金茂重注落子青岛西海岸 继续发力城市运营

　　在京津冀和长三角两大都市圈之间，山东半岛胶东湾畔的青岛西海岸新区逐渐受到青睐。

　　这个国家级新区内，交通商务区更将构建综合交通、商业商务、现代物流、旅游服务于一体的枢纽产业体系，建设商业商务新城。

　　该区域板块吸引了众多开发商陆续进驻，产品类型也渐次丰富，其中不乏千亩大盘。这其中，中国金茂志在打造的“青岛都市级城市运营项目”——创新科技城，也依托地域优势，受到市场的聚焦。

　　事实上，中国金茂对于“城市运营”并不陌生，其在多年的探索与实践中，已经拥有了丰富的经验。此前，上海的金茂星外滩项目已经让人眼前一亮，此次青岛创新科技城的表现，更为其城市运营布局注入强心剂。

　　一直以来，中国金茂保持着业内领先水平的高利润率，也有部分原因是得益于这种开发运营模式。

　　创新科技城与城市运营版图

　　中国金茂对于创新科技城项目的获取，可以追溯到去年八月。彼时，青岛西海岸新区举行重点项目集中签约仪式，在8个重点项目中，该项目已经在列。

　　此后项目筹备工作紧锣密鼓地进行，直至今年5月16日，中国金茂、中化集团旗下中化实业有限公司与青岛西海岸新区管委在北京签署了该项目的合作框架协议。

　　根据协议，中国金茂将全方位主导创新科技城的规划、设计、建设、产业资源整合和运营；而中化实业则将引入产业落地。

　　资料显示，该项目位于青岛西海岸新区十大功能区之一的交通商务区内，占地面积约400万平方米（6000亩），扣除道路、绿地后用地面积为217.6万平方米，其中41.6万平方米为学校、医院等公建配套用地，剩余可开发用地为176万平方米，容积率2.5，计容建筑面积约439.8万平方米，商住比4：6，为城市运营级项目。

　　据观点地产新媒体了解，项目拟打造产城融合的创新科技新城，构建互联网创新产业园、能源储运和交易中心、国际创新服务产业园、绿色智慧城市示范区四个板块，计划年内开工，2025年全部建成运营。

　　值得注意的是，在中国金茂城市运营的代表作中，上海星外滩也是不能不提及的一个项目。

　　以东方明珠为原点，画个两公里半径的圈，圈内中国金茂开发建设的45栋商办建筑中，就包括了金茂星外滩。该项目也是金茂在上海北外滩区域历时12年打造的城市运营商项目，直至目前都是亚洲最大的绿色商办建筑群。

　　一期为上海国际客运服务中心，占地15万平方米，整个项目由13栋写字楼组成，建筑面积约50万平方米，另外还包含了8万平方米的滨江绿化带。

　　二期为金茂星外滩的国航项目，其分为西、中、东三块打造，占地总面积约9.6万平方米，由13栋甲级办公楼组成，总建筑面积约52.9万平方米。

　　三期为星港国际中心，其拥有上海最高的双子塔建筑，高263米，总建筑面积45万平方米，裙房商业面积有12万平方米，在北外滩区域也属于最大的商业体。

　　除了打造以上海金茂星外滩为代表的“城市核心综合体”之外，中国金茂还接连打造了以长沙梅溪湖国际新城、青岛中欧国际城、南京青龙山国际生态新城为代表的“城市新城”，以及以丽江金茂谷镇为代表的“特色小镇”项目。

　　其中，长沙梅溪湖国际新城、南京青龙山国际生态新城的毛利率在60%以上，青岛中欧国际城毛利也超过40%。2017年，城市运营类项目对于中国金茂的总体毛利贡献度高达30%。

　　千亿进击

　　从上海转到青岛，从一线跳入二线，中国金茂的城市运营已经积累了充足经验。

　　可以发现，创新科技城周边产业项目云集，未来规划升值潜力较大，可打造投资型住宅产品。事实上，中国金茂之所以相中该项目，正是看好其区位优势。

　　随着各大产业及配套政策不断落地，该项目所处的交通商务区在商品住宅、商业、公寓方面，均有着较为良好的发展态势。

　　数据显示，2017年，该区域板块内住宅市场成交增加100%，成交价格平均增幅超过13%；商业成交增幅达92%，成交均价年均增幅15%；公寓的销量则更为凸显，增幅达214%，而成交价格于2015年后也快速回升。

　　中国金茂方面表示，该项目定位为“打造青岛都市级城市运营项目，提升西海岸交通商务区区域城市形象及配套。”而眼下项目所取得的进展，又为聚焦“城市运营”的金茂，注入了一剂强心剂。

　　从2015年开始，中国金茂就聚焦于城市运营。区别于其他房企，它定位的“城市运营角色”囊括了开发、产业导入以及城市管理等业务，在保证收益的同时，更为其销售业绩筑造了真金白银的护城河。

　　年报显示，2017年，中国金茂收入同比增长14%，为310.75亿元；期内，集团整体毛利率依然保持行业领先水平，为32%，其中住宅开发板块毛利率也在30%以上。

　　今年的业绩会上，中国金茂执行董事兼首席执行官李从瑞透露，去年取得好的收入就是凭借城市运营模式优势获取的土地储备。年内集团新获取土地932万平方米，其中“城市运营项目”占比约30%。

　　截止2017年末，中国金茂土地储备达到4616万平方米，折算成可售货值为7500亿元。得益于城市运营的优势及一二级联动的开发模式，2017年中国金茂有17幅地块以接近底价的方式获取，占总拿地数量的47%。

　　手握“城市运营”的好牌，中国金茂2018年将正式冲击“千亿阵营”，销售目标增长率为50%；而2020年将更进一步，实现2000亿。

　　数据显示，今年前四月，中国金茂累计已取得签约及成交销售金额共计486.87亿元，相比于去年同期，取得了325.2%的大幅增长。