重点商圈观察 | 郑州9大商圈，谁是真商业“顶流”？

市因城而安，城因市而兴。一个城市的商圈演变史，就是这座城市的变迁史。

随着郑州经济发展，消费潜力不断攀升，城市商业迎来扩容，郑州商业版图铺展愈来愈大，郑州商业地产市场已从“增量”时代过渡到“存量”时代，商业发展水平在全国的排名中也在不断提升。

城市商业格局分布正在发生改变，新商圈方兴未艾，老商圈迭代升级。随着城市人口外流，商业项目不再单纯的聚集在城市中心区，同时，新的城市综合体的不断的落户促进新兴商圈崛起，郑州商圈从以二七商圈为核心的「单中心同心圆」模式，逐渐向多核化商圈演变发展，呈现出多点开花的趋势。

赢商网盘点郑州部分商圈现状，以此观察郑州商业在城市化进程中不断蝶变的商圈焕新。（*注：以下各商圈排名不分先后）

二七商圈

商圈档案

• 位置：金水区、二七区、管城回族区

• 商圈面积：172.50万㎡

• 功能分类：市级商圈

• 商圈定位：成熟型商圈

• 商圈主要项目：丹尼斯大卫城、华润万象城、郑州CITY·大融城、新田360广场太康路店、德化无限城……

二七商圈可谓是郑州现代商业的第一个商圈，是郑州最具历史底蕴的商圈，承载着郑州人民的记忆，在郑州乃至全国久负盛名。

作为郑州商业氛围最为浓厚的商圈之一，二七商圈向来不缺话题和流量。据赢商大数据监测，二七商圈的客流量工作日去重客流为144万人；节假日去重客流为172万人。二七商圈的商业氛围发展至今，早有沉淀。

作为郑州“中优”城市功能布局的核心区域，二七商圈承担着城市更新、复兴工作的大任，同时新商圈建设步伐加快，也在倒逼着这一商圈的迭代升级。所以，自2019年后，郑州商业版图上这个商业体最密集的地方，动作频频。在老牌商场退出历史舞台的同时，新的主角闪亮登场。德化新街改造、北京华联倒闭、金博大倒闭、亚细亚闭店旧改、友谊大厦拆除、大上海城拍卖……与之而来的是郑州CITY·大融城开业、太康路360广场开业、万象城二期在建……二七商圈，演绎着一方唱罢一方登场的景象。

近年来，二七商圈也在不断创新，营造更多现代消费场景，带动消费升级、环境升级、品质升级，实现二七商圈的城市更新，和新城区协调发展。大卫城开业7年，无论从品牌创新、档次提升、业绩方面，引入了爱马仕河南首店、GUCCI等奢侈品牌，是二七商圈的中坚力量，成为郑州高端商业的代表，在全国都有了不小的声势。二七商圈涵盖国际一线大牌、美妆、服装、餐饮等。2021年，郑州CITY·大融城、新田360广场太康路店的开业，为二七商圈带来不少城市、华中首店，同时，不断深化二七商圈作为年轻消费群体的潮流先锋地的年轻、潮流、时尚基因。

花园路商圈

商圈档案

• 位置：金水区

• 商圈面积：228.73万㎡

• 功能分类：副中心级商圈

• 商圈定位：成熟型商圈

• 商圈主要项目：正弘城、新田360广场国贸店、建业凯旋广场……

花园路商圈北至东风路、南至红旗路、西至文博西路、东至花园路。在城市扩张的商业版图上，花园路商圈有着令人不可小觑的力量。花园路的发展脉络，刻画着城市北移东扩的变迁，同时记录着郑州商业的变化。

2003年城中村改造衍生了不少典型的改造项目，其中就包括新田360广场，打破了以正道花园百货、正道中环百货为主的传统百货商业模式，也将花园路商圈带到一个新高度。2008年，丹尼斯百货花园路店和大商新玛特国贸店开业，商圈内长期形成三足鼎立的局面。

2014 年，郑州市政府将花园路列为城市副中心之一，花园路商圈进入到购物中心时代，2018年，正弘城开业，成为花园路商圈的“定海神针”。建业凯旋、金水万达前后相继开业，至此，南起紫荆山百货，北至北环，南北连成一片，花园路沿线的商业体量达到百万级别。

如今簇拥着正弘城、新田360广场、建业凯旋广场等购物中心的花园路商圈，已然成为名副其实的副中心级商圈，在郑州商业变局中始终掌握着话语权。

在项目分布上，花园路商圈商业项目分布较为均衡，且各自都有比较明确的定位，主打轻奢的正弘城、主打年轻、时尚的国贸360、主打百货的花园路丹尼斯、主打建业凯旋，相互之间既有足够的缓冲区也能在功能上形成一定互补，实现火爆的发展劲头。据赢商大数据监测，花园路的客流量工作日去重客流为103万人；节假日去重客流为100万人。

郑东CBD商圈

商圈档案

• 位置：金水区

• 商圈面积：355.93万㎡

• 功能分类：区域商圈

• 商圈定位：成熟型商圈

• 商圈主要项目：丹尼斯七天地、熙地港、永威木色、郑州宝龙广场……

郑东CBD商圈是沿着郑州国际会展中心向四周辐射，是郑州国际金融中心，承载着会展经济、高端商务、金融等现代化城市的功能。CBD商圈的发展，也是郑州较为关心的问题，2021年，郑州提出，将推进二七和郑东新区CBD“双中心”核心商圈建设。

鳞次栉比的写字楼和高档住宅项目，对CBD商圈内的商业发展提供了稳定的高阶层消费支撑，形成高端住宅与商务结合的商圈。据赢商大数据监测，工作日去重客流为88万人；节假日去重客流为81万人。

商圈内商业项目有些分散，具有毗邻地铁优势的郑州宝龙广场大量空铺；丹尼斯七天地老作为老百货，吸客能力也在下降；永威木色作为艺术商业，在郑州商业中差异化；熙地港可以称得上是该商圈内的中坚力量。多个商业项目相互呼应，也更丰富了CBD商圈的消费选择。

高铁商圈

商圈档案

• 位置：郑东新区

• 商圈面积：80.89万㎡

• 功能分类：区域商圈

• 商圈定位：成熟型商圈

• 商圈主要项目：新田360广场绿地新都会店、海汇港、汇艺银河里、绿地天空之城……

随着郑州“东强”的城市规划，加上全国唯一一座高铁“米”字形枢纽——郑州东站的交通优势，郑东新区快速起飞。大量办公楼和企业的入驻，郑东新区摇身一变为高端商务区。便利的交通，林立的写字楼，为高铁商圈客流提供了基础保障，商业发展也驶入了快车道。

2021年，盒马鲜生郑州首店落户高铁商圈，为区域内带来了更加丰富的消费体验，也提升了高铁商圈的影响力。

作为商务高地的高铁商圈，该商圈的轮廓与气质渐成。目前高铁商圈内拥有新田360广场绿地新都会店、海汇港、汇艺·银河里、绿地天空之城等商业项目落成运营。据赢商大数据监测，以工作人口为主，居住人口为辅的高铁商圈，工作日去重客流为34万人；节假日去重客流为24万人。

在未来几年，还将有郑东万象城等项目入市，高铁商圈将会更加热闹，满足周边消费人群更加多样化需求。

西区商圈

商圈档案

• 位置：中原区

• 商圈面积：212.67万㎡

• 功能分类：区域商圈

• 商圈定位：成熟型商圈

• 商圈主要项目：中原锦艺城、中原万达广场

西区商圈北至棉织路，南至中原中路，东至前进路，西至华山路，商圈内成熟社区、写字楼云集，商业基础较好。

在该商圈内，中原万达先行布局，不仅是最早进驻郑州的万达项目，也是西区最早的商业综合体，凭借零售、餐饮、休闲娱乐等多元业态，商业圈氛围逐渐形成。

总面积30万㎡的中原锦艺城购物中心B区、C区分别于2012年、2016年开业。该项目期间不断焕新调整品牌，在营销上发力，给郑西消费者带来更加新鲜多样化的消费体验。

CCmall大摩西元广场于2012年开业，但2021年，CCmall大摩西元广场被拍卖。

目前，商圈内商业项目以服务周边客群为主，客流量不低。据赢商大数据监测，西区商圈工作日去重客流为87万人；节假日去重客流为93万人。

大学路商圈

商圈档案

• 位置：中原区

• 商圈面积：208.43万㎡

• 功能分类：区域商圈

• 商圈定位：成熟型商圈

• 商圈主要项目：二七万达广场、二七佳纷天地、升龙商业广场、丹尼斯百货（长江路店）……

大学路因大学而命名，大学路商圈因商业而铺展开。大学路商圈北至淮河东路，南至长江路，东至京广南路隧道，西至兴华南街。大学路商圈周边教育资源丰富，郑州大学、郑州航空工业管理学院、河南交通职业技术学院、郑州测绘学校和众多中小学、幼儿园聚集于此，且周边住宅社区扎堆，为商圈提供了雄厚的消费群体基础。

二七万达于2012年开业，使得大学路商圈迈入购物中心时代，商业面积17.31万平方米，带来万达国际影城、大玩家等大主力店，还带来38家国际品牌首次进驻，满足了消费者对更高品质生活的追求。

2021年，郑州二七佳纷天地开业，总建筑面积约16万平米，是郑州首座以“国潮”为主题的购物中心，目前项目规划了零售、体验、餐饮、教育、休闲娱乐等多个业态，满足周边居民多元化消费需求。

据赢商大数据监测，大学路商圈工作日去重客流为85万人；节假日去重客流为87万人。

北区商圈

商圈档案

• 位置：惠济区

• 商圈面积：144.95万㎡

• 功能分类：区域商圈

• 商圈定位：成熟型商圈

• 商圈主要项目：惠济万达广场、美景·欢乐广场、郑州碧源月湖广场

惠济商圈位于惠济的核心位置，北至月湖南路、南至滨河路、东至文化北路、西至东风渠滨河路。

北区商圈周边有市第三人民医院、古树苑、区政府、迎宾馆以及河南牧业经济学院、郑州师范学院、郑州工程技术学院等多所学校在此集聚，客流稳定。据赢商大数据监测，北区商圈工作日去重客流为46万人；节假日去重客流为47万人。

长期以来，地处郑州北部区域的惠济区，商业基本为空白，配套商业设施也相对缺乏。2016年，惠济万达的开业，对于北区商圈来说，是一个重大利好。随着北区板块的不断开发，2018年，美景欢乐广场开业；2020年，郑州碧源月湖广场开业。这三个商业项目在区域内形成基本的商业体验，商业氛围也愈发浓厚，为惠济区人民带来更加多元化的消费体验。

经开区商圈

商圈档案

• 位置：管城回族区

• 商圈面积：197.95万㎡

• 功能分类：区域商圈

• 商圈定位：成熟型商圈

• 商圈主要项目：盛华里购物中心、乐尚天地、丹尼斯新天地。

郑州经济技术开发区成立于1993年4月。作为城市东南部新兴发展起来的一个区域，经开区与郑州中心城区、郑东新区紧密相连。在城市产业发展过程中，该区域内催生了众多住宅社区，客流稳定，因此也催生了很多配套商业。

从现状来看，经开商圈的在营商业项目为盛华里购物中心、乐尚天地、丹尼斯新天地，该区域商业体系逐渐成型，但商业发展相对滞后和单一，以社区商业为主，主要满足周边居民消费。因此，该区域商圈对于大型家庭商业和区域型购物中心的需求是比较迫切的，商业发展还有很大的潜力待激发。

据赢商大数据监测，开发区商圈工作日去重客流38万人；节假日去重客流35万人。

燕庄商圈

商圈档案

• 位置：金水区

• 商圈面积：30.06万㎡

• 功能分类：区域商圈

• 商圈定位：成熟型商圈

• 商圈主要项目：金水升龙广场

燕庄商圈北至金水路、南至顺河路、西至未来路、东至玉凤路。2006年，郑州对燕庄进行城中村拆迁改造，燕庄是郑州城中村改造区域，周边住宅社区密集。作为占据着城市中心区域的商圈，燕庄商圈却是商业项目匮乏的典型区域，目前商圈内只有一个金水升龙广场。

2009年金水升龙广场开业，填补了该区域商业空白。金水升龙广场（原曼哈顿商业广场）位于金水路、未来路、中州大道三条黄金线路围合，具有人流、交通的优势便利性。项目打造的是集餐饮、休闲、娱乐、购物于一体的体验式商业街区。

但目前该商圈内项目缺乏特色业态和聚客能力强的品牌，难以满足消费者日益升级的消费需求，整体待提升空间较大。

据赢商大数据监测，燕庄商圈工作日去重客流为27万人；节假日去重客流为25万人。

—结语—

但在此之外，近两年，郑州商业催生了很多例如高新万达、朗悦公园茂、印象汇、福都购物广场、富田新天地等小而美的商业项目，虽还未形成集群效应，但在郑州商业版图上，也占据着一席之地。