酝酿中的“国际级”昆明：万象城、SKP、IFS“暗中汹涌” 本土商业发起攻势

打通城市与国际的链接，一线商业品牌纷至沓来，整个城市在内外裂变，一切在焕新中增长。

◎昆明夜景 图片来源：视觉中国

2022年，昆明坚守“扩内需、稳增长”，经济保持平稳运行。全年地区生产总值完成7541.37亿元，增长3%。增幅虽不高，但在全国省会城市中排名靠前，西南地区处于领跑态势。

商业力虽不及同属西南的成都、重庆，但国际化的特殊战略前景和850万的人口也在强力支撑着这场消费大局。本文以商圈、项目、品牌视角，复盘昆明商业发展情况，展望2023年趋势。

昆明商业市场回顾

毗邻南亚、东南亚的区域属性，让云南的国际化进程一直保持着向前的状态，而具化到商业地产领域，存在着存量粗放，增量放缓的问题。

昆明存量商业整体呈上升趋势，截止2022年底总体量达603万㎡，在二线城市中排名靠前，在西南省会城市中排名第三，人均购物中心面积0.71㎡/人，整体商业势能较好。

2018-2020年增量商业保持稳定的增长，2021-2022年2年内出现锐减，增量呈下降势头，疫情、资金链断层等多重因素下，筹开商业体出现疲软态势。

此外，近年来昆明二环内的商业达到饱和，土地资源紧缺，而三环外又存在人口密度不够、配套不全、交通不便等因素，导致增量商业处于不温不火的状态。

2022年的昆明商业大环境正在陆续“回血”，存量以调改、营销来稳住客流，增量则谨小慎微，以保守的态度应对市场变化。

过去一年，仅有昆明荟聚和安宁万达广场真正实现全面开业，金俊广场仅开放了负一层。值得一提的是，三大项目都是大体量商业，对区域整体提升贡献较大。

• ● 昆明荟聚：作为中国第七座荟聚，让西北新城在业态和品牌整体数量和级次上，得到一次升级，与家居部分的互动、与五华吾悦广场的互动，都推进整个片区的商业发展进度。

◎昆明荟聚 图片来源：赢商网

• ● 安宁万达广场：作为安宁招商引资的重要项目，与各品牌间强强联合，开启安宁商业消费、场景、空间的新时代，为区域、为地方经济发展增添强劲驱动力。

◎昆明安宁万达广场 图片来源：项目方

• ● 金俊广场：作为金格与俊发强强联合项目，2022年底所有人的目光聚焦到了金俊广场。商场各大门店正在陆续开业，高奢等业态布局叠高东风广场片区的商圈效应，为昆明的品质消费提档升级。

◎昆明金俊广场 图片来源：赢商网

人口剧增、空间拓展，昆明四大核心商圈（三市街、青年路、白塔路、小西门商圈）的城市格局早已被打破，区域型的商圈正铆足干劲不断拓宽边界，夯实内容。

据赢商大数据，截止2022年底，昆明共被划分出大小20个商圈，其中3个市级商圈，17个区域商圈。从商圈的分布来看，主要集中在市中心、南片区、东南片区，东片区仍是商业的薄弱环节，有待发力。

20个商圈中，三市街商圈、青年路商圈、白塔路三大市级商圈坐牢了绝对地位。

作为昆明商业发源地的三市街商圈，依旧是整个城市的人流交互中心。2023年春节期间，仅南屏街区域人流量就达198.91万人次，较去年增长112.63%，日常消费、城市休闲、旅游度假等多类人群集中堆高。

青年路商圈整体商业势能在减弱。新世界百货闭店，商圈内较大的商业体剩余金鹰购物中心与百大新西南广场，目前正调整定位，积极应对消费迭代带来的冲击。

白塔路商圈的变革动作最大，以中高档定位为主，目前商业的势能朝着东风广场板块发生位移。

其余的17个区域商圈中，基本是以单个的强势商业体为主导，其他商业围合助力所形成。就如以同德昆明广场为领头的白云路商圈；以世纪金源主导的世纪城商圈；以南亚风情第壹城为主的滇池路商圈；以七彩云南第壹城为驱动的呈贡商圈等。

值得一提的是，永中路商圈在海乐世界不断的业态构建和内容叠加下，成长速度较快；螺蛳湾商圈主要以大悦城这座“巨无霸”商业体为主导，通过多年的打磨和新兴商业的植入，已经从老旧焕发出时尚新意。

为激活消费市场，昆明“首店经济”呈现百家争鸣的态势，各类概念店、旗舰店、潮流新品、生活好物轮番进驻。

据赢商网统计，2022年全年共有91家首店进驻昆明，其中包含多家中国首店、西南首店。

•  全国性的占据9%，包含BOBO'S 波波蟹、泡泡米 POPOME+、大羽炭火烧鸟、宁记泰国猪脚饭、山野泡泡、滇小酥、元气之治、三川·十酒；

•  区域类（以西南区、华西区为主）的占据11%，包含Theory、游鱼游戏、青空白云冰淇淋、in-pai club、SSSWANK、TEGOMEN、空格现场、h咖啡、TIGI X IL COLPO；

•  昆明首店有73个，占据80%。

业态占比上，餐饮独占鳌头，拥有54个首店品牌，泰餐、饮品、烘焙类是去年的一大亮点。泰魔力、山野泡泡、大方的酸奶、滇小酥都是本土的原创品牌，无论是商业模式还是拓展规模上都表现出了强劲的势头。

25个零售类首店，大环境的影响下，零售略显疲软，但也引进了Theory、redline、MIKIMOTO、self-portrait、江诗丹顿、PICO等实力首店，有望新一年有所提振。

2022年首店的引进上，以存量商场为主，新开商场“战绩”较差。同德昆明广场引进12个首店品牌，顺城购物中心10家，海乐世界9家，占据TOP3。

2020年到2022年，昆明的首店数量经历了剧烈下跌，而后整体又呈现出稳步上升的趋势，整体势头向好，这也是商业开始复苏的一个信号。

在赢商大数据21个重点监测的城市中，2022上半年平均开关店比0.8，其中开店率8.9%，关店率11.1%，开关店比增速同比下跌27%，但昆明开关店比逆势上涨，品牌门店持续外拓。

2021下半年，文体娱与生活服务业态起到明显带动作用，开店率领跑，属于扩张态势，儿童亲子呈现下行趋势，零售相对稳定，餐饮业态“拖后腿”，开关店比仅为0.56，业态收缩严重。

昆明2022上半年空置率10.23%，同比下跌幅度高达27%，出租率达到90%，位于全国重点城市中上游水平。

从空置率环比增速来看，2022上半年重点城市空置率平均增速为6.7%，其中昆明不增反减34%。

疫情的冲击力有多大，商业的回弹就有多猛。昆明的众多商场抛出了大动作，要么组团式融合，要么单体大调改。

•  ● 广福路爱琴海购物公园与南悦城相互结合，形成统一的爱琴海商业体系；

•  ● 公园1903在周边物业新增左岸奥莱与和平海鲜餐饮旗舰体验店，打造“西南最大的公园式购物中心”；

•  ● 永中路商圈内，海乐城改造为京东MALL，形成海乐世界的一大主力业态，归为整体。

◎海乐世界全局图 图片来源：项目方

◎公园1903全局图 图片来源：项目方

 ● 单体调改上，南亚风情•第壹城一跃成为南市区首个成型的TOD项目，从大到小，从细到精的对外立面、动线等进行了更新改造，业态进行了精细化的布局，进驻了更多旗舰店、首店等品质门店；

 ● ME TOWN蜜糖购物中心升级沿袭了K11、海岸城等全国知名的改造样本，把「自然人文」与「空间艺术」做了充分结合，增加乐刻健身、比亚迪、世界书局等高亮品牌。

◎调改后的南亚风情第壹城 图片来源：项目方

◎ME TOWN蜜糖购物中心改造后效果图 图片来源：项目方

2022年昆明商业市场展望

随着商业的回暖，2023年又会是一个新的开始，云南商业的发展从逐步的回暖，发展到稳健的增长，再到快速的进阶。

据赢商网云南站不完全统计，2023年云南将会有11个商业项目预计开业（商业面积≥3万㎡），总体量达到94.2万㎡，平均单体建筑面积约为8.6万㎡。

行业的发展需要标杆性的项目提振士气，但事与愿违，昆明龙湖时代天街、昆明旭辉Cmall、昆明七彩万科里这样的全国头部商业基本无缘2023年的开业档，而当下云南最瞩目的昆明万象城的开业时间也被划定在2023年底，成了今年昆明商业的最大期待。

当然，另一批本土优质的商业项目蓄势已久，会在2023年精彩呈现。

去年末，饱含着全城期待的又一大高奢场金俊广场试营业，目前只开放了部分门店，整体开业会延期到2023年上半年；还有以运动为主题的星耀广场；邦盛集团首个全业态一站式商业项目邦盛广场；占据昆明最中心核心地段的地下情景式商业街区南屏茂；铂港时代中心、北城天地、润城第三大道等特色的社区商业项目。

有意思的是，与往年都不太一样，在今年上半年就会迎来一波开业潮。

2023年是疫情放开，商业复苏的第一年，也是各行各业的战略转折点。

昆明政府抛出了2023年的目标：GDP增长6%，社会消费品零售总额增长10%，全体居民人均可支配收入与经济增长基本同步。

◎昆明南强街 图片来源：赢商网

这一目标的实现，自然是扩大内需，增强消费动力放在首位。因此，昆明出台了26条措施。

可以看出，昆明政府集中力量在消费场景的多元化创新上下功夫，并持续拓宽消费的时间和边界，多措并举，一场轰轰烈烈的消费新时代在上演。

在商业地产端口，昆明形成了外来商业与本地商业的双重博弈，万达、吾悦、爱琴海、恒隆、大悦城、世纪金源、海伦堡持续发力昆明，万象城、SKP、龙湖天街、旭辉广场等也快速落地，未来可能还有太古里、IFS等头部商业跨入春城大门，昆明的商业格局正在发生着质的改变。

◎国际级昆明 图片来源：视觉中国

人口、GDP、商业基本盘在稳健增长，国际化的战略更是让昆明迈向新的发展赛道。近观，以高阶商业为标杆，扎实的精细化运营；俯瞰，用全球化视野瞄准消费，做世界的昆明！