万达、万科们“新零售”混战 谁是最后赢家？

　　（赢商网报道）新零售之风，正越吹越猛烈。越过零售王国，闯入地产江湖。

　　自去年起，或可追溯到更早的时间点，经常在媒体头条露脸的各大地产大佬们身上都不约而同添上了“新零售”这一元素。

　　虽然都有着亿万身家，可他们中多数都是零售的新玩家，第一要务是立稳脚跟。就目前局势而言，他们选择的捷径都是站队抱团。

　　或是一头投入腾讯派的怀抱，或是抱住阿里派的大腿，抑或是靠着苏宁派的大树。当然，不限于一些线下传统零售非此即彼的束缚，房企们可以左拥“阿里”右抱“苏宁”。

　　当然，任何潮流背后都有推手。房企们急于搭建自己的新零售地盘，与其手中握有的存量资产粮仓不无关系。

　　正如新城控股高级副总裁欧阳捷此前接受采访时所言，房企及其下物业公司拥有的社区便是最优势的资源。

　　而当房企们都瞄准“社区”大蛋糕时，这也就意味着，一场以“新零售”之名的马拉松已经扣下发令枪，而谁又能坚持到最后，成为最大赢家？

　　站队腾讯、阿里、苏宁派

　　赢商网翻阅了自去年8月起至今有媒体公开报道的房企搭车新零售案例，虽然数据有些许不完全，但不难发现隐藏其中的结论。

　　如若以当前新零售世界中流行的“站队”法来看，房企们的选择大致可以分为三类：腾讯（京东）派、阿里（盒马鲜生）派及苏宁派。

　　房企们站队腾讯、阿里、苏宁派（资料来源：公开报道 制图：赢商网）

　　前有京东，后有腾讯，这是华润在四月中旬上演的新零售大戏。据了解，华润集团将与腾讯就智慧城市、物业管理、医疗健康、云和大数据以及智慧零售等领域展开合作。

　　而与京东的合作则集中在“京东到家”落地华润万家。按照协议，华润万家旗下各零售品牌都将入驻京东到家。

　　除了首批入驻的杭州、南京大卖场业态外，上述合作还将陆续涵盖华润万家全国30多个主要城市的2000多家门店。

　　这边厢，华润已成腾讯派中的忠实成员；那边厢，包括恒大、碧桂园、印力、新城控股等13房企则以“盒马鲜生”为敞口加入阿里阵营。

　　早前3月29日，盒马鲜生CEO侯毅对外宣布，已与13家全国性地产商签订新零售战略合作协议。

　　这份合作名单包括：印力、新城 、恒大、碧桂园、融创、世茂、佳兆业、中海、复地、银泰、合景泰富、居然之家、嘉豪商业。

　　其中，新城控股是盒马鲜生首次联姻的房企。资料显示，昆山吾悦广场已跟盒马完成签约，预计今年下半年正式对外营业。此外，新城在江苏、四川、福建、陕西等地多个项目也在陆续接洽中。

　　“新零售不是一场独角戏，盒马将与包括商业地产在内的，新零售全产业全生态共同发展，共生共荣。”谈及此次大规模和开发商合作，盒马鲜生CEO侯毅如是评价。

　　值得注意是，在阿里牵手的这13家房企中，有部分名字同时出现在苏宁派中，例如碧桂园、恒大。

　　4月12日晚间，来自苏宁的官方消息指出，苏宁控股集团董事长张近东和碧桂园集团董事局主席杨国强签订协议，将在全国范围内开展商业地产的合作。

　　具体看，预计今年内将有600家苏宁小店、苏宁直营店等智慧零售业态店入驻碧桂园物业，另外双方还将在投资、金融、电商采购等方面全面合作。

　　碧桂园显然不是苏宁拿下的第一单房企合作书，在此之前，其已先后斥资95亿入股万达、200亿投向恒大。前者的各种零售业态（包括苏宁小店、苏宁云店等）已开始进入万达广场、恒大社区。

　　相较华润的“专一”，碧桂园、恒大们的“多面”根本上是由公司业务组合模式造成的。同为地产公司，华润身上有着很强的零售基因，旗下的华润万家确是中国传统商超中老大之一。

　　近年，华润万家的发展重心已向社区超市及便利店倾斜，即其不需要依靠苏宁小店等第三方零售门店来填充公司旗下的社区物业，而腾讯的技术以及京东的配送更符合其胃口。

　　新零售地盘的花式争夺战

　　从独舞到集体狂欢，房企们对新零售的热捧背后有哪些推手？

　　对此，新城控股高级副总裁欧阳捷此前接受采访时指出，房企及其下物业公司拥有的社区便是最优势的资源。

　　据赢商网此前统计，截至2017年底，以下五家房企持有物业总体量高达7822万平方米，具体如图所示：

　　五房企截至2017年底持有物业建筑面积（资料来源：企业公告 制图：赢商网）

　　为最大限度降低租金压力，这些房企或是借由新零售门店来为自持项目引流，例如万达广场引入苏宁易购云店、盒马鲜生进驻新城吾悦广场。

　　在“引流“之外，“降本”则是第二大诉求，即用技术、数据等手段降低自持物业的运营成本，包括精准化营销、优化选址和招商等。无论“京东到家”还是“微信小程序”之于华润的意义皆在此。

　　这边有自持物业运营重压，那边恒大、万科等拥有的庞大住宅社区，亦要求其必须迅速跟上新零售步伐。

　　以碧桂园为例，截至2017年底，公司在国内项目总数达到1456个，同比增长102%，已进入220个城市，覆盖768个区/县（镇）。

　　另一方面，到去年6月末，碧桂园物业的物管理项目（住宅、商业中心、写字楼、公园、市政等多种业态）近700个，合同管理面积为2.47亿平方米。

　　“提升住宅社区的配套服务，要求开发商能够满足社区居民的基本生活需求，而苏宁小店、苏宁直营店这类区别于传统的智慧零售门店显然是个不错的选择。”有业内人士对赢商网称。

　　当然，对房企而言，有“外联”方式打开新零售通道在一定程度上能够节省时间等成本，但究竟合作效果如何，却有待时间来说明，毕竟各自站在不同立场，需要磨合的东西还很多。

　　于是乎，也有房企开始尝试自己做新零售。碧桂园有“凤凰优选”社区超市，宝能推出万麦便利店，绿城物业试行绿橙便利店，还参与了对好邻居的收购。

　　有相关业内人士向赢商网表示出些许担忧，“虽然说出发点是对的，但这些房企此前有少有商业零售运营经验，这些业务要怎么盈利显然是个问题。”

　　而盈利问题不仅存在于房企自营的这些社区超市或便利店中，也同样是入驻住宅社区的阿里派、腾讯派或是苏宁派门店不可回避的。

　　除了较高的建设成本及人才专业能力培养外，还需想方设法扛住来自就近门店的竞争压力。

　　“不同于传统社区门店，接入物流配送服务后，房企们掀起的这场‘最后一公里’争夺战异常激烈，用什么提高消费者的粘性变得异常重要。”有业内人士如是强调。

　　如此看来，构筑新零售地盘的确是房企们必须进行的选择，可这桩生意真的看起来那么美吗？显然，这是个疑问号。