中城商业研究院姜星狄:2019业态发展预判就四个字“潮的力量”

——“潮·聚”2019商业地产创新大会现场报道

赢商网 李琳   2019-08-08 17:06
核心提示:姜星狄认为,不管做商业还是商业地产,都需要了解整个国际形势的变化对于资金的影响,近而对于商业和商业地产的影响。

  如果用一个词描绘2019上半年商业地产的探索轨迹,这个词便是“潮”:凡是有商业的地方就有潮的出现,潮与生活方式的接驳变得亲密无间,“潮”成为上半年商业地产的新注脚。

  2019年8月8日,由赢商网发起主办的“2019中国商业地产创新大会”,以“潮·聚”为主题,在北京望京凯悦酒店隆重举行。

  活动现场,中城商业研究院研究总监兼首席分析师姜星狄带来《2019北上广深购物中心发展新路径》的主题演讲。

  姜星狄认为,不管做商业还是商业地产,都需要了解整个国际形势的变化对于资金的影响,近而对于商业和商业地产的影响。下半年整个市场的宏观预测波动还是很剧烈,也会影响国外的开发商、运营商投资商业地产的信心度,我们要格外关注。

  

  首先看北上广深购物中心商业环境。

  上、北、深、广的经济序列大致已经明确。一线城市中,仅广州上半年GDP增速大幅优于去年同期,此外,广州、深圳经济增速皆在7%以上,主要受惠《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台对经济的助推。上海受国际形势严峻、自身结构调整阵痛、新旧动能转化困难等负面因素影响,上半年GDP同比5.9%,低于6~6.5%目标区间。

  再看城市活力部分,赢商大数据根据经济的活跃度、外部交通、消费力、城市时尚等做了评分,北京、上海表现突出,广州、深圳稍微落后。

  消费结构方面,北上广深四大城市的消费结构近似度相当高,“健康、智能、个性、理智”是主要消费特征。北京文化消费、深圳智能消费占比优势突出,显示人民消费结构和消费习性,深受城市特性所影响。

  其次看北上广深购物中心项目环境。

  从近十年的数据看,一二三四线城市平均以每年25%的增幅高速成长,去年已经出现了下滑现象。一、二线城市商业地产市场饱和度正不断提高,三、四线城市则面临“招商难、运营难、退出难”等问题。未来项目运营的专业化、项目内容的特色化,以及对城市、商圈、客群的深入研究,将是开发商和运营商的必修课题。

  开业率方面,今年上半年整个购物中心的开业率只有38%,这个数字相对来说比较低。2019上半年一线城市购物中心开业率以上海最高,达到100%,表现亮眼;北京开业率83.3%,亦为四大城市中,全年拟开业项目最少者;广州、深圳开业率则为38.5%和36.4%,表现不尽理想。

  空置率方面,根据测算,2019下半年一二线城市购物中心新开业体量将比上半年高出1.7倍左右。由于体量增速回升叠加外在大环境欠佳,预期2019年一二线城市购物中心整体空置率将再度走高,落在9.7~10.3%之间。

  再看北上广深购物中心业态发展情况。2019年业态发展的预判就四个字:潮的力量。

  整个北上广深,在业态调整上,儿童亲子占比略降,餐饮进一步升高。细分业态里,零售业态趋势呈现服装业占比普遍下滑,时尚精品跃为主流;餐饮业态调整休闲餐饮、中式餐饮仍最受欢迎;儿童亲子业态表现分化,背后反映各城市家长的育儿价值观,上海重视儿童教育,京广深满足儿童物质需求。

  最后看北上广深购物中心品牌发展情况。

  2019上半年四大城市购物中心品牌门店开关店比彼此之间差距不大,但趋势各异。其中,北京开关店比自1.2降至0.95,下降幅度最大,显示北京购物中心品牌竞争加剧、门店加速汰换;上海则自0.97回升至1.02,此应与上半年购物中心开业项目较多有关;广州上半年开关店数大致相近,深圳开关店比则出现回升。

  首店品牌方面,北京、上海、成都、济南,都已提出首店经济,现在首店品牌也成为经济商业活跃度重要的指标。上半年共有328家首店落户北京,498家首店落户上海,包括全球首店、亚太首店、亚洲首店。

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文章关键词: 购物中心数据报告
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