高力国际：2018年后广州写字楼大量新增供应入市 租金持续增长

　　得益于稳健的经济增长与旺盛的需求，2018年第一季度广州甲级写字楼市场租金水平环比上升3.3%，空置率环比下降2.8个百分点。由于第二季度至第四季度推出市场的新增供应体量相对较小，预计2018年租金水平稳步上升，空置率将保持在低位。预计2019至2021年约262万平方米的新增供应进入市场，相当于全市现有体量的51%。预计空置率从2019年开始逐渐上升，并于2020年达到峰值。但未来大量新增供应将作为企业自用，而持续的经济增长亦将刺激写字楼的租赁需求，我们预测2019至2021年租金水平仍会小幅上升。

　　需求

　　得益于稳健的经济增长，广州甲级写字楼的需求持续增长。第一季度录得净吸纳量达17.8万平方米，环比增长73%。由于广州市经济面较为乐观且优质新增供应将陆续入市，预计未来五年写字楼需求将保持旺盛。

　　供应

　　第一季度仅有约3万平方米新增供应推出市场，但预计约42万平方米新增供应将在接下来三个季度陆续推出。2019至2021年将有超过200万平方米新增供应进入市场，相当于全市现有供应的51%，但大量新增供应将作为企业自用并集中在琶洲。

　　空置率

　　2017年第四季度至2018年第一季度的新增供应非常有限，截至2018年第一季度末，广州甲级写字楼空置率下降至5.1%，环比减少2.8个百分点。预计2018年空置率将保持在低位，但2019年至2020年的大量新增供应将逐渐拉升空置率，并于2020年达到15.0%的峰值。

　　租金

　　归因于有限的新增供应和活跃的市场租赁交易表现，广州甲级写字楼平均租金环比上升3.3%。房地产业、零售/贸易业和金融业为2018年第一季度市场租赁的主力，上述三个行业占据约70%的交易面积。预计2018年租金水平将实现同比增长6%-8%，但2019至2022年租金涨幅或将减缓至每年同比增长3%。

　　珠江新城租金水平继续领跑

　　2018年第一季度仅有约3万平方米新增供应推出市场，低于过去四个季度约3.85万平方米的平均值，本季度全市净吸纳量达到17.8万平方米。广州甲级写字楼平均租金环比上涨3.3%至175元每平方米每月，空置率降至5.1%，环比下降2.8个百分点。

　　所有子市场均在本季度录得不同程度的租金涨幅。珠江新城平均租金水平仍领先于其他子市场，环比上涨4.0%至192元每平方米每月。由于新增供应的入市，越秀子市场空置率虽环比轻微上升0.5个百分点，但仍处在2.8%的低位。鉴于其他子市场只有少量可租赁面积，本季度琶洲子市场的表现抢眼，录得全市最快的空置率下降速度，环比下降4.9个百分点至5.4%。

　　珠江新城子市场继续在2018年第一季度主导写字楼租赁市场，琶洲子市场紧随其后：本季度47%的租赁交易面积来自珠江新城，27%集中在琶洲。此外，租赁市场由房地产、零售/贸易业及金融业主导，分别占本季度全市核心区域租赁交易面积的38%，16%及16%。

　　子市场交易面积市场份额

　　▲数据来源：高力国际

　　行业交易面积市场份额

▲数据来源：高力国际

　　本季度共有5个租赁交易超过3,000平方米，其中4个来自房地产业。恒大集团分别在环球贸易中心与越秀金融中心租下约10,400平方米与约8,000平方米；升龙集团在凯华国际中心扩充约4,600平方米的租赁面积；广东爱富兰建设有限公司于广州之窗租赁约3,300平方米。广州易幻网络科技租赁天安人寿中心约3,000平方米，是本季度5个主要租赁交易中唯一来自科技业的公司。

　　2019年空置率攀升，租金增幅减缓

　　得益于稳健的经济增长和大量优质写字楼的新增供应，预计广州甲级写字楼市场在未来五年需求将保持旺盛，租赁行为将保持活跃。在未来三个季度，约42万平方米新增供应将推出市场。其中60.5%的体量集中在琶洲，39.5%集中在珠江新城，届时将为有扩张、搬迁或在广州新设点等需求的租户提供更多选择。

　　预计截至2018年底，广州甲级写字楼将实现同比6%-8%的租金增长，空置率将维持在7%-9%。2019至2021年预计将有约262万平方米新增供应推出市场，从2019年起，全市空置率将逐渐攀升并于2020年达到15.0%的峰值。

　　预计2019至2021年广州市将有约53%和13%的新增供应集中在琶洲与珠江新城。由于琶洲子市场约54%的新增供应将作为企业自用，预计琶洲内租金水平不会面临下行压力。珠江新城现占有全市61.5%的现有供应，并且已发展成熟为全市最优质的子市场，尽管珠江新城写字楼供应量将在2019年至2021年迎来10%的增长，但预计珠江新城未来仍将保持强劲的租金增长。在珠江新城的租金拉升势头下，我们预测全市平均租金在2019至2021年仍保持低速增长。

　　华南动态

　　把目光转向华南区另一座经济活跃的城市，深圳。深圳市2017年全年GDP高于广州市，总量超过2.24万亿元（3560亿美元），同比增长8.8%。类似于广州市场，迅猛发展的经济支撑了深圳本季度活跃的租赁需求，深圳甲级写字楼平均租金环比上浮1.3%，达235元每平方米每月。季内约11万平方米新增供应推出市场，但全市整体空置率环比下降2.5个百分点至11.1%。

　　福田及罗湖仍为深圳写字楼最受欢迎的子市场，租金水平环比增长1.8%和0.4%，分别达到272元及219元每平方米每个月。

　　预计2018年深圳甲级写字楼租金水平将实现同比2%-3%的同比增长。2018至2022年，深圳核心地区新增甲级写字楼供应将超过600万平方米，其中超过三分之一来自前海子市场，预计前海租金水平将面临主要压力。预计全市租金水平增长的态势将减缓，2019年或有4个百分点的调整性下浮。但2020年随着新增供应回落，租金水平将有所回升。而深圳全市空置率亦将在2019年攀升至29%的高位，与本季度相比上升18个百分点。