专访林宝泰：基金模式+创新运营 静安大融城诠释光大安石的制胜之道

　　随着国内商业房地产资产证券化市场蓬勃发展以及行业竞争加剧，中国商业地产的下半场，开发商跑马圈地、“躺着赚钱”的时代已结束。持有商业地产的不一定是开发商，而可能是具有专业管理能力的基金、信托等金融机构。

　　作为专注房地产业的专业投资和资产管理平台，光大安石凭借完整的“募、投、管、退”产业链，在5年时间内已在全国完成8城12座大融城的布局，成为国内领先的房地产基金管理公司。

　　“用基金的模式做商业保证了大融城在经营视角上的超前以及运营上的稳定，”光大安石商业运营管理中心总经理林宝泰在接受赢商网采访时表示，“而不断创新的运营理念是保证商业项目活力并提高销售业绩的不二法则。”

　　光大安石商业运营管理中心总经理林宝泰

　　复盘重庆观音桥大融城成功案例

　　回顾光大安石在商业地产行业打响的第一炮，不得不提及重庆观音桥大融城，这也是光大安石首次使用类REITs模式运营的项目。

　　重庆观音桥大融城

　　通过悉心调整，重庆观音桥大融城不仅实现了99%以上的出租率，同时项目从2013年初净经营收入4300万元，调整后2014年就达到了6900万元，并保持这超过30%的年化增长率。

　　复盘这个成功的商业改造项目，林宝泰提到了准确定位、大胆改造以及金融思维的重要性。

　　在竞争激烈的江北观音桥商圈，重庆观音桥大融城首先瞄准区域内的空白——缺乏适合90后消费的年轻、时尚、客单价较低的购物中心。改造后，重庆首家青年主题购物公园就此诞生。到了2016年，重庆观音桥大融城已成为重庆客流量最高、最受90后欢迎的购物中心。

　　在完成差异化的定位后，重庆观音桥大融城又开始对建筑进行改造。首先将地下原本废弃的B1层改造出租，这为商场增加了2万方的有效商业面积。其次打通本商场与旁边龙湖北城天街之间的下沉通道，促进整个商圈的人群流动，使整个商圈联结在一起。

　　林宝泰还提到，重庆观音桥大融城运营5年每年品牌的调整数量都达到了30%以上，快速调整是大融城品牌一直以来奉行的原则。今年，重庆观音桥大融城还将加大投资对内部动线和外立面进行改造。

　　在2016年8月，重庆观音桥大融城通过发行类REITs，成功实现资本化运作。林宝泰称，在做每一个项目之前光大安石就已考虑到之后“募、投、管、退”每个细节，而项目优化提升的能力就是其在资本市场上获得认可、实现退出的重要依据。

　　以“基金模式”和“差异化定位”运营每一个项目

　　重庆之后，光大安石又进入上海、北京、青岛等城市，在全国的布局正在加速。据了解，目前全国已开业的大融城项目有6个，今年还会有约3个项目开业。到2020年，光大安石计划以轻重资产并行的模式在全国运营25-30个大融城，管理资产价值超500亿。

　　林宝泰透露，珠三角、长三角、北京、西南区域将会是大融城扩展的重点地区，未来中部城市如武汉、长沙、郑州等也在扩展的考虑范围之内。在城市选择上，光大安石将首选一二线城市核心商圈，同时也会参考三四线城市的GDP和人口流动数据，选择有潜力的城市入驻。

　　全国商业遍地开花，光大安石将会坚持以基金模式来做每一个项目，确保“募、投、管、退”各环节的稳定。但是在商场的定位、运营方面，每一个大融城又都是独一无二、具有自身特色的。

　　以今年即将开业的静安大融城、顺德大融城和西安大融城为例，这三个所在城市不同的项目定位各异。

　　静安大融城位于环大宁商圈，主要面对“北上海”的顾客群体，这个商业面积达19万方的大型购物中心将打造为一站式全客层的消费目的地；

　　顺德大融城位于广东省佛山市，在这个项目中地域特色将会被放大，顺德大融城做了一系列市场调研尽量贴近广东人的生活习惯并在此基础上提升顺德居民的体验式消费，如引入特色主题餐饮区等；

　　顺德大融城效果图

　　西安大融城位于西安市政府新CBD中央政务区，双地铁上盖，位置优势明显，所以将会打造成为中产新贵及新生代家庭客群提供轻奢时尚的购物场所。

　　西安大融城效果图

　　林宝泰深知，打造融入地方消费者的购物中心是大融城品牌在全国扩展的关键，在运营每一个项目时都要追求业态创新、主题创新和思维创新。

　　上海第二个项目 静安大融城打造极致体验

　　也许正是对自身运营能力的自信，林宝泰提出了他的看法，虽然做商业位置是最重要的，但在上海这样的一线城市，基本上没有不好的选址，非核心商圈包括外环外的商业只要周边有人就都充满了潜力。在接手项目后，更重要的是如何正确定位以及团队后续的运营能力。

　　所以，光大安石在上海的两个项目虽然并非处于最核心商圈，但都具备相当大的潜力。一个是处于嘉定新城的嘉定大融城，自2016年开业后该项目一直是区域内客流、业绩、口碑排名最靠前的购物中心之一，给嘉定区导入多个首次入驻该区域的品牌，为消费者带来全新购物体验；

　　嘉定大融城

　　第二个购物中心则是位于北上海环大宁商圈的静安大融城，项目周边3公里内拥有约80万居民、2万多办公人群，之前区域内没有大型购物中心。“假设周边80万居民有5%的人前往，我们的项目就能很好地运营起来。”林宝泰对静安大融城的前景充满信心。

　　纯商业面积达19万方的静安大融城即将于2018年6月开业，未来有望成为 “北上海”的CBD中心。

　　静安大融城效果图

　　因定位区域综合型购物中心，静安大融城在业态布局上，将餐饮、零售和配套的比例均匀分配，并强调将会利用体量优势把体验配套做到极致，满足周边居民生活配套的所有需求。

　　在特色品牌的引入上，静安大融城将吸引：

　　全国首家同时拥有IMAX和杜比剧院的双巨幕高端影城——上海寰映影城（万达院线旗下高端影城品牌）入驻，面积约6000平方米。

　　全国第一家Bravo YH绿标升级店和超级物种两种业态组成将一同入驻商场，合力打造即食生鲜餐饮+现代市集场景超市+线上线下融合的全新体验式零售业态，整个生鲜超市的面积达8000平方米；

　　被评为“全球十所最美书店”之一的钟书阁将在此开出北上海第一家特色门店；

　　威尔士健身将在此开设申城最大高端健身会所，面积达到2900平方米。在此基础上，屋顶灯光球场、玻璃阳光泳池的打造将静安大融城的运动氛围推至高潮。

　　在特色化的运营上，静安大融城将投入大量精力营造夜间经济的氛围，并完善亲子教育配套。项目中将有一栋楼作为集中的夜宵集合地，带来24小时的舌尖享受；同时还有一栋楼汇聚多形式多样化的儿童教育机构，超过30多个配套主题品牌可以让家长带着孩子在此遛上一天。

　　“静安大融城是光大安石深耕上海市场的全新一步，也将是颇具代表性的旗舰项目。”林宝泰表示，“凭借大融城项目特有的‘基金模式’以及创造性的业态组合，静安大融城在开业后将提供给北上海的消费者最便捷、周到的极致消费体验。与此同时，大融城品牌在上海的发展脚步也不会停歇，期待未来更多的商业项目在此落地。