昆明巫家坝：“广州珠江新城+会展中心”模式下的CBD构想

　　（赢商网云南站报道）作为历史上“飞虎队”驻地和驼峰航线的起点，巫家坝承载着彩云之巅的历史记忆。

　　如今，全新的片区开发规划出炉，可以预见的蓝图是：未来的巫家坝将高楼林立，崛起规模宏大的“总部经济”，建成面向全国、辐射南亚东南亚的金融中心、总部基地、绿色创新传媒中心、七彩多元生态商业中心。

　　上海陆家嘴中央商务区

　　为此，有人称未来的巫家坝为“昆明的陆家嘴”。

　　尽管如此，巫家坝CBD的构想目前还只是一纸规划，但不久前4个项目的集中开工，标志着巫家坝中央商务区的开发建设正式启动。

　　巫家坝整体规划图

　　昆明CBD建设推进困难

　　巫家坝与东风广场“一决雌雄”

　　从整个昆明来看，东风广场片区、巫家坝片区、呈贡新区、泛亚金融产业区、老螺蛳湾片区、新亚洲片区等都被冠以中央商务区来打造，但是最终成型的基本没有。

　　昆明的CBD建设推进十分艰难的背后，是整个城市规划出现的纰漏。高楼和商业地产的分布较为分散，没有形成商务、商业等集群效应。就规划和在建的中央商务区来看，东风广场片区和巫家坝片区是业内人士最为看好的，这也符合早前昆明一主（南屏街片区主CBD）两副（巫家坝金源片区和呈贡新区）的城市CBD定位。

　　昆明CBD的建设是一项长远的工程，应该5-10年后再反观其效。一部分人认为，核心CBD不应该只停留在高楼成群的地方，东风广场现在虽有恒隆广场和春之眼等知名大楼在建，但进驻的知名企业有多少还未可知，更何况在整体规划层面就存在短板。相反，巫家坝及滇池国际会展中心的空地及规划却十分超前，现在不会太明显，但有可能5-10年后，云南至东南亚发展势头起来了，就会明显见到成效。

　　政府规划层面，早前根据《昆明城市总体规划修编（2008-2020）》，将巫家坝片区定位于未来“世界级金融中心”，该片区未来将占据昆明中央CBD的桥头堡位置，极具发展潜力。

　　广州珠江新城中央商务区

　　行业人士方面，有人称，巫家坝的规划大致是——高楼+生态公园+滇池国际会展中心，类似广州珠江新城+琶洲国际会展中心+广州国际金融城的规划，以后巫家坝的建设将连接滇池国际会展中心，加之进驻的知名企业，可能会成为未来东南的“新首都”。

　　交建、铁建、保利、宝能筑巢巫家坝

　　形成集团效应撬动CBD建设

　　2012年6月27日傍晚，巫家坝航站楼最后一盏灯关闭，预示着巫家坝“老机场时代”的远去，同时预示着巫家坝下一个时代的到来。曾经，这块被称为“昆明未来CBD”被人们寄予了厚望，迎来的却是项目烂尾、土地流拍的结局。

　　2014年8月，沉寂了两年的巫家坝片区首批土地入市，位于原巫家坝机场内，结果以流拍告终。2016年2月，巫家坝核心区31亩土地入市，土地单价高达两千多万元每亩，却还是没躲过与首战一样胎死腹中的局面，同年6月，该地块总价打六五折后再度入市，才被景成集团斩获。

　　专家分析，巫家坝机场搬迁后的一段时间里，片区整体发展并不如预期，开发建设进程也并未按照规划实施推进，整个区域虽然存在大规模待开发改造的优质地块，但并没有呈现出一个“未来城市中心”应有的建设热潮。

　　近年来，随着众房企在区域周边的集中建设，中场休息了4年的巫家坝，终于再次进入了人们的视野。

　　2016年中旬，巫家坝终于迎来了转运时刻，片区整体拆迁改造工程大规模启动，众多实力品牌企业争相开始进驻。除了已落地开发的项目外，尚未获得土地的企业纷纷有意参与巫家坝片区的建设。

　　在去年下半年最新公布的《昆明巫家坝片区控制性详细规划优化》（以下简称《规划》）中，片区内将规划建设一个约5000亩的城市中央公园，这将是国内排名前列的城市级中央公园。公园将形成山水交融的绿化景观中轴，形成城市生态之脉，展现园林城市特色，提升绿色创新魅力，塑造开放共享的活力城区。

　　此外，《规划》还提出在飞虎大道与春城路路口建设地标性建筑物，高度控制在400米以上，这也将成为昆明新的地标。

　　在这一串利好消息的推动下，一大批国内知名开发企业来了。中国交建、中国铁建、保利集团、宝能集团……都将在这里建设大型城市综合体。签约拿地的一批项目集中开工，意味着片区内将形成集团效应，共同撬动片区CBD建设。

　　景成大厦

　　2016年景成集团以42181.08万元的底价成功斩获巫家坝编号为KCGD2015-11号地块，计划用来开发景成大厦，根据此前竞拍信息显示，景成大厦的地块面积是21079.69平方米（约31.6亩），土地用途为批发零售、住宿餐饮、商务金融用地，城镇住宅用地；容积率≤8，建筑密度≤50，绿地率≥20。

　　据景成大厦环评报告公示信息显示，景成大厦建筑高度为264.8米，规划为地上57层地下4层，总建筑面积243400平米，其中地上部分规划有写字楼、酒店、商业，总建筑面积179950平米，地下部分规划有车位、建设绿地、广场等，总建筑面积63450平米，共有车位1050个，项目总投资约为22.7亿元，整个项目预计2020年4月竣工使用。

　　据悉，景成大厦规划由1栋57层高的塔楼及6层高裙楼组成，项目建成后集商业、办公及酒店为一体的城市综合体，也是景成集团的新总部。从景成大厦最新效果图来看，景成大厦外观设计线条流畅，简约大气，屹立在商业裙楼上，商业裙楼呈正方形，外观设计与大厦相呼应。

　　由云南景成集团投资建设的景成大厦项目建成后，将作为景成集团瑞丽航空总部所在地和片区新地标。

　　中交建南亚总部大厦

　　实际上，早在2016年4月，巫家坝片区第一批以路网建设为主的市政工程项目就集中开工建设。当中国交通建设集团这只“大手”紧紧握住昆明市城建投资开发有限责任公司的“小手”那一刻起，百年巫家坝便开启了全新的蜕变之旅。

　　去年10月，中交建以13.55亿的拍地价格一举拿下巫家坝核心片区KCGD2017-13-A1、15-A1、18-A1号三个地块，总占地面积约98.19亩，土地用途为批发零售、住宿餐饮、城镇住宅用地，容积率≤6。

　　据悉，中交建拟将三个地块打造为中交南亚总部及区域结算项目，项目总投资约30亿元，建筑面积约42万方，将建造成为集总部办公楼、购物中心、精品公寓、配套住宅为一体的总部综合体项目，预计2022年竣工。项目建成后，计划引入中交西南区域云南总部、中交昆明建设发展有限公司、中交一航局云南总部等十余家单位。

　　中国交建集团将充分发挥全产业链优势，配合昆明城投，将巫家坝新中心项目打造成为一项精品工程，塑造春城新地标。中交集团将投资约30亿元在巫家坝建设中交南亚总部基地，并计划引入10余家“中交系”企业。

　　中铁建西南总部

　　中铁建与中交同日参与土地拍卖，以18.84亿元拿下巫家坝片区编号14-A1、16-A1、17-A1、20-A1、21-A1五个宗地块，总占地面积约140.12亩，用途包括批发零售、住宿餐饮、城镇住宅用地，容积率≤8。

　　据悉，中铁建将在所拿下的地块中建造中铁建西南总部项目，目前具体的规划尚未公布。另外中铁建公布的信息得知，中铁建在巫家坝的建设项目总投资金额约150亿元，目前已明确的项目估算约115.89亿元，包括：片区征地拆迁及回迁安置房建设；片区路网建设；中央水景建设；片区部分地下空间建设。

　　从中铁建西南总部基地效果图可见，项目规划有一幢高高耸立的大楼，一栋类似商务办公的板楼，还有部分商业裙楼及几栋住宅楼，整体来看，项目规划集住宅、商业、商务等于一体，而目前中铁建还未对外透露项目的详细规划信息，未来项目是否如效果图所呈现的，还有待观察。

　　保利大厦

　　保利地产同为去年10月参与竞拍，以25.33亿元拿下巫家坝片区23-A1、24-A1、25-A1、26-A1四个地块，总占地面积约177.97亩，用地性质为批发零售、住宿餐饮、商务金融、文体娱乐用地，容积率≤5。

　　从此前保利地产公开的信息来看，保利所拿的4个地块将打造为“保利大厦”、“保利天悦”两个项目。其中，保利大厦立足于打造昆明地标性写字楼，根据昆明市领导指示，将打造为“南亚之窗”，是云南面对东南亚的特色窗口。而保利天悦则是保利地产入昆后的第一个高端住宅项目。但目前关于保利的两个项目具体规划信息还未透露。

　　按照昆明建设区域性国际中心城市的定位要求，巫家坝片区将打造面向全国、辐射南亚东南亚的金融中心、总部基地、绿色创新传媒中心、七彩多元生态商业中心。整个巫家坝片区划分为国际社区、生态低碳居住区、金融中心总部基地、生态公园、文化创新居住区和文化娱乐休闲区六大功能分区。最值得一提的是，巫家坝还将建设占地约5070亩的城市中央水景公园。综合来看，正在酝酿的巫家坝，未来将成为昆明的新地标、城市CBD集群。

　　按照规划，根据“开发一片，成熟一片”和“基础设施先行、回迁安置先建”的原则，巫家坝片区将分为三阶段进行开发建设，总周期为10年。其中，2015年至2018年为夯实基础阶段；2019年至2022年为产业培育阶段；2023年至2024年为整合开发阶段。

　　巫家坝的大战略正在一步步实现中，CBD的构想也在进一步落实，未来这里高楼林立、车水马龙、商业密集，一切都变得更近。

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