以商业视角窥探昆明九大传统、新兴商圈 初识五大发展热土

——2018云南高峰论坛之“城市进化论”系列报道

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2018年04月13日10:08来自:赢商网云南站 张亮
核心提示:抛开狭隘的大商圈定义,从某种意义上说,昆明已经成型的商圈大致分为9个,而还未成型的商圈或正在规划中的商业热点区域至少也有6个之多。

  (赢商网云南站报道)人口剧增、空间拓展,一个中心的城市格局由此被打破。

  乘着新昆明建设的发展快车,昆明城市发展模式已经由单核心圈层蔓延式向多中心轴向组团式转变,加快构建区域性国际城市发展新格局。

  

  昆明(图片来源:高楼迷)

  在昆明,对于商圈的定义,不同人有着不同的见解。有人认为只有像三市街那样有一定沉淀的区域才能组团成为商圈,而有的人则表示,类似于世纪城、南亚片区这样较为年轻的区域也可以成为商圈,因为周边商业项目聚集,有一定的人流基础和习惯性消费意愿,未来还有向四周蔓延之势。

  

  当然,如果抛开狭隘的大商圈定义,从某种意义上说,昆明已经成型的商圈大致分为9个,而还未成型的商圈或正在规划中的商业热点区域至少也有6个之多。

  赢商网将从商业的方向为大家一一解读。

  传统与新兴商圈间的博弈 商业与城市间的赋能

  放眼十余年前,可以说昆明商业只有一个中心,以昆明百货大楼、顺城、柏联广场为代表的三市街商圈,或者是金鹰购物中心、新世界百货以及传统商业聚集的青年路、小西门商圈,可谓老昆明休闲、购物的必经之地。

  时间拉近到近几年,随着各种商业地产项目遍地开花,国际化规划设计、招商方案陆续落地,以白塔路商圈为代表,南市区、北市区的商圈异军突起。

  无论是北市区的北辰财富中心、欣都龙城、同德昆明广场,南市区的南亚风情·第壹城、西山万达广场、广福路爱琴海购物公园,以及东南板块的世纪金源购物中心、大都摩天购物中心、新亚洲体育城,这些区域的商业新生力量,俨然已经成为各区域的商业代表,不仅给区域市民带来了一种全新的生活方式,同时还大大丰富了区域人群的生活配套。

  目前,昆明早前以市中心为核心的传统商业格局被打破,昆明商业发展重心继续由中心城区逐步向外扩散,已经呈现出以三市街商圈、小西门商圈、青年路商圈、白塔路商圈、南亚商圈、白云路商圈、世纪城商圈、春融街商圈、人民西路商圈为首的多核心商业发展格局。

  三市街商圈——霸主地位难以撼动

  三市街商圈地处城市的中心,这里自古商业繁华,旧时熙熙攘攘的人流和浓郁的商业氛围与今天并无二致,可谓昆明最古老,迄今为止也是最繁华的商圈。

  

  整个三市街商圈北至人民中路、南至金碧路、西至东风西路、东至青年路,顺城购物中心、柏联广场、昆明百货大楼、百大新天地、正义坊购物中心等商业体汇集于此,是昆明城市中心里的中心。  

  早在百货为王的时代,昆明百货大楼、百盛百货、五华大厦等百货卖场,就已经在三市街和东风路的交汇处扎堆,由于地处市中心位置,这里也是昆明人流最为聚集的地段。一直发展至今的昆明百货大楼,当年更是昆明人购物的首选之地。  

  2004年后,随着购物中心这一新的商业模式在昆明出现,三市街商圈也开始了一次前所未有的大换血,顺城街、老昆明百货大楼、正义路等地,开始了大规模的拆迁工作,随之而来的是一个个崭新的购物中心接踵而至。   

  

  图片来源:视觉中国

  经过了近四年的拆迁和建设,2008年,百大新天地开门迎客,顺城购物中心、正义坊购物中心也紧随其后,双双在2009年开业,再加上原有的柏联广场、昆明百货大楼,整个三市街周边就汇集了五个大型商业体。在当时的昆明,这些项目的落成,足以使三市街商圈的核心地位得以巩固。   

  从2009年开始,三市街商圈在昆明商业里的地位,就一直保持了很长一段时间。即便到今天,虽然昆明单一中心的商业格局已经开始慢慢发生变化,但三市街商圈的霸主地位,至今仍然不容小视。 

  青年路商圈——区位尴尬 年轻、时尚聚集地

  青年路商圈的主要特点是交通极其发达,来往车辆、人流极多。

  在行业内,以小花园为中心向四周辐射,北至圆通街,南至东风东路,西至正义路,东至北京路被称为青年路商圈,从百大新西南开始,青年路商圈还汇集了新世界百货、金鹰A座、金鹰B座、艾维名店等商业体,其中百大新西南和金鹰购物中心更是形成了这个商圈的核心,也是昆明除三市街外的一个商业地标。

  

  图片来源:视觉中国

  早年间,商圈内的商业业态并没有太出众的表现,加之距离三市街商圈很近,有被其吞并之意,但随着金鹰A座、新世界百货、新西南广场的升级改造,商圈内焕发了新的生机,区域内的业态更为丰富,各大知名品牌争相进驻,年轻、时尚的特点逐步显露出来。

  小西门商圈——整体规划无序 缺乏新兴商业

  90年代初期,以大型综合百货商场为主的小西门商圈逐渐形成,当时,该商圈可谓是昆明主流商圈之一,多年来也形成了以中低大众消费为主的商业区。

  但随着城市经济发展,人们收入水平提高,片区内交通、停车成为区域商业发展的瓶颈;此外,商圈内缺乏其他大型商业设施,如购物中心、新兴业态等;缺乏休闲设施,硬件设施不足;各商铺的经营档次参差不齐,整体布局混乱,无宏观规划,也影响着该商圈的发展。

  

  图片来源:视觉中国

  小西门商圈以小西门为核心,北至人民中路、南至西昌路与新闻路交汇、西至西昌路、东至东风西路。整个商圈内除了大观商业城外,还汇集了美辰百货、百汇商场等商业体,也是昆明最早的商业中心之一。  

  白塔路商圈——国际化元素爆棚 业态较为“单薄”

  作为昆明最早的高档百货聚集地,白塔路商圈的特点是主题鲜明,尽管该商圈人流量并不占优势,但有效购买率却非常之高,高档消费也是一大特色。

  早期的白塔路商圈,以尚义街花市、樱花购物中心、樱花假日酒店、昆明饭店为支撑,跻身昆明四大传统商圈之一。随后,金格百货、金格中心等高端商业体的落脚,让白塔路商圈一度成为昆明高端消费的标志地段。

  

  这个商圈以白塔路和东风路交界处向四周辐射,北至东风东路、南至吴井路、西至北京路、东至环城东路。

  该商圈不足之处在于交通及配套设施。身处昆明的主干道边上,车辆停泊并不如三市街便利。对于讲求舒适感的高端消费人群来说,交通问题的影响不能被忽视,而餐饮业的缺乏,仍是决定商圈人气的要素之一。

  此外,在2015年底金格百货白塔路店突然宣布闭店,这对于整个商圈的业态构成造成了严重的影响。但是,随着七彩me town、C86、新工人文化宫等商业项目的开业,商业的饱和度得以补充,而在升级消费层级上,还有待2019年陆续开业的恒隆广场、俊发春之眼拔高。

  可以说,这个商圈是未来昆明最具有国际化视野的区域。  

  南亚商圈——大体量商业成“三足鼎立”之势

  昆明主城在城市布局上,并不是和中原地区一样以中心点为基础向四周均衡发展的形态,而是成条带状发展,这和昆明的地理条件分不开。北边因有长虫山阻隔,无法再继续延伸。而西边则是滇池草海和西山,也无法拓展出去。剩下的仅有东边和南边,而东边发展滞后,以工业用地为主。因此城市建设方向只有南边,整体选择面比较窄。

  

  而商圈的形成不仅和人口流动有极大的关系,提前进行规划也极为重要,这一点南市区比其他区域优势更加明显。南市区发展时间相对较晚,在城市规划设计上则更加合理,建筑以低密度高绿化为核心,集聚了整个昆明最富裕的一群人。而商圈就是在这几个基础之上,逐步形成的。

  第一个形成是“万南爱”商圈(万达、南亚、爱琴海),也成南亚商圈。早在2011年底,南亚风情第壹城部分商业已经正式营业,因为之前南市区并没有任何的商业购物中心,因此南亚第壹城开业之时就大受欢迎,至今就一直是昆明除南屏街外人流最多的商业中心。此后,时隔三年,大体量的西山万达广场在2014年10月正式开业,立即引起了轰动。仅仅两个月后,广福路旁的爱琴海购物公园也正式开业,从而南市区首个大型商业圈正式形成,三个商业中心形成三角互补的姿态,相互间的距离在5分钟的车程内,以强大的凝聚力开始撼动南屏街商业老大的地位。

  世纪城商圈——人口大基础驱动商业大格局

  从2009年世纪金源购物中心开业至今,世纪城商圈的发展也结束世纪金源购物中心孤军奋战的局面。目前,除了世纪金源外,大都摩天购物中心、海伦城市广场、银海清溪渡等三个商业项目均已开业。整个世纪城商圈形成了四大商业项目各霸一方的局面。同时,世纪银都休闲广场、世纪西庄商业中心、银海幸福广场等社区商业项目也已经投入运营。  

  

  数据显示,在世纪城商圈10平方公里的范围内,仅仅世纪城小区的人口规模就在10万左右,整个区域内的人口数量超过30万人。一般认为,在方圆10平方公里的面积上,最低要达到30万左右的人口数量,才具备商圈形成的基本要素。而目前世纪城商圈在人口数量上已经满足这一条件,成为了南市区人口密度较最大的一个片区。

  

  世纪城商圈在交通方面也有较强的优势。整个片区内部不仅有彩云北路、广福路两条交通大动脉穿过,还有金源大道、珥季路、永中路等多条主干道,交通便利。同时,世纪城商圈拥有169路、161路、154路、253路等10多条公交线路连通全城。地铁一号线的珥季路站也在世纪城商圈内,对引流呈贡大学城的学生有很好的作用。 

  白云路商圈——立体化商业“发散地”

  北市区是昆明居住人口基数最大的区域,按理说应该形成商圈是十分简单的,但是北市区商圈由于整个区域城市规划发展战线太长,难以形成大规模人气集聚,使之本来的优势成为劣势。

  此外,区域内商业项目的布局基本都是以北京路沿线铺开,且较为分散,难以形成聚合之势。从同德昆明广场到欣都龙城和北辰财富中心,再到嘉年华购物公园、中汇商业中心,这些都是已经开业的北京路沿线商业。在北京路之外的朗悦湾广场、滨江俊发广场、现代广场、和谐世纪等社区商业在一定程度上也为整体商圈贡献力量。

  当然,这是从广义上看北市区商圈,细分一下会发现,白云路商圈和北部山水新城商圈是两股最具潜力的商业势头。

  

  从白云路家乐福开业至今,以白云路和北京路交汇点为中心的白云路商圈,商业物业正在不断聚集。目前,这一区域已经汇集了昆明广场、万宏国际、滨江俊发广场、现代广场、白云路家乐福、白云路淘宝城、国美电器、苏宁电器、多尔惠民族广场、奥斯迪家居等十多个商业项目。

  特别是位于白云路商圈中心位置的昆明广场项目开业以后,与超级大卖场家乐福,以及滨江俊发广场、翡翠湾现代广场等高品质社区商业项目形成互补,使得整个商圈的商业发展水平从数量和质量两个方面都得到大幅提升。

  值得一提的是,白云路商圈的立体化商业也在逐步形成,北云66作为昆明首条智能化场景地下商业街,正好在以昆明广场为中心的白云路商圈下层,且很好的串联起了地铁2号线的白云路站,强大的人流在这里汇聚,立体化商业格局即将形成。

  春融街商圈——开启呈贡商业新元年

  历经十年建设,呈贡已经发生了翻天覆地的变化,一幢幢高楼拔地而起,给这片新区注入了新的活力。进入2016年后,如今的呈贡已经逐渐呈现一派繁荣的景象,尤其春融街商圈,人气越来越旺,呈贡新城的兴旺也指日可待。

  

  目前春融街区位一带已经汇集了力心城·汇力花千坊文化艺术商业街区、置信银河广场、上海东盟商务大厦、南亚风情园、七彩云南第壹城等多个商业项目,商业项目的聚集必将形成强大的人流聚集效应。

  呈贡商业的元年正式开启,春融街商圈将成为继小西门商圈、三市街商圈、小花园商圈、世纪城商圈之后的昆明商圈“新贵”。

  此外,昆明地铁1号线连接了呈贡与主城,高铁带来的客流将进一步被地铁吸纳输送。距离高铁新南站约八分钟行程的春融街,市级行政中心等政府办事机构云集,四大公园环抱,可谓是呈贡的行政核心区域。

  人民西路商圈——重塑繁华 商业扎堆

  西市区商圈带有独特的商业氛围和历史底蕴,目前整个西市商圈最大的矛盾是人们日益增长的物质精神需求和物质精神供给匮乏之间的矛盾。

  从小西门一路往西,热闹的潘家湾、繁杂的赵家堆、红联街、占道拥堵的西苑立交、学子云集的昆明大学、昆明医科大学,这些似乎成了老昆明记忆中的人民西路。记忆随着时代变迁变得模糊,人民西路在一次次“整形”中宛如“重生”一般,如今的人民西路早已不复当年模样,却是见证了昆明城市发展的巨变。

  

  2008年,大规模的城中村改造开启,加之昆明市政府公布的《昆明2008年~2012年城市发展总体规划》中,明确将西市区定位为未来城市商业副中心,西市区迎来了新发展,人民西路周边也开始了变革,吸引了一批一线的省内外地产大鳄。此时的人民西路片区已经汇集了最多的住宅项目,人口密度也随之加大。

  曾经的人民西路不够气质、不够惹眼、不够精神、不够朝气,但几年以后随着优质项目的投入运营,将把人民西路的印象改写为写字楼林立,商业繁华,霓虹闪烁的地标意义。事实上,从此开始商业的人民西路,短短几年就会成为昆明商业上颇具代表性的横轴道路之一。

  博泰城、云投中心、金地兰亭广场、保利中心等一批项目的出现,正以商业的推动力让人民西路的格局一步步走向智慧与生态并重、传统与现代互补、创新与传承兼顾的道路。在这条焕然一新的路上,伴随着地铁3号线的开通,区域价值逐步体现,商圈之势即将迸发。

  五大区域成发展热土 昆明潜力再无边界

  在传统的商圈和新兴商圈的定义下,昆明五大发展热土又在新一轮的城市变革中苏醒,巫家坝、草海片区、北部山水新城、西北新城、东白沙河片区......

  巫家坝片区将成最热区域

  1月18日上午,巫家坝片区举行市政基础设施及总部基地项目集中开工仪式。此次集中开工的市政基础设施主要集中在巫家坝片区春城路以南、广福路以北区域,共涉及道路21条,道路总里程约25公里。开工的企业总部基地为中交建南亚总部项目、中铁建西南总部项目、保利集团“保利大厦”项目、云南景成集团“景成大厦”及配套项目。

  

  巫家坝片区是昆明市主城区最具发展潜力的片区,也是昆明市城市发展的重要增长极。按照昆明建设区域性国际中心城市的定位要求,巫家坝片区将打造成面向全国、辐射南亚东南亚的金融中心、总部基地、绿色创新传媒中心、七彩多元生态商业中心。

  在去年下半年最新公布的《昆明巫家坝片区控制性详细规划优化》(以下简称《规划》)中,片区内将规划建设一个约5000亩的城市中央公园,这将是国内排名前列的城市级中央公园。公园将形成山水交融的绿化景观中轴,形成城市生态之脉,展现园林城市特色,提升绿色创新魅力,塑造开放共享的活力城区。

  此外,《规划》还提出在飞虎大道与春城路路口建设地标性建筑物,高度控制在400米以上,这也将成为昆明新的地标。

  在这一串利好消息的推动下,一大批国内知名开发企业来了。中国交建、中国铁建、保利集团、宝能集团……都将在这里建设大型城市综合体。签约拿地的一批项目集中开工,意味着片区内将形成集团效应,共同撬动片区发展。

  按照《规划》,远期巫家坝片区将有1号线、4号线、7号线、8号线、嵩明—安宁线等轨道交通线路,在片区内共设置13处轨道交通站点,同时新增两条轨道线控制走廊,为远期轨道交通加密预留条件。这里未来将是昆明城市的“新中心”,以及CBD核心区。    

  草海片区将成最具潜力区域

  去年主城区哪个区域供应量最大?哪个区域房价上升最快?那南市区的环湖路沿线片区肯定排名前列。

  按照国务院批复的《昆明市城市总体规划(2011—2020年)》,昆明城市空间发展方向为“南延、北拓”。南延则是引导城市空间向东南方向的呈贡地区拓展,有机疏散主城区的城市功能。

  

  环湖路片区位于主城与呈贡新城之间的连接区域,是昆明居住品质最好及最高的区域之一。以滇池国际会展中心为核心,周边目前已经云集了云南城投、恒大、万科、中航、融创、金科、招商蛇口、红星、北大资源等一大批国内知名开发商,撑起昆明楼市很大的销量,也是外地购房者最热衷的区域。

  而近期《昆明万达城(KCXS2017-10-A13、A14、A15、A16地块)建设项目环境影响报告表》进行公示,透露昆明万达旅游新城区的首开区一期将建设住宅总户数2355户,势必将2018年环湖路片区热点区域拉近至草海片区。

  昆明万达城是昆明去年开工面积最大的房地产项目,也是供地量最多的项目,计划总投资320亿元。它的建设不仅会改变草海片区环境,提升城市品质,完善城市配套,还会带来城市格局的改变。

  而在昆明万达城对面草海南岸,则是同样占地3000余亩的滇池未来城昆明新天地项目,云南城投和昆明万科将共同合作开发这一项目。

  两个超级大盘隔草海相望,将带来庞大的供应量,也将助力草海片区成为昆明最具发展潜力的区域。

  北部山水新城走向多极多元化

  相对于呈贡区及南市区的快速发展,北市区去年发展得相对缓慢。1月19日,盘龙区举行2018年一季度“开门红”重点项目集中开工仪式,共有53个重点项目,总投资229.14亿元。

  

  这些重大项目中,北部山水新区项目涉及文化、教育、科研、道路基础设施、城市更新改造等多个领域,总投资157.94亿元。其中,云南城投昆明湖项目的中坝雨树村二期中小学地块学校建设项目将于今年7月以前完成一期建设,实现初中部招生;2019年9月完成高中部招生。蓝光地产的沣源路以南学校建设项目也将于今年7月以前完工,9月实现小学招生。两所学校全面建成后,该片区内将新增200余班的中小学,弥补片区优质教育资源供给不足的问题。

  

  此外,昆明万科位于北部山水新城的“万科町园”项目、云南俊发龙晟房地产开发公司的“羊肠大村城中村改造项目”也将启动。

  从发展趋势来看,北市区的北部山水新城将成为地区发展核心。其中,昆明湖片区、羊肠片区将成为领头羊。昆明湖片区围绕瀑布公园进行开发,过去主要为云南城投一家支撑,在引入万科后,将带来多彩的格局。而羊肠片区则将迅速崛起,包括羊肠大村、羊肠小村等项目已经推动,蓝光地产、红星美凯龙家居广场等项目已进场,市公租房公司的项目也已基本建成,羊肠片区将成为北市区的最热闹区域。

  东白沙河片区异军突起

  东市区的发展,主要集中在东白沙河片区。按照最新的规划,东白沙河片区将构建集旅游度假、高端商务、高尚生活、生态保护等于一体的大昆明国际山水休闲城。

  

  目前,这一片区的发展正如火如荼。在盘龙区2018年一季度重点项目集中开工仪式上,有规划用地287亩、总建筑面积29万平方米、总投资达35亿元的高端住宅小区朗韵花园项目,有规划用地135亩、总建筑面积33万平方米、投资达24亿元的白沙河商业中心、商业综合体项目。同时,云南城投、碧桂园的超大规模开发项目也在等待进场。

  在商业配套方面,昆明城投将在东白沙河片区打造汽摩运动文化小镇,而花之城项目将带来最新的转型升级力作,世界级百大电音派对平台、云南链接全球电音文化潮流地标——首家F-Party·Super Music Space超级音乐空间于3月2日正式揭幕,这里将成为昆明“潮人”的聚集区。

  西北区商业不甘落寞

  与慢步爬升的住宅销售相比,西市区的商业将在2018年独领风骚。

  2017年5月22日,昆明市国土资源局公布了一宗五华区黑林铺商业地块下月挂牌出让的信息,根据公布指标比对,该地块基本确定为一年前签约的首创奥特莱斯用地,这意味着1年后片区将迎来第三个大型商业体。而在这之前该片区已成功引入新城控股旗下第27座新城吾悦广场,目前正在建设中,预计今年11月开业。

  

  2017年8月份片区内目前最大商业中心西城时代将迎来开业,西城时代分为多个地块开发,目前部分住宅已经交房、社区底商已经开业,总体量6.2万方的商业中心已经签约有优衣库、星巴克等知名品牌商家,招商工作已经完成90%以上。

  此外,今年1月8日,宜家(中国)投资有限公司3.19亿元斩获泛亚科技新区84亩土地,标志着宜家正式落地昆明。

  目前,该区域入驻了新城控股、绿地、万科、融创、恒大、云南城投等多家全国知名房企。据不完全统计目前片区内现代住宅共计约15个,片区内整体居住品质良好,商业配套教育配套齐全。该区域的未来发展也呈现出了欣欣向荣之势。

  昆明,一座被定义为区域性国际中心的城市,未来发展实在精彩。站在2018年的时间轴之上,传统商圈继续贡献着基础能量,新兴商圈则显示出了更具前瞻性和国际性的效应,以中坚力量驱动城市变革。期间,重点规划发展区域也在政府、各行各业的努力下展现出丰厚的羽翼,更像一只雄鹰,带着昆明的梦想和蓝图飞的高远!

(部分信息来源:昆明日报,为屋帮帮)

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