2018中国上市房企百强峰会：链接新时代 赋能新价值

　　2018年5月16日,由亿翰智库和中国网联合举办的“2018中国上市房企百强峰会”在北京隆重举办。本次峰会以"链接新时代 赋能新价值"为主题，围绕上市房地产企业融资环境及市值管理展开讨论，致力于助力中国上市房企，实现资本市场融资突围，加强市值管理。会上隆重发布“2018中国上市房企百强”研究成果，来自多家知名房企和金融机构的高管发表了精彩演讲。此外，由券商、基金公司和评级机构研究员组成的“专家团”正式成立。

　　在中美博弈加剧，国家内修报表的背景下，去杠杆的基调将维持不变，企业融资面临窘境。对上市房企而言，既是挑战，也是机遇。亿翰智库，作为一家专业的房地产业战略研究机构，携手国家级重点新闻网站中国网，以实现资源嫁接与分享、共迎行业新周期为初衷，举办此次业内盛会，为行业、企业提供更为广阔的合作平台。

　　今天参会的企业嘉宾有：主办方亿翰股份董事长陈啸天；主办方中国网地产总经理张进；中国房地产业协会原副会长朱中一；花旗银行董事总经理蔡金强；当代置业执行董事、总裁张鹏；金科股份联席总裁方明富；京投发展副董事长、总裁高一轩；旭辉集团副总裁孔鹏；东方邦信置业副总经理冯健；中金公司固定收益部董事总经理张继强；当代置业副总裁王强；力高集团助理总裁梁婉婵；远洋集团副总裁、资本运营事业部总经理王洪辉；迪马股份副总裁、董事会秘书张爱明；千合资本地产分析师陈静敏；路劲地产华北区域总裁刁露；中国网地产常务副总经理冯伟；亿翰智库首席研究员张化东；东方邦信置业副总经理冯健；中金公司固定收益部董事总经理张继强；当代置业副总裁王强。（以上嘉宾按姓氏拼音排序，不分先后）　 

　　亿翰股份董事长陈啸天致辞

　　在今天中美博弈、中国振兴的背景下，随着国家发展，技术升级不断迭代的调整，未来中国仍然会是通过商业化路径实现复兴强国的梦。

　　当前的房企在整个中国经济的结构上，有先天的相对优势。概括起来有六点，第一，房企借助过去20年的住房改革完成了原始积累。第二，房企已经形成非常好的机制，机制开放，敢于用人。第三，房企与金融实业之间，金融产品等设计比其他任何行业都精通。第四，房企经过20年的发展，有国际化的视野。第五，当前房企几乎布局全国每个省、市，房企对政府需求、对国家未来发展诉求清晰。第六，经过20多年的风风雨雨，房企跟企业家都拥有非常成熟的心态。

　　其次，作为房地产行业需要感恩国家、感恩社会，住房改革20年成就这个群体，也成就这么多优秀的企业。

　　最后，整个国家有序引导着房地产行业开始进入新的状态，这是我们一直提的B2G逻辑。当前国家正在引导着房地产行业，不仅仅作为经济的助推器，更重要的是它逐步成为产业的载体。在与美国博弈、与全世界优秀国家竞争的格局下，房地产不仅仅是开发商，也会成为多元化产业的集团。

　　亿翰2018年提出两个期望，第一个，发现中国地产前行的力量。前行的力量代表着未来，不仅是企业自身的增长，更加对国家和社会承担更多的责任。第二个，亿翰一直提十个字，“链接新时代·赋能新价值”，亿翰还有十个字，“与资源为友，携强者同行”。未来亿翰希望和很多优秀的企业、企业家一起前行。谢谢大家！

　　中国网地产总经理张进致辞

　　“2017年是全面深化改革向纵深推进的关键一年”。当前中国经济正转向“高质量发展”，金融去杠杆也被列为“未来三年中国经济三大攻坚战”之一。2017年中央经济会议“稳中求进”这个总基调被提到了前所未有的高度，多次中央经济会议中“风险”也是高频词汇，也多次指向了现在已经出现的过度金融化，过度房地产化的风险。

　　2017年房地产行业在供给侧结构性改革与因城施策的背景下，迎来了新一轮的发展，全年商品房销售金额和销售面积实现新的突破，但是不同区域城市分化进一步凸显，房地产行业内兼并重构进一步加速，行业集中度进一步提升。去杠杆的基调维持不变的情况下，企业融资面临窘境。如何采取审慎的财务及成本管理措施，监控现金流量，优化资本结构，对上市房企而言，既是挑战，也是机遇。在2017年估值全面回归的前提下，通过市值管理不断提升企业的价值运营能力尤其重要。

　　本次峰会以“链接新时代，赋能新价值”为主题，围绕上市房地产企业融资环境及市值管理展开讨论，在房地产行业投资者的抵押贷款，以及开发商的开发贷款持续收紧的背景下。希望通过这样一个集“金融力”、“黏合力”、“研究力”、“传播力”的平台，协助企业加强市值管理，助力上市房企资本市场融资突围，从而走向健康、高效发展的新通道。

　　行业发展之路绝非坦途，同道之人齐心昂首向上！

　　最后再次感谢大家对中国网和亿翰智库一贯的支持肯定，祝大家工作顺利、安康！

　　专家团成立仪式 

　　亿翰股份董事长陈啸天和中国网地产总经理张进为专家代表颁发专家聘书，专家团正式成立！

　　长效机制促进行业健康发展

　　中国房地产业协会原副会长 朱中一

　　1、加快建立健全促进中国房地产市场发展的长效机制，是全社会共同关注的关键问题。

　　2、建立长效机制，必须要坚持一个定位，围绕两个目标。一个定位：房子是用来住的，不是用来炒的；两个目标：促进房地产市场平稳健康发展、使广大人民群众早日实现安居宜居。

　　3、建立长效机制必须要深化住房制度改革，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

　　4、促进房地产市场健康发展，必须要加强市场监测、分析与监管，坚持完善分类调控制度，保证政策的连续性和稳定性。

　　5、让广大人民群众早日实现安居宜居，必须要提高新建住房的质量，努力改善人居环境。

　　6、建立健全长效机制，必须要加强部门联动，推进与住房制度匹配的土地、金融、税收制度建设。

　　香港内房股估值全面回归的内在逻辑

　　花旗银行董事总经理 蔡金强

　　1、三个主要原因支持内房股价值：房地产市场低层较厚有万亿市场份额，房地产行业的从业者勤奋好学，房地产行业有较好的分享机制。

　　2、中国的房地产产业会慢慢从行业变成一个生态圈，这个生态圈会产业化、多元化、精细化，形成中国仅次于互联网的产业生态圈。

　　3、2016年房地产进入快速整合的时代，预计2017-2020年，房地产行业将继续加速整合。

　　4、长期来看，龙头内房股的PE在10-15倍不成为问题。

　　以创新之道，诠释绿色科技地产行业发展新模式

　　当代置业执行董事、总裁 张鹏　　 

　　1、我们相信，超大型的中国，会出现10个以上类似于东京、伦敦、纽约、曼哈顿这样的城市。

　　2、超大型城市与二三四线的差距在拉大，但是二三四线的城市的距离，在各个层面是在缩小的。

　　3、当前，房地产开发商应当承担起城市升级的社会责任，所以当代以“绿色”为企业标签，致力于在开发过程中，提升城市生态的水平。

　　4、当代的战略是四个字：“原绿”原汁原味绿色科技，“绽蓝”数字互联的商业模式。

　　5、美好生活的来临，就是创新的胜利。　　 

　　金科—多维构建美好共同体

　　金科股份联席总裁方明富

　　1、“美好共同体”的“金科一二三倡议”

　　一个平台：每个公司都应该是一个开放式平台

　　二个模式：最终形成“B&B” 、”B&C” 的双赢模式

　　三个层面：企业层面、产业层面、服务层面

　　2、唯有“亲诚开放、平等互信、求同存异、合伙共生”才能真正意义上实现我们的终极追求——“美好生活”。

　　3、 三圈一带——投资布局：京津冀+长三角+珠三角+长江经济带；三位一体——围绕用户本体的变化与需求，金科持续构建“三位”（企业定位、市场占位、服务对位）竞争力策略；三系一核——基于用户需求，以“东方人居”为核构建全新三大产品线品牌（琼华系、博翠系、集美系）。

　　TOD智慧生态圈的商业逻辑

　　京投发展副董事长、总裁高一轩

　　1、TOD智慧生态圈指导下的轨交生态开发具有三个特点：自身体量巨大、物业类型多元、轨道交通接驳。

　　2、TOD对城市的价值：提升城市气质、盘活城市资源、激活城市活力。

　　3、TOD对地铁企业的价值：收益反哺、提高空间利用效率。

　　4、京投是一个在细分市场深耕了十年，做的比说的好的公司。　　 

　　旭辉十八载，千亿再出发

　　旭辉集团副总裁孔鹏

　　1、房地产解决三个问题：安全健康、组织效率、精神满足。

　　2、房地产的本质是空间生成，而非围护结构。

　　3、房企应当是：大众空间的缔造者，应当以人为核心，以空间可持续为使命。

　　4、一个以增长为目的的金字塔组织可能很难成为一个创新的平台。

　　5、旭辉一号空间：CSC追求前期投入的资源与后期使用能源的平衡。

　　主题论坛一：银根收紧，如何高效构建融资通路

　　论坛主持人：亿翰智库首席研究员 张化东

　　论坛嘉宾：

　　东方邦信置业副总经理 冯健 

　　中金公司固定收益部董事总经理 张继强

　　当代置业副总裁 王强

　　力高集团助理总裁 梁婉婵

　　话题一：从金融角度看银根收缩对地产行业和地产企业的影响？

　　冯健：银根收缩以后，地产行业分化加剧。中小房企融资越来越难，很多中小房企被迫采取被动的股权融资的方式；大型开发商，资产负债率降低，有足够现金流，能够逆势而上。

　　话题二： 针对今年或更远时期的融资趋势，开发商需要注意哪些事项？

　　张继强：今年一定是房地产企业非常困难的一年，没有融资渠道，融资成本上升对房地产影响必然很大，对房地产企业来讲，找不到资金来源比较痛苦。大的企业可以通过加快周转。但对更多的中小企业尤其是房地产企业来讲，融资渠道的问题更值得大家关注。

　　话题三：企业融资方面有没有切身的体会和感受，有没有比较好的方式。

　　梁婉婵：今年以来，尤其是近两年来，融资确实是比较痛苦。一个是整个融资渠道、融资方式改变了。 第二，现在是拓展融资方式，对于融资人员，是一个脑力和体力上的双重考验。在整个全产业链上每个环节都在考虑融资的可能性。

　　王强：一个是融资成本上升，第二个融资的速度明显下降。现在融资将资金成本放在第二位，速度和渠道放在第一位。但开发贷理论上还是可以做，ABS、CSBS等等这些产品是比较鼓励，社会资本也是一个非常重要的来源。归根结底还是企业资产运作能力是不是足够强。综合的开发能力最终一定能吸引来资金，真正的社会资本还是非常丰富的。

　　话题四：在我们国内，金融和地产之间始终会存在一些壁垒。金融和地产之间壁垒怎么突破？原来是银行+地产，后来保险公司开始买地产公司股权、买项目股权，现在都不用做了。后面金融和地产突破点在于什么地方？

　　冯健：原来金融机构风险偏好更多偏好债权人融资，股权融资未来是地产融资是比较好的发展方向。

　　话题五：有没有比较好的思考路径，能够把地产、金融在细分市场上能更好融合起来的办法？

　　冯健：每家金融机构不太一样，我们公司主要在房地产不良资产相关领域进行投资。

　　话题六：短中长期利率的变化，会不会对地产长期融资雪上加霜？

　　张继强：谈利率三个关键词，第一是无风险利率增长慢的一年；第二是分化的一年，长短利率、信贷利率、非标利率分化比较明显。第三从GDP来讲比去年好一点，资金利率今年比较平稳甚至还往下走。相信企业融资环境不会像2011年那么惨。

　　话题七：力高也发行不少海外证券，有没有好的经验分享？

　　梁婉婵：从内部来说，这两年在企业内部投融资一体化是一个前所未有的高度。做项目研判时，实际上已经开始跟金融机构接触。具体谈到项目合作时，分析项目对症下药，提前做一个铺排。还有股权合作和区域性的战略合作。

　　话题七：在授信的过程中，用哪些业务进行融资，有什么样的特点呢？

　　王强：希望有机会在国内比较大的这几个城市，去寻找到一些适合做长租公寓、住宅租赁的项目。从目前来看，集体建设用地应该是比较适合

　　话题八：用一句话对今年或未来融资情况应对的策略做一个总结。

　　冯健：今年融资不易，抓区域化，练内功更重要。现金为王的基础上谈规模为王。

　　张继强：第一个思路，降低替代金融负债。监管层支持供应链金融，供应链金融通过ABS市场解决一部分，可以把供应链金融做大一点，金融负债做大一点；第二个思路尝试抵押型融资；第三个是权益性的合作，也可以通过ABS的路来走。

　　梁婉婵：以资金运营为中心，实现有质量的高周转。

　　王强：本色做企业，打好自己的资产运营的能力，只要能够给股东、给同仁赚到钱，肯定能吸引来资金和投资。

　　论坛二：估值回归，如何持续提升企业市值

　　论坛主持人：中国网地产 常务副总经理 冯伟先生

　　论坛嘉宾： 

　　远洋集团 副总裁 资本运营事业部总经理 王洪辉

　　迪马股份 副总裁 董事会秘书 张爱明

　　千合资本 地产分析师 陈静敏

　　路劲地产 华北区域总裁 刁露

　　话题一：对现在及未来地产的整体估值水平的看法。

　　王洪辉：香港地产公司总体估值在比较低的区间，以远洋为例，当前市值400多亿，PE倍数约7倍左右，而且，利润每年在稳步增长。

　　陈静敏：估值是公司价值的标价，它不单是公司此时此刻的静态“价值”，而是对行业、对公司、对未来综合判断而展现的“标价”，要将企业多年来积累的管理体系、人才储备、品牌、口碑，及和不同合作方建立起的长久合作关系等，都考虑进去。

　　（仅代表个人观点不代表所在机构。）

　　刁露：企业的估值归根结底就是对企业的评估。对企业来讲，任务就是把企业做好，对股东有回报，对员工有交代，当然最重要的是对客户有交代，相对来讲资本市场必然会认同。企业一定要往前看，把企业做好，这对任何企业都是最重要的事情。

　　张爱明：迪马是我们专用汽车制造的品牌，地产业务品牌是东原地产。整个地产行业估值都给得低。从估值角度来说，不仅仅跟企业自身有关系，如企业业绩和股东回报等，也跟大环境有关系，如国家政策等。另外，估值还跟企业的“走出去”和“请进来”相关，“走出去”让大家了解迪马、了解东原地产，“请进来”有在经营和文化等方面有特色的公司。

　　问题二：地产行业整体整合度提升的情况下，对企业的估值水平怎么看？

　　王洪辉：行业整合是大趋势，打开了企业估值天花板。用动态的眼光看待估值，未来如果行业更加整合，龙头企业的估值可能会更好。

　　陈静敏：要谈行业整体估值水平，离不开对于行业未来空间的判断，和对主要的公司市占率天花板的判断。行业每年13-15万亿元，个人认为没法再低，我们经常关注的不超过100家，已经是凤毛麟角，更不要说前20、前30到底多少是天花板。最终，企业应该估值多少，时间会给答案的。相信在未来房企估值应该是有提升空间的。

　　刁露：房企估值高低，一方面看行业，房地产行业毋庸置疑是非常好的行业；另一方面看企业，跟着大势跑企业需要创新，路劲已经成立创新小组，需要考虑企业商业模式创新，企业内部运营效率的改变，加速企业自身的效率。还有在技术服务方面的创新。

　　张爱明：行业集中度提升以后，估值跟企业本身的规模有很大的关系。我们过研究，不同的区段差异是比较大的，市值越大，PE越低一些，刚才说7到8倍，对照千亿级以上的企业。500亿到1000亿对应10到15倍之间的。100亿到300亿之间的，相对来说它的PE倍数会给得高一些。

　　问题三：如何提升企业的市值？

　　王洪辉：一是努力提升基本面。二是再加快速度，远洋2018年销售目标超1000亿元，未来3年每年有50%以上的增长。三是业务逻辑再清晰一点。四是常出来跟投资者见面，尤其跟国内的投资人。

　　陈静敏：市值无非第一是内功，第二是消除不确定性。所谓内功是对企业价值真实的提升。从二级市场角度来说，对企业期望能尽量消除不确定性，比如不能出现低于预期的情况，除非是行业性不可控的，自己的因素出现低于预期，对投资者是很大的伤害。   

　　刁露：两点，第一把企业自身做好，第二还是要加强跟外部，不管是投资者，还是机构的分析师等等，要加强沟通，让大家知道你的企业到底是什么样的企业，这两点都是很重要的。更重要的是把自己的事情做好。

　　张爱明：我总结12个字“踏踏实实做事”，“实实在在提升”。做事体现在两方面，一是把房子盖好质量做好；第二是为业主好好提供服务。估值提升有赖于自身价值的提升。　 

　　研究成果发布

　　2018中国上市房企百强研究成果

　　5月16日下午，亿翰智库首席研究员张化东博士发布了“2018中国房企”系列研究成果。