万达商业体山东布局超30家，下半年3家万达广场开业

　　4月28日青岛东方影都万达茂的开业，意味着万达进军山东的14年间，已经开业了17个万达广场、1个万达商业街以及1个万达文旅商业项目。

　　而据赢商网统计，目前，万达在山东还有11家尚未开业已经规划建设的商业体。而仅就在今年下半年，还有三家万达广场即将开业。由此可见，在未来的山东布局中，万达将有超过30家商业体屹立在山东。

　　从一开始的商业体量仅有五万平方米的青岛台东万达广场，到如今的项目占地面积约376万平米青岛东方影都万达茂；从一开始五年开业两家，到如今一年开业三家。万达在山东的布局，从慢到快，从小到大，逐渐的体现出万达对山东商业市场这块蛋糕的野心。

　　三四线城市商业项目扎堆建设

　　山东是中国人口大省，面积庞大。经济发展在之前长期处于缓慢阶段。其大部分二级城市商业地产进入虽然较早，但是一直处于零散的、缓慢的、不成熟的状态。

　　而近几年，山东经济飞速发展，其中表现特别明显的是，山东商业地产已的快速成熟，逐年新增的城市综合体惠及越来越多的消费群体。青岛、济南、烟台市区已经有众多商业项目扎堆，构建大型商圈，营造更浓厚的商业氛围。

　　据赢商网不完全统计，仅2017年，山东省开业的商业项目就有24个，商业体量达161多万平方米；而2018年，省内计划开业的大型商业项目达29个，商业体量高达240多万平方米。万达广场、大融城、万象城、星光里、新城吾悦等很多著名品牌扎堆进入，挑起了山东商业市场的发展浪头。

　　有业内人士曾表示，目前商业地产的生机勃发，已经不再是一二线城市所独有，在三四线城市已然迎来了开发热潮，以往无人问津的三四线城市俨然变成了商业地产开发的香饽饽。

　　在2017年，万达和富力、融创协议转让文旅、酒店资产，甩掉庞大的债务之后，更是加紧了全国的商业布局。在已开业的万达广场中，除却北上广深一线城市和各地省会城市，万达在全国的商业布局中，有接近80%的项目集中在中国的三四线城市。可以明确看出，在一二线城市的商业综合体慢慢趋于饱和之后，万达将自己的商业触角深入了三四线城市。

　　在此之前，万达集团董事长王健林曾经坦言：“我们从实践中体会到，现在中国的商业地产投资处于失衡状态，集中于大城市，局部已经过热，但对三线城市和城区人口多的四线城市来说，投资非常稀缺，许多地方不要说大型综合体，连一个多厅电影院都没有。仅从万达院线的收入数据分析，70%以上的增长来自三四线城市，尽管客单价稍低，但人口总量大，消费忠诚度高，容易形成万达广场商业单中心，而且投资回报率并不低于大城市。这就是万达发展的好机会。”

　　事实上，万达也确实一支在这么运作。自2004青岛台东万达广场开业以来，万达集团进入山东已经有14个年头。14年的时间里，万达在山东布局了17座万达广场和1座万达茂以及多个万达步行街，大部分的万达广场不仅成为山东大部分市区区域商圈发展的中心，也带动了商业项目周边及所在区域住宅、商业市场的发展。

　　山东七市首进，万达触须深入二级城市

　　在万达在提出万达"轻资产化"的战略目标后，万达就开始了卖卖卖的模式。尤其是2017年将旗下的13个万达文旅城卖给了融创、77个酒店卖给了富力后，似乎宣告着万达从重资产抽离出来的决心。而甩掉庞大债务的万达，2017年万达开业了50个万达广场，

　　而且，作为万达最早开发的商业产品万达广场，在2018年却并没有缩减的迹象。根据万达的相关资料可知道，2018年，万达仍将投进52座万达广场。其中山东有3座，均在二级城市，届时山东将有17座万达广场，二级地市将共占据11个席位。

　　调查数据显示，近几年三四线城市城市人口流动加剧，不仅影响房企投资战略，也改变了房地产市场现有格局。山东区域三四线城市的市场空白和广阔的消费潜力，吸引着包括万达在内的很多房企巨头将触角延伸至山东二级城市。

　　早在2015年底，万达集团就与山东省签署战略合作协议。万达集团将追加投资1300亿元，在山东新建38个万达广场和1个文旅项目，实现万达广场对山东全覆盖，其中淄博、临沂、菏泽、日照、聊城、威海、莱芜等7个城市属于首次进入。加上之前的投资项目，万达在山东累计投资达2300亿元，山东省成为万达全国投资最大的省份。

　　而事实上，在山东的所有项目里，青岛济南项目在数量上占比并不大，从2004年年山东首家万达广场开业，如今万达已在山东布局16座万达广场，除去青岛济南项目，十多座万达广场布局在山东二线，占据大半江山。

　　这些种种表现，意图很明显，万达选择下沉三四线，不仅仅是看到了三四线城市的市场前景，较低的开发成本和地方政府的优惠与支持，也开始认识到了三四线商业地产开发的特殊性。

　　数量取胜，万达广场完成流水线型复制工艺

　　在山东，除了作为特色商业航母来打造的万达茂和万达城以外，十几个万达广场尽管所在城市不同，商圈不同，面积和商业体量也不相同，却在定位和品牌的招商引进方面极其相似。零售品牌以中档品牌为主，餐饮业态的占较大，且较为集中，儿童业态和文化业态也占据一席之地。以青年消费者和中档家庭为主要目标客群。这些布局，让万达在短短的时间里，在山东站稳脚跟，并且发展壮大。

　　作为万达集团旗下核心品牌，万达广场已经在全国成功开业221座。之所以能在短期内实现如此快速的布局，很大程度上得益于万达广场“标准化，可复制”的特色。在全国各个城市的万达广场，从功能布局、主力店品牌，甚至建筑立面造型、交通动线，都可谓是全面复制。

　　不过，定位为区域商业中心的万达广场，其辐射范围还是稍显局限，固定在某一区域，比如在青岛，港湾万达广场是西海岸居民的消费目的地，而台东万达广场和CBD万达广场则主要服务于老城区居民。这其中的原因在于，商业消费本身有其固有辐射半径，且市场上商业综合体的供应相对充足，客户选择多样。

　　不过就算如此，万达通过“数量取胜”的优势，依旧在三四线城市稳扎稳打。在去年万达的某个颁奖晚会上，公司高层曾经表示，万达2018年拟开业的52座万达广场中，三四线城市项目在总项目中占比超过73%。到2020年，中国的334座地级以上城市，万达商业将进驻超过200座。

　　毕竟对于经济并不发达，群众消费意识观念落后的三四线城市来说，万达的这种流水线型复制式建设，偏偏能够满足面积大，消费客群基数大的二级城市。加之招商品牌以亲民、中端品牌为主，万达广场的成功，似乎是有条可循的。