卓越51亿夺广物地产45%股权与李华的地产变奏之路

　　备受关注的广物地产股权拍卖场中，闯进了一匹来自深圳的黑马。

　　3月16日，此前一声不响的卓越在历经15小时鏖战、497轮激烈竞拍后，以51亿元的最高报价、43.71%的溢价率击败了龙头房企碧桂园、保利、阳光城。

　　广物地产为国有参股企业，其中广东省物资产业(集团)有限公司持有45%股权，天津汇萌置业有限公司持有40%股权，广州市潮越财务咨询服务有限公司持有15%股权。

　　2月11日，广东广物房地产(集团)有限公司公告转让广东省物资产业集团持有的45%股权及相关债权，股权转让对价约为31.57亿元，债权转让价格约为4.18亿元。

　　消息公告后，粤泰股份、碧桂园、阳光城均先后明确表示参与竞拍，但事情总是出乎意料，最早表态的粤泰股份并没有出现，在一阵厮杀过后，广物地产45%股权盘落深圳开发商卓越。

　　公开资料显示，卓越成立于1996年，历经20多年的跌宕起伏，如今正积极奔跑在规模扩张之中。而对于这家民营房企而言，其买地轨迹，也是创始人李华的地产变奏之路。

　　李华地产起始

　　故事起于20世纪80年代末90年代初，正值中国改革转型时期，资本市场流动加速，供需关系发生改变，一群公务员在政策的支持与鼓励下，纷纷选择下海创业。

　　那时，任职于深圳市团委的四川人李华也动起了下海的心，经过深思熟虑后，他在1989年辞去公职，投入了滚滚的创业浪潮中。

　　创业的初期并不顺利，他搞过贸易投资，做过股票，开过工厂，甚至还做过餐饮，但所有的一切都只如蜻蜓点水般，并没有泛起涟漪。

　　1993年，南巡的春风掀起了改革开放新一轮的浪潮，中国经济迅速崛起，房地产市场迎来了其第一个巅峰时刻，嗅到商机的李华加入了这支掘金队伍之中。

　　风向的转变让人始料未及，经济发展过热引发了中央紧急出台“国十六条”进行宏观调控，以海南为中心的房地产泡沫破灭，“万通地产六君子”上演一番轰轰烈烈“海南逃生记”，而在这群“逃亡”人群之中，亦有初涉房地产的李华。

　　泡沫破裂后，李华转战香港港股投资，并淘到了其第一桶金，之后他选择在深圳成立一家以房地产开发为主要业务的企业——卓越实业，这就是现在的卓越集团。

　　卓越成立之初，李华首先将目光投注品牌住宅，并于1998年打造出卓越·蔚蓝海岸项目。此后，凭借着这一项目，卓越在深圳市场声名鹊起，成为继万科、金地、招商、华侨城之后位列深圳第五的地产商，奠定在深圳房地产业的领先地位。

　　2004年，李华决定改变集团航线，向商务领域进军，继首次试水商务领域投资卓越大厦后，卓越又在福田CBD核心位置开发了卓越时代广场这一标杆商务项目。

　　当时的卓越，在深圳市场发展得风生水起，与此同时，熟悉资本市场投资的李华开始目光伸向资本市场。2006年前后，为了筹备上市，扎根深圳的卓越先后成立长沙、武汉、重庆、烟台公司，开启全国扩张之路。

　　但命运似乎总是爱跟这位开发商开玩笑，就在李华为登陆资本市场而箭在弦上之时，2008年金融危机席卷全球，企业IPO接连折戟，卓越的上市计划也不得不因此搁浅。

　　风暴过后的2009年，中国房地产迎来复苏。这一年，包括恒大、龙湖、佳兆业等房地产企业均先后如愿登陆香港资本市场，唯独卓越，因估值过低以及国际认购不足，在临门一脚时，主动选择暂停IPO。

　　卓越转轨求地

　　2009年的李华，也许不会想到，在他毅然决然选择暂停IPO的那时起，他与资本市场的距离已经越来越远。此后的几年里，尽管也曾表态筹备上市，但逐渐落后的规模似乎成为一道门槛。

　　暂停IPO，李华不仅失去了一个融资平台，与此同时，伴随着IPO失败，风头正盛的卓越开始进入发展缓慢的两年低潮期，也促使卓越开始寻求自身经营模式的转变，一方面开始放缓住宅项目建设，另一方面将重心放至商业地产。

　　彼时，李华的亲兄弟、卓越集团总裁李晓平就曾表示，卓越在商业地产的收入已经占到40%～50%，自持物业面积占所建商业面积的15%，今后希望增加物业的持有比例，至少达到20%。

　　但注重商业地产并没有让这家房企获得更大的发展，2012年间曾一度传出为了缓解资金紧张，卓越选择出售福田中心区的卓越·世纪中心1号楼部分单位的消息。

　　因此，为了加速资金周转，卓越加强了旗下物业的销售，除了推售写字楼项目外，在住宅方面也加快了销售步伐。

　　2012年，卓越销售突破100亿元，但彼时曾经同规模的房企已接连踏入200亿、300亿甚至更高的规模阵营。

　　李华同年宣布成立城市更新集团。同时，一度依靠协议和行政划拨方式圈到大量中心地段土地的卓越，开始加大公开市场的拿地步伐。

　　2013年，卓越以123.79亿元拿下前海两宗地，创下深圳土地市场的记录；2014年，经过漫长竞价后，卓越以33.19亿元竞得深圳宝安中心区一宗商务用地，一举成为宝安区新的商业地王，一时为市场所瞩目。

　　与此同时，除了深圳市场，两年内李华还借助并购、合作方式在重庆、西安、成都、杭州、长沙等城市落子，全国土地储备超过1000万平方米。

　　规模竞赛之时，李华还不停订下“小目标”：2016年宣布三年内销售金额500亿、资产运营500亿的双500亿目标；2018年的新春致辞中，李华将三年内的销售目标提高为千亿。

　　观点地产新媒体了解到，2017年卓越全年总销售金额437亿元，较2016年全年销售325亿元增长34.5%，若要达到三年千亿的目标，必须保持不低于32%的复合增长率。

　　因此，在2015年、2016年暂停纳储脚步的李华， 2017年又开始了新的布局，并重新将目光投注在“高周转”的住宅项目。

　　观点地产新媒体不完全统计，截至2018年3月份，卓越共获取39个项目，其中大部分为住宅项目，新进入包括江门、湛江、中山、嘉兴、宁波、保定、海口、南通、苏州、南京、中山等11个城市，目前已经布局全国25个城市。

　　而就在揽下广物45%股权的十天前，卓越以9.37亿元接盘青岛“紫檀山”豪宅项目二期用地共6宗土地，连同此前竞得的一期用地，卓越已全面接盘紫檀山项目，总成交价约25亿元。