杨国强上市未了情：A股之后 碧桂园物业转战港股主板

　　筹备了两年的A股IPO最终未能在上交所上市，4个月后，碧桂园物业掉头转战港股主板。

　　3月19日，碧桂园控股有限公司公告称，建议分拆集团物业管理业务，并以介绍方式在港交所主板独立上市，公司将透过以实物方式分派所持有的碧桂园服务全部股份的形式，向股东东提供对碧桂园服务全部已发行股本的保证比例配额，但有关保证配额的详情尚未最终确定。

　　目前，碧桂园服务已向联交所递交上市申请表格，但碧桂园方面并未透露更多的消息，只表示将于适当时候就保证配额进行公告。

　　碧桂园在公告中称，分拆将使分拆集团能够取得独立上市地位及独立集资平台，直接进入股权、债务融资资本市场，为其现有营运及日后扩张提供资金，不需要母公司来加速扩张，同时改善物业管理自身的营运及财务表现。

　　资料显示，碧桂园物业2016年度净利3.58亿元，2017年上半年净利为2.23亿元。截至2017年6月30日，碧桂园物业合同管理面积达2.47亿平方米，其中碧桂园集团独立开发的合同管理面积为1.67亿平方米，占比约67.94％。

　　碧桂园最初理想的上市目的地实际上是A股，而非港股。彼时行业的大体情况是，从房企内部剥离出来的物业公司往往将上市地点选择在港交所，包括彩生活、绿城服务和中海物业。国泰君安分析师刘斐凡曾对观点地产新媒体表示，碧桂园“另辟蹊径”，乃由于相对于H股来说，A股的估值水平比较高，而且市场空间也比较大，便于企业融资。

　　第一太平戴维斯副董事长张子涛也曾表示赞同，他认为，当前香港资本市场中的物业管理公司比A股多，相对来说概念已经没有那么新。当投资者对概念失去兴趣后，就会保持比较理性的态度，因此估值会比尚属空白的A股市场低很多。

　　根据此前碧桂园物业在上交所公布的IPO招股说明书申报稿，其计划发行不超4010万股，拟募集11.25亿元，用于投资信息化升级改造项目、社区智能化改造项目、市场拓展项目与社区服务中心项目。

　　其中，市场拓展项目使用资金最高，为6.6亿元，占募集资金总额的58.67%；其次为社区智能化改造项目，达到2.43亿元。

　　然而在将近两年的筹备后，碧桂园还是不得不放弃物业服务在A股上市的机会，并于去年12月宣布撤回于上交所的建议分拆申请。接近碧桂园物业人士曾向观点地产新媒体透露，之所以宣布停止A股上市，主要还是因为政策的变化，房地产企业仍受到某些限制，“开发商背景的物业公司要在A股上市还有很长一段路要走”。

　　“现在A股太慢了。”刘斐凡对观点地产新媒体表示，“A股现在把重点放在‘独角兽创新’和CDR（中国存托凭证）的推出，房地产企业的上市肯定要往后延，这是一个很重要的原因。”

　　时移势迁，如今碧桂园物业服务所面对的资本市场状况已不同于当初，这也使得港股不再是一个次于A股的选择。“现在港股的地产和物业的估值和A股没有多大差别，同时上市的流程相对简单，而且已经有分拆上市的案例，就是中海物业，所以说上市的阻力也比较小。”刘斐凡表示。

　　“我对他上市还是比较乐观的。”刘斐凡补充道：“碧桂园本来做的就是大社区，本来配套就很好，教育或者其它也可以成为物业的内容。如果物业能够上市，（对于碧桂园）无疑是一个比较明显的增强。”