万达、华润、万科…谁才是真正的持有物业“大地主”？

　　古语有之，巧妇难为无米之炊。于地产商们而言，要决战商业地产红海，手中握着的持有物业体量是制胜的“那斗米”。

　　在赢商网此前报道中，已解码过截至去年底国内30个重点监测城市购物中心存量情况，包括1694个开业项目、1.83亿平米的开业体量、商业地产阵营“诸侯割据”及产品线的“变与不变”。详见《4年开了1694个mall！实体消费的“水”有多深？》

　　但“着眼于过去和现在”的上述数据无法客观呈现以下几大问题：

       1、揭开“数量”薄纱后，房企手中的商业持有量究竟有多少？

       2、坐拥236个万达广场（210个是重资产），万达是否仍是“大地主”？

       3、大浪淘沙中，谁又是后劲十足的“潜力股”？

　　18房企投资物业建面1.24亿平米

　　在赢商网统计的18家房企中，包括8家港企（恒隆、太古、新鸿基均在列）、4家国企/央企（华润、中海、大悦城和中国金茂）以及6家民企（万科、新城、万达商业、宝龙、远洋及龙湖）。

　　通过查阅企业年报/工作报告中载明的“投资物业建筑面积/楼面面积”，可拼凑出一张1.24亿平米商业持有量的巨幅画卷。

　　18家房企截至2017年底投资物业建筑面积

　　这张巨幅画卷横跨了“内地”“港澳”及“海外”三地，但着笔的颜料深浅不一。

　　“内地投资物业建面”高达92.73%的占比直接说明：无论全球零售市场如何跌宕起伏，中国内地已然成为房企们商业布局的首选热门地。

　　据戴德梁行最新发布的《大中华区资本市场快讯》，2017年，中国内地商业地产投资再创新高，总金额达2730亿人民币，按年增长30%。

　　其中，外资投资于2017年显著增长，按年增幅高达84%，占全年总投资额的21%。

　　虽然内地是“香馍馍”，但投资物业建面占6.8%的香港却成了九仓置业的唯一掘金地。按照此前报道，分拆后的九仓置业旗下仅有香港6大商业物业（海港城、时代广场、荷里活广场、卡佛大厦、会德丰大厦及The Murray)。

　　截至2017年底，该6大商业物业总楼面面积达108.81万平米（1170万平方呎），对应的总值高达2650亿港元。

　　“聚焦内地”这一区域分布特征外，18家房企持有物业建面还在规模上出现了另一“集中”趋势。若将上述画卷按照建面大小划分为四类，则会得出以下分布图：

　　可清晰看到，约一半房企（10家）目前持有的投资物业总建面在500万平米以下，而能达到1000万平米及以上的房企只有三家，分别为万达商业、华润置地及新城控股。

　　236个广场，万达仍是“大地主”

　　如此看来，坐拥236个万达广场的万达仍是中国商业地产界的“大地主”。

　　《万达集团2017年工作总结》指出，万达商业地产去年新增持有物业面积329.6万平米。扣除转让文旅项目、酒店减少的几百万平方米，截至去年底万达累计持有物业面积3151.1万平米。

　　3151.1万平米，是什么概念呢？约占18家房企持有物业总建面的四分之一，也相当于万科、中海、瑞安房地产及新鸿基四家持有物业的总和。

　　按照2018年计划，万达将新开50个万达广场，2个万达茂。此外，新发展重资产万达广场7个；轻资产万达广场50个，其中合作类40个，投资类10个。

　　如果参照236个广场总持有面积3151.1万平米粗略计算，2018年万达将最少新增约130万平米的持有物业体量。

　　仅次“大地主”万达之后，拥有第二大商业地产“粮仓”的是华润置地。公告显示，截至2017年底，华润置地在营投资物业总建筑面积达到688.8万平方米。

　　其中，已开业万象城16个，五彩城╱万象汇11个（不含管理输出项目）。依申万宏源预测，华润置地计划于2018 年和2019 年分别新开业8个和9 个购物中心，由此推动总建面于2019 年末达550 万平米。

　　此外，截至去年底，华润置地总土地储备面积达4,897.8万平方米，可满足本集团未来三年的发展需求；其中开发物业土地储备面积4,081.8万平米，投资物业土地储备面积816.0万平米。

　　尽管住宅仍为主业，但不可否认的是，近些年华润置地的商业地产比重总体保持着“增加”步调。

　　正如克而瑞研究中心于报告中所言，近年来（华润）无论是新增土地投资还是土地储备中，投资物业的比例都在逐年增加，2017年投资物业营收占比也从2015年的5.5%增加到了6.2%。

　　大浪淘沙，谁是隐藏的“潜力股”

　　不同于住宅领域的“快意江湖”，做商业是无疑是一件“与时间为舞”的精细活。如此调性之下，快与慢、大与小，都不再是个绝对定数。

　　在赢商网统计的这18家房企中，隐藏着不少这样的“潜力股”，新城控股、华润置地与中海则是此类代表。

　　数据显示，截至2017底，这三家房企对应的“内地发展中或可供将来发展的投资物业建面”分别为946.77万平米、887万平米及553万平米。

　　据新城控股年报，截至2017年底，公司已开业物业面积为229.33平方米（含车位总建筑面积294.93万平方米）。

　　其中包括已开业23座商业综合体——吾悦广场，单广场日均客流量达4.32万人，武进吾悦广场成为第一个利润破亿的广场。

　　虽数量远不及万达，但新城在去年新增的商业地产建筑面积无疑让同行们惊叹。数据显示，报告期内，公司共计新增土地储备共122 幅，总建筑面积 3392.80 万平方米，其中商业地产新增 946.77万平方米。

　　“目前，公司运营和在建的吾悦广场已经达到68座，2018年计划新开业18个，租金和管理费收入达到20亿元。商业地产在公司‘双轮驱动’战略中的地位快速提升。”西北证券于研报中如是评价。

　　无疑，这这近千万平米的的商业地产土储是新城控股“2020年在全国开足100家吾悦广场”目标稳固的基石。

　　与其他同伴在内地动辄上百万平米的“发展中或可供将来发展的投资物业建面”相比，太古地产是个“失意者”。

　　从上述分列表中可看到，截至2017年底，太古地产共有410万平方呎“发展中或持作未来发展的投资物业”，但未来中国内地的仅为30万平方呎（约2.79万平米）。

　　“补仓”成为了太古地产“优先级”待办事项。在昆明、西安等城市纷纷传出引入太古商业项目时，今年2月26日，太古地产宣布以13.49亿元代价收购陆家嘴上海前滩项目50%股权。

　　交易完成后，该地块将发展为一个零售项目，预计总楼面面积约为125万平方呎，约合11.63万平米。

　　对深谙“快慢之道”的太古来说，结果比速度给为重要。恰如，其行政总裁白德利此前对赢商网所言，“虽然速度有一点慢，但结果是很好的。”