聚焦跨界复合，我们发现最关键的还是运营思维

　　“智慧就是适应转变的能力。”——斯蒂芬·威廉·霍金

　　在第13届商业地产节现场，奥园健康生活集团副总裁、奥园商管总经理雷易群以这句话，作为其主题演讲《跨界复合商业+》的开场。

　　“转变”，正是雷易群此次演讲的首个着眼点。

　　变化的消费者与互联网巨头

　　首先，实体商业所直面的“人”已发生改变。当消费升级成为行业共识，其背后是新一代主流客群对新、奇、特的个性化需求，以及社交需求的外化表达。

　　数据也一再暗示，这一趋势已不可逆，并将愈演愈烈。2017年，我国居民人均可支配收入为25974元，同比名义增长9%，这是人均可支配收入涨幅连跌3年之后的首度回升。

　　也正是从这一年开始，曾经如“洪水猛兽”般夹击实体商业的互联网巨头们纷纷转舵，热情拥抱实体商业，快速扩大线下布局。

　　阿里的盒马鲜生、京东的7FRESH、苏宁推出苏鲜生、腾讯入股永辉超市……互联网巨头们携“技术”跨界，重构着实体零售的人、货、场，成为实体商业风云变幻的一个侧记。

　　若将视角聚焦于购物中心还可发现，实体商业的功能变得越来越复合。技术、艺术、运动、休闲娱乐、新型餐饮、配套服务……「商业+」还有多少可能性，似乎只能用「商业+∞」来回答。

　　实体商业的边界越来越模糊。与其说它意味着业态、场景和项目，不如说，它越来越倾向于为消费者提供生活方式综合解决方案。在这个过程中，跨界、复合仍在不断刷新实体商业的价值边界。

　　在快速更迭的市场面前，雷易群将2018年定义为“中国商业市场进入整合变革、异彩纷呈的崭新时代”，机遇与挑战并存。这个时代考验的是“购物中心的想象力”，也考验着商业地产人/团队“从开发思维到运营思维的转变”。

　　跨界复合，为谁创新？

　　除了国内互联网巨头在实体商业的“圈地运动”，还有诸多跨界复合案例让雷易群颇有感触。

　　2000年至今，无印良品平均2-3年就会进军一个全新领域。如今，“不务正业”的无印良品早已不仅仅是一个“杂货店”品牌，旗下产品涉及微型小屋、餐饮、服饰、书店、酒店及生鲜市场等。

　　购物中心也有一系列创新。从全球首个可以在屋顶跑步的购物中心日本大阪森之宫Qsmall，到国内的购物艺术中心K11，商业项目的自我颠覆清晰可见。

　　“消费需求在变化，体验感比商品、价格更重要”，这是雷易群捕捉到的行业变化。

　　与此同时，他也看到了其中不变的规律，“跨界复合的最终落脚点，还是通过创新满足人民的美好生活需求。”

　　的确，当超市由此前的商品零售，转变成“生鲜+餐饮+商品零售+外卖+O2O”的复合模式，当「餐饮+医药」、「餐饮+艺术」、「餐饮+服饰」、「餐饮+影视」逐一成为现实，这一切围绕的还是多样化、个性化的消费需求，以及消费体验的全面提升。

　　实体商业的边界仍在拓宽，在雷易群看来，“复合多元、新奇独特已成为实体商业的制胜关键”。

　　「商业+健康」，抓住下一个风口

　　雷易群以“跨界复合”作为主题演讲关键词，与企业基因有关。

　　作为国内最早提出“复合地产”概念的房企之一，奥园目前已成功打造体育、教育、商业综合体、健康养生、文化旅游、跨境电商等六大主题复合地产项目。

　　如今的奥园，在中国百强房企中综合实力排名已跃升至27位，对“复合地产”的探索也仍在继续。

　　2017年12月，奥园再次发力，组合健康产业、商业运营、物业管理三大业务板块，成立全新子集团——奥园健康生活集团。

　　在“创享生活之悦”的发展理念下，此时的奥园健康生活集团正在尝试「商业+社区+健康」的跨界复合，把医养、医美业态带进购物中心、住宅社区，实现商业与社区商业生态链的融合，让健康消费触手可及。

　　“这块业务我们会走在最前线”，在演讲现场，雷易群并不避谈这一计划背后的战略雄心。

　　事实上，整个奥园大健康板块所指向的，是一个“集社区医疗养老、奥园中医院、线上就医平台、医美板块、中医特色医疗旅游项目等业务为一体的综合大型健康产业群”。

　　“走在最前线”的底气，一部分来自企业内部。

　　目前，奥园商管已在全国18个大中城市布局20余个商业项目，奥园物业则服务管理全国100余个商住小区及写字楼项目。若上述计划落地，奥园的「商业+社区+健康」复合模式将迅速在全国铺开。

　　配合这一计划，奥园正在紧锣密鼓整合跨界资源。

　　在刚刚过去的3月，奥园健康生活集团与KORACLE公司（韩国奥拉克医疗美容集团海外公司）达成战略合作，双方将在广州、重庆、成都、沈阳、武汉、佛山、东莞等城市，共同出资设立医美整形医院，KORACLE公司也将派出最强团队把韩国全套技术、管理、服务体系引入中国。

　　目前，奥园大健康业务板块的“外援智囊团”已初具规模。而雷易群言语间的另一部分底气，则与“整个市场有很好的环境”有关。

　　受消费升级、人口老龄化的双重影响，预计至2020年，我国大健康产业的市场规模将达到10万亿元，成为我国经济的新增长点。这其中，作为健康产业发展重点的“健康管理”，依旧是一片商业蓝海。

　　值得留意的是，奥园商管在市调中发现，“健康管理”消费人群呈现年轻化趋势，「商业+健康」模式与购物中心对核心客群的聚焦并不相悖，且有望为购物中心补充持续稳定的客流。

　　跨界的制胜要素：从开发思维向运营思维转变

　　有观点认为，跨界是一种专注到一定的程度、启迪到一定深度，才能实现的自由换档。

　　4月11日，当雷易群在第13届商业地产节现场发表主题演讲时，由其掌舵的奥园商管已拥有两大自主产品——奥园广场、奥园城市天地，目前商业经营面积超300万㎡。

　　其中，奥园商管旗下首座购物中心广州番禺奥园广场，已于2017年走完第一个“5年”运营周期，年客流量已超2000万人次，开业以来销售额年均增长22%。

　　· 多年累积的商管经验值，让雷易群迅速捋出了实体商业跨界复合的制胜要素：

　　· 建筑和室内设计，要顺应眼球经济发展趋势；

　　· 在业态方面尝试多种可能；

　　· 美陈奇趣化，要让消费者自主产生在社交软件分享的欲望；

　　· 始终立足目标消费者需求；

　　· 围绕一种生活价值观，持续向消费者传递品牌概念；

　　· 增强消费者体验感；

　　· 从开发思维向运营思维转变，做好打持久运营战的准备。

　　其中，“从开发思维向运营思维转变”被雷易群重点提及。此时，奥园商管启动轻资产管理输出战略已满一周年，而雷易群划出的“重点”，或许正是奥园商管在轻资产实战中建立起来的“头号经验”。

　　2017年12月23日，奥园商管首个轻资产项目江门奥园广场正式开业，工程改造、项目招商、开业筹备等工作仅历时8个月。藉此，奥园商管在粤港澳大湾区再下一城。

　　开业当天，这个在奥园商管接手前“超市主力店已经打算撤场”的项目，客流量突破22万人次，引进胡桃里等36个首进江门品牌，开业率达96%，远高于合作业主方要求的80%。

　　而开业率96%，还暗含奥园商管为“打持久运营战”留下的伏笔。另外的4%是奥园商管的“特意预留”，目的在于“看后续怎么把市场氛围营造得更好”。

　　首战告捷，奥园商管的轻资产管理输出战略也在有序推进。目前，奥园商管旗下已拥有江门奥园广场、唐山奥园广场、怀化奥园广场、巴中巴河廊桥、梅州集一尚城等轻资产项目。

　　一年轻资产实战，奥园商管的实力也变得更为强劲——形成涵盖商业招商及筹建、资产运营管理的全渠道商业运营生态系统。

　　就在雷易群本次主题演讲的数小时后，由奥园健康生活集团、奥园商管领衔的奥园团队，在第13届商业地产节现场，揽下企业、人物、项目等5项大奖。

　　奖牌背后，奥园团队的另一个制胜关键或许正如雷易群在演讲最后所说的—— “期待合作共赢”的企业态度。