一年招了500+个品牌的奥园商管，离「第一梯队」还有多远？

　　自2010年进军商业领域以来，奥园商管的扩张速度从未如此之快。

　　2012-2016年间，奥园商管先后将4个项目推向市场，而仅在2017年内，奥园商管全新开业项目就达到4个，包括：

　　· 第二个县域项目：五华奥园广场

　　· 首个轻资产项目：江门奥园广场

　　· 首个西南区项目：重庆盘龙奥园广场

　　· 首个文旅项目：韶关奥园文化旅游城

　　与扩张速度相对应的，是经过厉兵秣马，已经具备全国快速发展条件的招商、运营能力。

　　· 招商能力

　　2017年，奥园商管整体签约国际、国内品牌合计逾500个，合同签约面积近30万㎡，成为各大项目“招商率100%、满铺且准时开业”的有力保障。

　　· 运营能力

　　12月30日，重庆盘龙奥园广场开业，开业首日销售额突破603万元，客流达25.3万人次，开业3天合计客流量超50万人次，刷新奥园商管旗下项目开业客流历史纪录。

　　2017年岁末，奥园商管在奥园体系中的位置有了全新变化——在奥园集团最新划分的七大子集团中，奥园商管与奥园大健康、奥园物业合组为全新的奥园健康生活集团。

　　这意味着，奥园商管将拥有比以往更复合的运营管理体系与可调配资源。

　　此时的奥园商管，也同步定下全新成长目标——除了计划于2018年推出7-9座购物中心，布局全面提速，还将蓄力晋级“第一梯队优秀商业管理公司”。

　　8年磨剑，奥园广场走向成熟

　　“过去8年里，前几年更多是在磨剑”，回顾奥园商管过往8年履历，奥园健康生活集团副总裁、奥园商管总经理雷易群认为，正是这个“磨剑”的过程，让整个团队在快速招商、快速开业、精细化运营方面有了“充足准备”，并培育出成熟的产品——奥园广场。

　　作为奥园商管“第一子”，广州番禺奥园广场2014-2017年销售额持续增长，分别录得4亿元、4.9亿元、6.2亿元、7亿元。

　　2017年，在开业将满5周年之际，番禺奥园广场进行全面调整升级，引入35个全新品牌，其中不乏海底捞、陆小凤、和府捞面、开饭、Adidas SWC、华夏世嘉儿童乐园、Innisfree等番禺、广州乃至华南区首店。

　　就在这一年，番禺奥园广场日均客流突破5万，同比增长25%，销售额也攀升至7亿元，同比增长13%。

广州番禺奥园广场

　　作为奥园商管最重要的产品之一，奥园广场走向成熟并不仅仅基于在一线城市的历练。

　　在县域市场，继蕉岭奥园广场之后，又一座“奥园广场”创造了新的商业纪录。

　　2017年1月14日，五华奥园广场开业，为彼时常住人口约108万人的梅州五华县带来首座一站式购物中心。

　　开业当天客流超10万人次，主力店嘉荣超市单日销售额突破150万元，刷新历史纪录。开业未满1年，嘉荣超市即实现盈利，市场培育期比预期缩短半年。

梅州五华奥园广场

　　从2016年9月到2017年1月，蕉岭、五华两座奥园广场接连开业，奥园商管布局提速已初现端倪。

　　而奥园商管在县域市场迅速打响品牌，还基于一套因地制宜的商业哲学——要超越，但不能超越得太快，比当地（需求、商业配套水平）超越一步或半步，这样会好很多。

　　尽管蕉岭、五华社会消费品零售总额多年保持超10%的增长率，消费升级趋势明显，但目前仍是价格敏感型市场，“一些品牌超市在当地甚至生存不下去”。

　　显然，奥园商管需要形成一套区别于一线城市项目的县域操盘思路。

　　在蕉岭、五华两座奥园广场，奥园商管接连引入广东本土超市品牌嘉荣超市，既强调匹配县域日常消费需求，也助力品牌商家不断积累县域市场运营经验，反哺购物中心运营。

　　由上影CC影院、智尊宝动漫城、开心小镇亲子乐园等品牌构成的主力店组合则透露出，奥园商管针对县域居民的休闲文化、亲子互动体验需求作了着重布局。

　　回顾复盘，雷易群对“超越一步或者半步”作出了细节解读，“让消费者觉得无论产品、价格、体验环境，都是他们需要的，而且比他们的预期好一点”。

　　凭借这一操盘理念，五华奥园广场开业后，销售额、客流量一直在当地市场保持标杆地位。

五华奥园广场

　　商业模式突破：启动轻资产管理输出战略

　　从番禺奥园广场到五华奥园广场，从一线城市到县域市场，奥园商管旗下“奥园广场”系列购物中心已经历近6年市场锤炼。

　　奥园商管逐渐意识到，“奥园广场的模式已经成熟，可以放到其它商业项目去复制”。

　　而且，奥园商管已建立起拥有超2000个合作品牌的奥商会，与永旺、永辉、嘉荣、卜蜂莲花、万达影院、CGV、上影CC、大地影院、MJstyle、UR、星巴克、百胜餐饮、悠游堂、爱婴岛等国内外知名品牌达成长期战略合作。

　　2017年初，奥园商管低调启动轻资产管理输出战略，并明确在2017年内推出首个轻资产项目江门奥园广场，将其打造为奥园商管轻资产典范。

　　与当时“部分品牌商家一提到江门市场就摇头”不同，奥园商管对于进入粤港澳湾区城市江门并无犹豫。原因在于，“把市场分析准、分析透”之后，奥园商管留意到江门市场还有很多机会点没有表现出来。

　　比如，江门商业业态不是很丰富，体验型餐饮、儿童等体验业态均有缺失。顺势抓住市场机遇，奥园商管重新梳理项目定位，再次与品牌商家沟通。

　　最终，奥园商管用8个月完成150多个品牌的招商，其中包括36个江门首店品牌，如江门首家胡桃里、华夏世嘉儿童乐园等。

　　2017年12月23日，江门奥园广场开业，当天客流量达22万人次，开业率为96%，远高于合作业主方要求的开业率80%。

　　这其中有一个操盘细节值得留意——“暂时缺席”的4%开业率，实际上是奥园商管的“特意预留”，目的在于“看后续怎么把市场氛围营造得更好”。

江门奥园广场

　　自启动轻资产管理输出战略以来，奥园商管撒网式考察了一、两百个项目，目前已拥有江门奥园广场、唐山奥园广场、湖南怀化奥园广场、梅州集一尚城、安徽阜阳嘉年华生态主题公园等轻资产项目。

　　藉此，奥园商管将首次进入湖南、安徽、河北市场，全面迈向全国布局。

　　今年3月14日，奥园集团2017年业绩报告以“卓有成效”一词定论奥园商管的轻资产元年。

　　未来，在“集中拓展二、三线城市项目，选择性开拓一线城市项目”的主体思路下，轻资产战略仍将是奥园商管推开全国布局的重要路径。

　　晋级“第一梯队”的梦想与实践

　　轻资产首战告捷，奥园商管无疑朝着晋级“第一梯队优秀商业管理公司”的目标再迈一级台阶。但要真正跻身“第一梯队”，还有一张王牌必不可少：全国属性。

　　2017年12月30日重庆盘龙奥园广场开业，此举被视为奥园商管首次真正意义走出大本营广东。

　　开业当天，重庆盘龙奥园广场销售额突破603万，现场客流量达25.3万人次，开业3天合计客流量超50万人次，刷新“奥园广场”系列购物中心开业客流历史纪录。如今，重庆盘龙奥园广场日均客流保持在3万人次左右。

重庆盘龙奥园广场

　　初次走出广东就收获“超出预期”的成绩，在雷易群看来，这是因为奥园商管已具备走出去的条件，一如奥园集团2017年业绩报告所说，“奥园商管运营的奥园广场品牌影响力和运营能力持续提升”。

　　另一方面，雷易群认为，这与奥园商管团队此前在全国各地的操盘经验亦有关联。纵观奥园商管成员履历，华南、华中、西南、环渤海等区域都是他们曾“奋战”过的商业主场。

　　截至目前，奥园商管已在环渤海区域、华东区、中西部核心区、华南区等地的主要城市，布局20余个商业项目，商业经营管理面积超百万平方米。而以上项目集中地也恰好是奥园商管团队具备经验优势的区域。

　　2018年，奥园商管计划将其中7-9个新项目推向市场，包括：

　　· 1个轻资产项目：怀化奥园广场；

　　· 珠海奥园广场、重庆茶园奥园广场、佛山奥园广场、广州萝岗奥园广场、玉林奥园广场等。

　　若计划落地，奥园商管年度开业项目数量将再次刷新纪录，而奥园商管显然对此志在必得。

　　就在2018年刚刚拉开序幕之时，珠海奥园广场对外发布最新招商成果：

　　· 三大主力店：永旺精品超市、上影cc影城、珠海首家真冰场世纪星滑冰俱乐部；

　　· 国际零售品牌：Armani旗下的Armani Exchange、美国时尚品牌GANT、法国高级时尚西装品牌Chloe旗下女装品牌SEE BY CHLOE；

　　· 30余家珠海首店品牌：Rose&Crown澳之冠、Mybody、启路、Bauhaus等。

　　截至目前，商业体量达12.4万㎡的珠海奥园广场招商率已超98%，2018年内开业毫无悬念。

　　此刻的奥园商管，正如雷易群所说，“全国快速发展的时机已经成熟”。一段以“成为第一梯队优秀商业管理公司”为目标的商业赛程已徐徐开启。

珠海奥园广场