新商圈与老商圈“分庭抗礼” 2017南京商圈继续“蜕变”

　　编者按：近几年，南京各个板块都拔地而起多个商业体，南京商业迎来了不可复制的发展契机，商业形式的多样性也渐渐改变着南京人的生活和消费习惯。从一开始仅有的新街口核心商圈，慢慢扩展到新街口、鼓楼、湖南路和夫子庙四大商圈并存，再衍生至现如今的新江东商圈、河西CBD商圈、城东商圈、江北商圈、江宁百家湖商圈等，南京商业发展迅速提档升级，区域商圈格局不断提升。但在区域商业的发展过程中，机遇与挑战并存，前景与困难同在，南京区域商业应如何撬动未来？为此，赢商网江苏站将策划一系列的南京区域商业炒作，并举办主题为“区域商业的机遇与挑战”的城市沙龙，共探南京的商业格局和区域商业发展趋势。

     商圈在普通人眼里，是一个由吃喝玩乐购等消费功能齐全并有机组合的地带，也是一个城市中最主要的精华区和喧闹区。而在地产领域，商圈是地产开发的一个概念。商圈对城市商业发展用六个字就能评价，那就是“无商圈不商业”。

　　南京，中国的历史文化名城，不仅有深厚的历史积淀，也有着繁华时尚的一面。古城南京，从早期的新街口商圈的一枝独秀，到后来的新街口、鼓楼、湖南路和夫子庙四大老商圈并存，再到现在河西、江北、仙林、新江东等新一代商圈的崛起，商圈也在依托地产市场而快速发展着。就目前的发展趋势看，大致可将南京的商圈格局分别两大类，一类是已经成熟的老牌商圈，还有一类则是正在蓬勃酝酿的新兴商圈。然而，2017南京商圈在下仍将继续“蜕变”，无论市区还是城郊、不管亲子还是轻奢，南京人的购物选择越来越丰富、越来越精彩。

　　一、老牌商圈

　　新街口、夫子庙、湖南路

　　【新街口商圈】

　　南京新街口被誉为“中华第一商圈”，而目前单一核心商圈一家独大的格局也造成了新街口的空前繁荣。据悉，南京新街口商圈核心区面积不到0.3平方公里，集中了近700家商店，1万平方米以上的大中型商业企业就有近30家,1600余户大小商家星罗棋布,商业总面积达100万平方米。新街口街区的日均客流量达到50万人次，节假日最高客流量超过100万人次，整个商业区年销售额超过300亿元。

　　该商圈内聚集德基广场、金鹰总店1-3期、中央商城总店、新街口百货、大洋百货、友谊广场、商茂世纪广场、悦荟广场含沃尔玛、时尚莱迪地下城、金轮新天地、大发IST艾尚天地、苏宁广场、国贸中心、国际金融中心、东方福莱德、正洪大厦、五星电器、金陵饭店、金鹰天地珠江店、1912、新世界百货等一大批名牌商场。

　　【湖南路商圈】

　　以中山北路和湖南路—山西路为纵横轴线，东起中央路，西止颐和路民国建筑群，北延三牌楼，南至鼓楼广场的湖南商圈，曾是南京的第二大商圈，可谓是有着得天独厚的区位优势，其交通便捷、科技发达、人才荟萃，然而这些因素并没有给其带来火红的商业。一度被人们寄予厚望的紫峰大厦、南京国际广场等项目，最终也没能改变湖南路商圈不温不火的现状，其被赋予的提档升级的使命，或许只是看上去高端了。

　　看来，现如今也只能期待不久将来的新增规划：今明两年将有新城吾悦广场、湖南路地下商业街陆续开业，去年9月又有绿地80.6亿元拿下G43湖南路04、05商住、商办混合地块。

　　该商圈亮点商业项目：

　　千呼万唤备受期待——新城吾悦广场

　　预计开业时间：2017年12月15日

　　商业体量：6.8万㎡

　　据了解，新城控股打造的新城吾悦广场在全国范围内已有41座。作为新城控股旗下旗舰型的城市综合体项目品牌——吾悦，擅长从视觉、听觉、嗅觉、味觉、触觉五个角度出发，给消费者创造丰富多元的深度体验和人性化感受。　 

　　南京新城吾悦广场以潮流、精致、时尚、活力为主题，在提升商场个性化和互动性的同时增加文化培训、特色教育等业态，为该商业圈打造一座辐射区域为主兼顾邻里的社区型商业中心。

　　项目将引进湖南路商圈首个城市精品超市及首个DBOX影厅，还会结合“狮子桥美食一条街”的金子招牌，着重打造两条特色美食街区：

　　负一层“古韵金陵”街区，将引进南京地方小吃，与鼓楼民国时期街景旧貌相融合，充分还原金陵旧景。

　　五层“空中雅筑”街区，将集合多国特色主题餐厅，这里是味蕾的天堂，是潮流圣地，更是三五小聚、浪漫约会、家庭聚餐的乐园。

　　此外，在设计方面，南京吾悦广场还将利用不同功能品牌的混搭、绿植与水流的结合、色彩视觉的明亮冲击力以及高品质的奢华印象强调和提升客户的满意度。南京湖北路51号的新城吾悦广场开业后，将有效填补湖南路商圈的业态空白，提升该地块的消费档次，再次唤醒该商圈的活力与朝气，未来将与新街口商圈相匹敌。

　　【夫子庙商圈】

　　南京城，如果只有一个地方可去，大多数本地人或许不会推荐玄武湖或紫金山，而是夫子庙。位于地铁三山街站的南京夫子庙商圈，集历史文化于一体，作为老字号商圈在南京人的心中有着非比寻常的地位。游客如织，你可以驾舟夜寻“秦淮八绝”小吃，也可以去熙南里逛晚清古街，听多媒体昆曲，还可以去南京老门东历史文化街区听相声。夫子庙商圈是现代与历史的完美融合，体现了南京文化的广博和包容。

　　目前，该商圈内的鹏欣·水游城、水平方、茂业天地这3大新兴商业的鼎立之势正在形成。

　　该商圈亮点商业项目：

　　民国风情移步换景——南京茂业天地

　　商业体量：6万㎡

　　开业时间：2016年9月28日

　　南京茂业天地位于城南历史城区夫子庙周边地区，南临金陵第一园瞻园，北临水游城，主体建筑是一幢6层的大型综合百货楼，地下规划4层，包括2层停车场等配套设施，2层为超市等商业配套，顶层将设立阳光互动区域，为家庭亲子提供娱乐休闲处。

　　该项目最大特色就是精品商业+历史风貌休闲街区，同时保留了原文物建筑，融入了现代商业与南京特色文化。

　　项目采用传统建筑形式打造，建成后与“瞻园”浑然一体，将购物、休闲与文化完整融合，形成历史与现代的无缝对接。

　　瞻园是南京仅存一组保存完好的明代古典园林建筑群，茂业天地方案立意借鉴中国园林造园的手法，“筑山·理水”。建康路沿线的近现代商铺风格将得到保护，新插入的将借鉴近现代商铺风格，并融入现代元素；中华路沿线骑楼风格改造文本土传统的建筑风格，材质使用上与瞻园的建筑色彩相协调。规划布局上南部建筑延续传统街巷肌理、建筑尺度以及坡顶形式。　 

　　同时，项目还保留了6大近现代建筑，分别为：江苏酒家、建康路18号（361°品牌服饰店）、新华书店、三新服务大楼（三新池浴室旧址）、三山眼镜店以及江苏酒家东侧服装店。

　　南京茂业天地的业态配比上，零售占比最大，达40%，其次是餐饮的30%，其他配套约30%。

　　二、新兴商圈

　　河西商圈、百家湖商圈、桥北商圈、仙林商圈、六合商圈

　　购物中心发展水平与区域经济发展水平是相适应的，随着城市化进程加快，南京购物中心正呈现出由城市中心向周边区域拓展的态势。然而，从江北新区到河西再到百家湖，南京新兴的商圈正在形成气候，并颇有与老牌商圈“分庭抗礼”之意图。

　　从发展趋势看，南京不会再是以新街口为核心的“单商圈”城市，未来肯定会向“多商圈”发展。在新区开发中，商业综合体是最有效的造城工具。但要想成为城市新的商业中心，还是需要用很长一段时间去培育商业氛围。

　　【河西商圈】

　　南京河西CBD商圈，是政府近几年开始规划发展的商圈，堪称后起之秀。这些年，河西的发展可以用一日千里来形容。

　　河西眼下已经成为南京房价最高的地区之一，河西新城现有人口35万，规划人口60万，规划在2016年CBD辖区内工商注册企业超过3000家，这两者为南京缤润汇购物中心集聚了大量具有购买能力的消费者，且具有持续增长的消费潜力，然而相应的商业配套也正处于持续补给中，未来河西的发展赶超新街口也是完全在预料之中的。

　　据赢商网不完全统计2017年，河西商圈中，已建和在建的大型商业综合体已有10多家。从草场门大街到河西大街，几公里之内就云集了新城市广场、苏宁广场、河西万达、河西中央商场、金奥中心、金润国际广场、乐基广场、河西中央公园等等，再加上已经动工的河西金鹰，以及即将营业的河西德基，几乎是每隔一公里就有一家。　 

　　除了上述商业综合体外，在河西地区，还有一批新的商业综合体项目正在紧锣密鼓的建设中。新鸿基国金中心包括了290米高的地标性办公及五星级酒店塔楼、两座服务式办公塔楼、一座大型商场裙楼，是集商务办公、酒店、公寓、商场为一体的大型城市综合体，预计 2017 年初建成。

　　该商圈亮点商业项目：

　　首屈一指亚洲最大——金鹰世界

　　预计开业时间：2017年年底

　　商业体量：50万㎡

　　南京金鹰世界是由金鹰商贸集团投资百亿元打造的一个亚洲最大商业旗舰综合体，以368米的高度成为了世界在建的最高非对称三塔连体建筑。在190米高的空中用连廊将3幢塔楼串联，并通过裙楼的空中花园相连，形成看似分离却又连合的合体建筑。

　　总建筑面积约91万平方米，其中商业百货面积达到50万平方米，将一举刷新韩国釜山新世界百货29万平方米面积的“全球最大百货公司”吉尼斯纪录。

　　建成后的金鹰世界，近11层的商业空间，将成为亚洲最大的商业购物中心。超5E级高端商务写字楼打造全球同步办公概念。超五星级云端酒店，500间酒店客房，专注高品质贴心服务，这里将成为华东地区的城市新地标。　 

　　金鹰世界里面囊括艺术展，音乐会，发布会，fashion show ，高端商务餐饮，电影院，观影平台等等。除了购物及美食，还有现代美学Gmart旗舰店、全国第三家世界最美书店G·TAKAYA、空中温泉、儿童明日乐园、世界顶级齿科美容、宠物会所等业态。

　　其中有点牛x的是空中停车场，金鹰世界将创造性在每一楼层设立空中停车场，消费者驾车可以直达所需地上8层立体停车楼，可以直接将车开到想去的楼层加地下4层停车场，共5000个停车位，几乎不用再担心没有车位需要排队。

　　【百家湖商圈】

　　江宁百家湖商业圈临湖而建，风景优美，距离火车南站不到3公里，距离禄口机场不到7公里，地理位置优越，是南京副都市核心商圈。

　　江宁金鹰、景枫、21世纪太阳城的陆续开业，无疑让百家湖商圈的含金量进一步提升。百家湖商圈在全市整个商圈格局中的话语权也进一步凸显。然后，放眼整个商圈，1912娱乐酒吧区无疑是个互补，主打不受空间和时间限制的休闲娱乐，充分利用临湖景观资源，打造一个慢生活、体验式亲水商业街区。

　　【桥北商圈】

　　2015年7月，国务院正式批复成立国家级新区“南京江北新区”，南京桥北也成为江北新区的核心区域。交通完善，大片居民住宅交付入住，桥北商圈成为该区域人群休闲娱乐和购物的首选场所，日益成为江北的“新街口”、“江北第一商圈”。

　　该商圈亮点商业项目：

　　提档升级城市名片——弘阳广场

　　预计开业时间：2017年年底

　　商业体量：55万㎡

　　以前，一提到弘阳广场大家第一反应就是家居、建材很有名。而如今，弘阳广场历经一年多的时间进行改造，迎来了完美蜕变、华丽转身，预计将于2017年年底开业。

　　全新的弘阳广场将推翻与颠覆传统购物中心组合方式, 充分发挥集群效应，商业Mall和家居Mall，双核联动、优势互补，结合主题乐园为消费者带来全新的一站式、多品类、全时态的独特消费体验，也必将成为未来商业综合体的新标杆。

　　整个弘阳广场商业总面积达55万方，由一个6000平米中心秀场，每天定时表演特色定制主题show；两条主题街区——法式风情街区、欢乐小镇将串联购物中心与主题乐园两大板块，充满浓郁的法式文化风情与恬静舒适的小资生活，以及由商业MALL、主题乐园和家居MALL联合组团构成三大体验板块，一站式消费体验，构建未来新主张，合力打造南京首家全时态购物游乐综合体。

　　据了解，目前一批以H＆M为代表的国际著名快时尚品牌已经纷纷签约进驻，同时拥有江北新区首家22米屏幕宽度的IMAX巨幕影院。今年，随着弘阳广场的重装开业，能给消费者带来哪些不一样的惊喜？值得期待。

　　【仙林商圈】

　　作为南京新兴板块代表之一，仙林基本的商业配套完善，金鹰奥莱城、东城汇、大成名店公园、亚东地铁商业街都是该区域的热门商业。

　　新增规划：今年将有金鹰奥莱二期和万达茂开业，更有重磅消息：德基广场将进驻仙林。但具体结果尚未确定。

　　【六合商圈】

　　六合商圈也在不断发力，目前已有紫晶国际购物广场、荣盛时代广场、泓源广场奥莱城等商业综合体，兴地美利广场、荣盛莉湖广场正待开业，此外，还有六合欢乐港（2018年下半年开业）江北首家全客层的度假式欢乐mall。

　　该商圈亮点商业项目：

　　强势逆袭引领江北——欢乐港

　　预计开业时间：2018年下半年

　　商业体量：20万㎡（项目一期）

　　作为南京江北的门户，六合已成为江北向北部、东部辐射的区域中心和重要的新兴产业基地，位于雄州板块核心区位的欢乐港项目是S8与14号线双地铁上盖设计，项目一期总面积约60万平方米，其中商业部分20万平方米，由享誉全球的贝诺公司操刀设计，将融入“愉悦+欢乐+场景+智能”的理念，打造生态景观、人文艺术、生活体验、休闲娱乐为一体的全客层欢乐生活MALL。

　　南京欢乐港商业管理有限公司总经理王恒刚表示，开业后的欢乐港将成为区域首家大体量无竞争的全业态商业综合体，客群锁定在追求生活品质的时尚青年以及愉悦亲子、快乐同行的和睦家庭，打造一站式的商业综合体。目前，该项目的招商仍在紧张进行中，招商完成率已经达到50%。 　　 

　　据了解，已有多个知名品牌确认进驻欢乐港，迪卡侬、威尔士健身等多个品牌更是首次进入江北市场。此次引入的3000平方米的迪卡侬体育用品超市，将是江北第一家；第一家拥有IMAX厅的万达影城、首个带泳池的专业级健身会所威尔士、南京首家meland儿童乐园等品牌也都是首次进入江北市场。此外，永辉超市绿标旗舰店、孩子王等都将为消费者带来全新的体验。