微论坛：大数据应用在商业地产的价值探讨

　　学习标杆，见证中国最具权威、最具影响力的商业地产百强领袖年度盛会！8月31日,赢商网联合亿翰智库主办的“2016中国商业地产百强峰会暨中国房企商业价值榜发布会”在上海雅居乐万豪酒店隆重举行。

　　传统的商业地产企业如何应对"互联网+"模式下的新型商业模式？未来房地产会怎么发展？房地产企业怎样搭建自己的O2O平台以及功能定位？大数据时代，地产企业如何跨界经营？针对这些问题，本次百强峰会举办微论坛，各商业地产精英共同探讨了大数据应用在商业地产的价值。

　　主持嘉宾：

　　赢傲科技董事长李健

　　对话嘉宾：

　　上海证大房地产有限公司副总裁 王锐

　　大地影院集团拓展中心总经理 徐贤长

　　上海大悦城总经理 危建平

　　佳程集团有限公司副总裁 曾伟雄

　　赢商（集团）控股有限公司董事长吴传鲲先生

　　李健：之前采访看到王总一个观点——必须用现有的技术满足消费者需求，大数据肯定是现在一个应用技术的热点，在应用大数据技术满足消费者需求方面，王总有什么观点可以跟大家分享一下。

　　王锐：近两年大家都在提大数据，依我个人理解，商业地产里的大数据分为三个方面，一是企业传统数据，比如CRM、ERP这些大数据组成的一部分；第二个方面是指设备设施或传感设备收集的一些数据，比如客流、车流等；第三个方面则是指社交数据，包括电话、短信、Facebook、QQ、微信等，这三个部分组成了大数据的核心内容。

　　大数据应用在商业地产的价值实现有几方面，一，通过大数据的收集、采集、分析之后，对于很多消费者消费习惯，消费特性，消费轨迹有所掌握，从商业运营角度可以提供很多点对点定制服务，包括宣传、推广，现在80后，90后消费需求很有个性化，通过大数据分析捕捉这些喜好特征，是大数据的第一个贡献。

　　第二，通过收集不同的数据可以发现一些隐藏需求，通过对隐藏需求的研发，可以创新一些业态，包括新的组合、对商业项目规划的设计、业态的比例管理、品牌的搭配等。

　　第三，CRM、ERP这些数据可以使产业链条更加完善，口径更加统一和一致，可以提升效率。

　　这些数据的收集和分析，可以大大降低成本，为消费者提供定制服务、宣传推广等，提升工作效率，这都是大数据对商业地产的贡献。

　　李健：我记得大地影院徐总在一次接受采访的时候提到影院跟商业地产、购物中心是共生共荣的，大地还会有一些跨界新动作，有请徐总为大家分享一下在客户共享方面，大地会有什么样的动作及大数据在此发挥的价值和作用。

　　徐贤长：大地影院最早是以农村包围城市这种战略在中国进行开发的，有70%的影院位于三四线，甚至五线城市。随着这几年购物中心的增加，并且越来越专业化，三四五线购物中心出现了很多问题，受直接影响的就是我们位于高楼层的影院。

　　很多购物中心一楼有一些人，二三楼都空了，影院在楼上，受到的伤害很大。在此情形下，大地内部开始进行优化，比如我们提出了“电影+”的概念，收购英国护肤品，将几个业态品牌分布在各个购物中心的各个楼层，通过会员积分打通，比如在一楼买了一个护肤品，可以送一张四楼电影体验券，看完电影可以送一张二楼咖啡券，再去到三楼中餐，就是让人在整个购物中心里面循环。

　　 对于大数据来说，我们也投入了相当大精力和人力去研究，包括跟阿里、乐视打通了会员互通，做到定点推送。

　　 李健：我记得两年前跟危总有一次深度交流，当时危总就展示了很多图表，这些图表都是拿来决策用的。基于大悦城建立了数据库，能够随时分析这些数据，进而对经营进行调整，请危总分享一些大数据应用经验。   

　　危建平：大数据真正作用是在于年轻的管理团队身上，当我们把商业发展方向和实际运用方向把控更准确更高效，能节省时间，少走弯路，真正驱动商业地产跑起来则是客流。

　　我认为大数据是一种思维，更多是让商业管理人从百货管理思想走出来，真正了解实际商业地产运营当中，所有数据之间的关系。你要得到很好的回报，往前推就是租金，再往前倒就是销售额，所有要达到KPI展现出来就非常清晰，从数据表上可以体现出来，不管是部门总监，还是分管领导、总经理，你看到这些数据就非常清晰。我理解的大数据，不是动力学的问题，而是整体管理思路发生转变的问题。

　　大数据一定要有一个目标，就是你到底用它来干什么？我觉得经营是最本质的，然后体现出品牌的力量。

　　回归大数据就是提质增效、提高客流的数量和质量的问题。开业运营过程当中要解决客流品质问题，如何把消费者来店频次，客单价，连单率提高，这些靠经验也能做到，但会做得很辛苦，如果你对他的数据非常清楚的话，很多东西就可以做。

　　增效层面无非就是销售坪效和租金坪效的问题，这些的确可以用经验来调控，但是判断不一定清楚，但是通过数据可以直接了解一线情况，将消费行为记录下来，如何在客流贡献和租金贡献两者之间取得最佳价值点，数据会更准确一些，所以做一个大数据系统，目标要很清楚。

　　李健：感谢危总精彩的分享，刚才吴总提到了赢商网成立了大数据中心，我们也非常想知道大数据中心是怎么样一个部门，它会有什么新的产品供应给整个市场。    

　　吴传鲲：我们是一个B2B公司，数据更多是B端数据，更多专注于企业的招商和零售品牌的拓展。我非常同意危总的观点，首先大数据是一种思维方式，如果你下定决心做这个事情，肯定会有投入，赢商网大数据中心，包括技术部和算法团队有接近50个人，目前为止还在投入。

　　做大数据首先要建立一套标准数据采集体系，我们的数据来源于两个方向，一个是网站自己产生的数据，比如说新闻半结构化数据把它结构化，包括开发商、零售商主动上传的信息；第二是用户行为数据，这些需要建立非常标准，非常清晰的数据采集体系，包括前线销售人员、公共平台（社交平台、共享平台，比如大众点评、百度热词、美团等）。

　　大家都知道招商很难，我们做了29个城市，100个在核心商圈的购物中心，5万平米以上的调研，总的铺位数大概1.3万多家，品牌数量有8000多个，在8000多个品牌里面，重复3家店以上的有70%，以数据来分析成熟品牌的丰富度。

　　为评判新兴品牌成长速度，我们分了不同权重，在不同商圈里面开店代表他的开店能力，是否在我们监测的典型购物中心里面开店、开店的数量也代表品牌的运营能力，把这些建立成一套算法系统分别配不同的权重，就能够在后台对新兴品牌有一个评价。最后还有一个基础开发团队，现在正在跟高德室内地图合作，未来我们会在具体铺位层面推荐品牌，从长远来看，简单的招商拓展数据会延伸到品牌运营数据。          

　　李健：佳程集团产业包括酒店、房地产、高科技信息化产业，我也想请问一下曾总，佳程集团这边对大数据应用有没有已经在做的事情。   

　　曾伟雄：佳程集团主要是做商业地产和运营，我们公司本身做办公楼多一点，目前在上海也有购物中心，未来商业地产和办公楼两方面一起去做。

　　刚才谈到科技，我们集团公司除了做房地产以外，还有做环保、酒店、科技，就科技来讲，其实没有很高科技这种，科技应用在房地产领域只是在工程方面，最开始是商铺的税收，后来应用在房地产方面，比如说空调系统。

　　我们公司未来也会考虑，开业以后尽量利用科技性产品应用在商业方面。我个人理解，大数据就是种类多，通过数据了解到消费者可能会到其他区去消费，这些都是平台知道的，如果好好利用这些平台之后，消费者感到快乐，在购物中心内除了买东西，吃喝玩乐还能享受家庭，因此，购物中心有很大的机会提高资金收益，获得好的口碑，达到绩效升级的目标。

　　大数据简单来说就是三方面，消费者、商户和运营商实现共赢的，但是原始的数据如何形成分析，转化成我们能用的数据还是需要专业机构。