中城商业研究院姜星狄：2019业态发展预判就四个字“潮的力量”

　　如果用一个词描绘2019上半年商业地产的探索轨迹，这个词便是“潮”：凡是有商业的地方就有潮的出现，潮与生活方式的接驳变得亲密无间，“潮”成为上半年商业地产的新注脚。

　　2019年8月8日，由赢商网发起主办的“2019中国商业地产创新大会”，以“潮·聚”为主题，在北京望京凯悦酒店隆重举行。

　　活动现场，中城商业研究院研究总监兼首席分析师姜星狄带来《2019北上广深购物中心发展新路径》的主题演讲。

　　姜星狄认为，不管做商业还是商业地产，都需要了解整个国际形势的变化对于资金的影响，近而对于商业和商业地产的影响。下半年整个市场的宏观预测波动还是很剧烈，也会影响国外的开发商、运营商投资商业地产的信心度，我们要格外关注。

　　首先看北上广深购物中心商业环境。

　　上、北、深、广的经济序列大致已经明确。一线城市中，仅广州上半年GDP增速大幅优于去年同期，此外，广州、深圳经济增速皆在7%以上，主要受惠《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台对经济的助推。上海受国际形势严峻、自身结构调整阵痛、新旧动能转化困难等负面因素影响，上半年GDP同比5.9%，低于6~6.5%目标区间。

　　再看城市活力部分，赢商大数据根据经济的活跃度、外部交通、消费力、城市时尚等做了评分，北京、上海表现突出，广州、深圳稍微落后。

　　消费结构方面，北上广深四大城市的消费结构近似度相当高，“健康、智能、个性、理智”是主要消费特征。北京文化消费、深圳智能消费占比优势突出，显示人民消费结构和消费习性，深受城市特性所影响。

　　其次看北上广深购物中心项目环境。

　　从近十年的数据看，一二三四线城市平均以每年25%的增幅高速成长，去年已经出现了下滑现象。一、二线城市商业地产市场饱和度正不断提高，三、四线城市则面临“招商难、运营难、退出难”等问题。未来项目运营的专业化、项目内容的特色化，以及对城市、商圈、客群的深入研究，将是开发商和运营商的必修课题。

　　开业率方面，今年上半年整个购物中心的开业率只有38%，这个数字相对来说比较低。2019上半年一线城市购物中心开业率以上海最高，达到100%，表现亮眼；北京开业率83.3%，亦为四大城市中，全年拟开业项目最少者；广州、深圳开业率则为38.5%和36.4%，表现不尽理想。

　　空置率方面，根据测算，2019下半年一二线城市购物中心新开业体量将比上半年高出1.7倍左右。由于体量增速回升叠加外在大环境欠佳，预期2019年一二线城市购物中心整体空置率将再度走高，落在9.7~10.3%之间。

　　再看北上广深购物中心业态发展情况。2019年业态发展的预判就四个字：潮的力量。

　　整个北上广深，在业态调整上，儿童亲子占比略降，餐饮进一步升高。细分业态里，零售业态趋势呈现服装业占比普遍下滑，时尚精品跃为主流；餐饮业态调整休闲餐饮、中式餐饮仍最受欢迎；儿童亲子业态表现分化，背后反映各城市家长的育儿价值观，上海重视儿童教育，京广深满足儿童物质需求。

　　最后看北上广深购物中心品牌发展情况。

　　2019上半年四大城市购物中心品牌门店开关店比彼此之间差距不大，但趋势各异。其中，北京开关店比自1.2降至0.95，下降幅度最大，显示北京购物中心品牌竞争加剧、门店加速汰换；上海则自0.97回升至1.02，此应与上半年购物中心开业项目较多有关；广州上半年开关店数大致相近，深圳开关店比则出现回升。

　　首店品牌方面，北京、上海、成都、济南，都已提出首店经济，现在首店品牌也成为经济商业活跃度重要的指标。上半年共有328家首店落户北京，498家首店落户上海，包括全球首店、亚太首店、亚洲首店。