润。业绩公告显示，2017年建业的轻资产业务收入为3.08亿元，同比增幅接近七倍。而且，2018年，建业的轻资产总项目将超过100个。

　　虽然全年营业收入有46.2%的增幅，但2107年建业地产的毛利率微跌至23.6%。袁旭俊解释称，2017年结算的项目中，2015年的部分楼盘价格比较低，同时2017年车位、高利润商业的占比相对比较少，整体导致毛利率下滑。

　　对于2018年的调控形势，胡葆森预测，今年不会有太多新的政策集中出台。

　　以下为建业地产股份有限公司2017全年业绩会现场问答实录：

　　现场提问：建业地产的销售金额从2012年到2017年的复合增长率是24.1%，接下来公司有没有加速发展的计划？2018年的销售目标大概是多少？

　　2017年公司的新增土储1467万平方米，平均土地成本大概是多少？截止2017年底公司土储总面积有3118万平方米，总体平均土地成本又是多少？

　　目前银行给公司的授信额度是多少？2018年是否有融资计划？

　　胡平：我先回答后面两个问题。我们在2017年新增加的土地储备成本大概是1600元/平方米左右，目前土地储备总面积为3000多万平方米，平均成本大概为1000元/平方米。2017年在土地成本不断上涨的情况下，我们也获得了有安全边界的土地资源。

　　关于授信额度和融资的计划，目前我们在各个银行总共拿到的授信额度是600多亿元，在2018年还有一些融资的安排，这也是为了使企业更加稳健和快速的发展，需要有一些融资的安排，具体的计划我们会在公司的公告中陆续披露。

　　袁旭俊：建业地产业绩过去10年的复合增长率在24%左右。公司发展得快，就有极大的风险，但是发展得慢，就会处于一个落后的局面。建业地产这几年一直处于房地产的百强行列，2017年我们市场排名是第52位。

　　我们2015年经过战略转型，在2017年开始有了小小的提速，其实我们2017年的销售业绩大约300亿，相比2016年有50%的增长，也是到了一个水到渠成的增长时机。在未来的两到三年时间内，我们会保持50%左右的增长速度。当然这是我们的目标，具体的结果也要根据市场的形势、政策的情况而定，我们争取有这样的增长速度，以维持我们在市场当中的地位。

　　胡葆森：袁总说的300亿是不包括我们的轻资产的，也就是大家说的代建。代建去年也有将近70亿的营收。

　　袁旭俊：对，我们在河南省的市场份额2017年达到了4.3%，相比2016年的3.6%有了0.7个百分点的增长，如果把70亿的轻资产收益算进去的话，全年的市场占有率应在5.2%左右。在2018年我们希望能做到7%到8%之间的市场占有率。

　　现场提问：国家对房地产调控的政策还在持续，对今年的市场有什么看法？对公司的发展速度有什么影响？另外，去年有两个项目由出售改为出租，原因是什么？今年还会不会有改变的举动？还有，文化娱乐业务的表现怎么样，收益将来会怎么体现出来？

　　胡平：2017年有两个出售资产转为投资性物业，一个是三门峡的项目，另外一个是郑州的项目，做这样的调整，是为了更好地体现这两个资产的价值。因为这两个资产不管是出租率还是租金的体现上，都是要高于它目前帐面上的价值，所以为了真实地反映它的价值做了这样一个调整。

　　胡葆森：中国市场是一个政策市场，牛市、熊市都是根据数据、规律性的研究做出的判断。而由于目前的国家治理机制，政府政策对市场的影响是很直接的，从去年提出房住不炒，到今年两会关注度很高的房产税都是如此，市场也都会提前消化这些政策的导向。

　　我判断今年的市场，从政府的角度不会连续出台打压、调控这种负面的政策，限购、限贷、限价、限售去年就已经开始实施，从政策层面，今年不会有太多新的政策集中出台。

　　建业已经覆盖了省、市、县、镇、村各个层级市场。我们对政策当然也关注，但并不是十分关注，无论政策是好是坏，基本上不会影响我们业绩目标的达成。一个目标的提出，也一定是留了一定的余地，这是给政策可能带来的影响留的。

　　另外，我们的文化旅游业务从2013、2014年就开始发力，和华谊兄弟合作了一个电影小镇。这个电影小镇在今年年底前后会开业，总共规划了6条街，今年年底开业前两条街。张艺谋等的导演组合在全国做了一些文化旅游项目，叫印象系列。后来团队里的王朝歌导演团队又单独开发了“又见”系列，包括《又见平遥》、《又见五台山》等。

　　从前年开始他们和我们合作，在河南做了一台实景演出，是一个戏剧公园，叫《只有河南》。从2016年签约，现在已经动工了，大约在两年之后建成。

　　现场提问：财务报表里面提到公司有17亿的银行贷款，2到5年会到期，今年开工的项目相比2017年又有了71%的提升，这方面会不会造成集团在杠杆上有一些压力？如果有所上调的话，大概有多少？胡总提到在未来两到三年建业的营收会达到千亿，这是你的目标吗？

　　刚刚提到有一个愿景，建业在慢慢转型，今年6月份有一个新的口号，会做一个新型生活方式的服务商，但公司直到去年年底收入的97%还是来自房地产的销售，有了新的定位以后，这个数字会不会有一个变化？去年集团拿出160亿来拓展土地储备，集团也第一次在三亚投了地，想了解一下关于海南省或者是河南以外的发展情况？

　　袁旭俊：我们的销售主要是即售型物业，有97%会体现在我们的销售收入上，这是毫无疑问的。另外，我们的开工面积增长了71%，是不会引起资金的压力的。企业本身的现金流会支持到我们的开工计划。同时，开工计划不是一个时点开工的，它是全年的，从1月开始到年底，我们会有一个合理的分布，这不会影响到现金流的安全性。

　　现场提问：50%的提升目标是未来两三年还是长期的计划？

　　袁旭俊：我们不能预测太久，但这两到三年会保持50%左右的增长速度。

　　胡平：我们2到5年的贷款应该是170亿，这说明我们的短期和长期贷款的比例结构是很安全、合理的；现在短期的负债是44亿左右，持有的现金存量是130多亿，所以现在还是处于比较安全的状态。

　　袁旭俊：2017年年底帐上的现金有134亿，同时负债率也大幅下降，保持在50%左右。

　　现场提问：未来预期会不会有所上升？

　　袁旭俊：会保持平稳。

　　胡葆森：一个企业的指导思想、经营原则不会有大的波动，像建业一直属于稳健派，或者再说得不好听一点叫保守派，我们会一直采取稳健的发展策略。

　　现场提问：去年投地花了160亿，未来的花费会是怎样的？

　　胡葆森：年初并没有做160亿这么大的拿地金额预算，但是在中国拿地不是说年初计划拿多少，年底就会拿多少。首先政府供地的节奏和供地的数量无法控制；另一方面，一些城中村改造，一级开发的项目，什么时候能办下来，时间表也说不准，所以有时候还是有一些年初计划外的事项发生。土地市场有太多的不确定性。

　　再说说三亚的项目。简单说，无论今天的一两个项目，还是未来的若干个项目，客户依然是河南人。未来我可能还到其它地方，最终我们的客户还是河南人。过去10年，整个海南的房子消费的人群来讲，河南的客户一直排在前三位。

　　现场提问：2018、2019年可能是轻资产的发力年，轻资产带来的收入，在未来三年预计有多少？我看到今年的毛利率有所下降，原因是什么？轻资产可能毛利率会高一点，以后我们的毛利率会不会有走高的趋势？

　　第二个问题是关于省域化的问题，从这两年河南的市场成交金额来看，建业地产设定的15%的市场占有率离千亿目标还有一定的距离，您提出这个市场占有率能达到千亿，是因为看多河南市场，还是有什么其它渠道来达到这个千亿的目标？

　　第三个问题是商业方面，注意到近几年咱们在商业地产这一块，在土储里面总体的占比是逐年下降的，之前有11%，今年是7%左右，这个调整的原因是什么？

　　袁旭俊：截至2017年，建业获取的轻资产项目有39个。轻资产是我们的品牌、管理和能力的输出，因为我们这方面没有资金上的输出，主要是通过管理输出，它的毛利率肯定是比较高的。

　　我们在2017年已经实现了预定的目标，轻资产项目拥有超过3.5亿的收入，也有超过2亿的利润。在2018年我们的轻资产总项目会超过100个，在超过100个以后会保持一定的稳定性，2019、2020年我们会根据市场的情况保持它的稳定性。

　　至于毛利率下跌的问题，在今年的报表上毛利率下跌了0.5%，主要是因为2015年的部分楼盘价格比较低；另外，也有可能是因为产品结构上的差异。在今年的结算里面，我们的车位、高利润商业的占比相对比较少。我们2017年的销售毛利是超过前几年的，在后面几年的毛利率会保持稳定甚至是略有提升，实际经营的毛利率并没有下降的趋势，反而是有所提升。

　　胡葆森：至于千亿目标和市场占有率，这个战略的制定者主要还是我，之所以在2000年的时候我们就确定不出河南，是因为当时政府提出了一个“中原城市群”的概念。18年过去了，当时构思的中原城市群现在基本上都变成了现实，包括郑汴一体化、郑许一体化，中原城市群不断地发力。

　　去年河南的商品房成交总量首次突破了7000亿。建业2018年开工的面积预计会突破1000万平方米，而我们的平均房价又接近7000元，高于全省的平均房价将近一倍以上。

　　另外，我们有3000多万平方米的土地储备，今年还会有新增的土地储备，2018年新开工的项目，肯定是在今年、明年和后年要陆续推向市场的；而按照平均房价测算，就是700亿的货值，加上现在在建的800万平方米左右的项目，还有轻资产的收入，相信千亿目标、15%的河南市场占有率，未来两到三年一定是可以实现。

　　胡平：关于商业地产的问题，因为我们更多的资源是在住宅的发展上，对商业的土地我们更多的是看机遇，如果有比较好的机遇，我们会进行获取。

　　现场提问：今天看到一些报道说A股的房地产信托可能在今年上市，您有没有了解到这样的传闻？公司未来会不会分拆一些商业的项目去做REITs？

　　胡平：在2017年我们公司也在探讨，但是因为国内的税务问题，在内地真正的REITs还没法落地，当然我们也在研究一些成功的类REITs案例，可能会从这些方面做相关的安排。