龙湖地产踩点拿地策略：1-4月拿地“先快后缓”

　　近日，财政部发布的2018年4月财政收支情况显示，全国土地出让收入1.8万亿，增长超过40%，创下1987年土地有偿转让以来同期卖地收入最高纪录及最高增幅。

　　供应火热，不失为房企囤粮的良机，但买地不单是一个“靠天吃饭”的活儿，还在于众玩家压注市场走向的胆量，以及背后资金实力的较量。

　　2018年，龙湖地产延续着上一年拿地的热情，在前两个月获得了22宗地块。不过，到了3-4月，龙湖的拿地节奏很快放缓了下来，获取7宗地块。1-4月，龙湖拿地总金额369亿。快慢之中，龙湖投资的逻辑是什么？

　　在年初业绩会上，龙湖地产管理层曾就拿地节奏回应表示，公司拿地并无紧迫感，而是根据市场形式从容判断，平衡负债率与发展的节奏。

　　据观点地产新媒体了解，即便是在2017年加大土地储备获取的情况下，龙湖地产过去几年的净负债率仍然一直维持平稳下降的趋势。

　　踩点拿地策略

　　2018年1-4月，龙湖地产共获取29宗地块，权益建面470.7万平方米，权益地价369亿元，大部分集中于1-2月份获得。其中，4月获取的权益建面30.8万平方米，权益地价16亿元。

　　据年初管理层在活动上透露，龙湖选择在前两月加大投资力度是基于对市场及地价的判断。选择在市场竞争“退烧”之际出手，是龙湖控制土地成本手段之一。

　　管理层也称，全年买地份额跟公司增长是匹配的，2017年买地花费740亿元，2018年肯定会略增一点，但不会突跳。

　　具体而言，龙湖拿地聚焦于一二线城市并围绕都市圈内城市群适度下沉布局，同时要求将单个项目的开发规模控制在适当的水平，目的是提升可售物业的周转率。

　　经年初的一番扩张之后，龙湖地产将布局的城市范围由33个扩张至37个，首次进入南昌、南通、郑州及石家庄四个城市。

　　对于2018年的布局思路，龙湖地产延续“稳健迅捷” 的投资策略，以应对投资弱市下的波动风险，抓住机会以积极合理价格补仓，并寻求持续的行业收并购机会。

　　譬如，今年2月，龙湖底价获取青岛华讯方舟地块（集团权益占比 80%）。该地块位于城阳区核心，紧邻龙湖热销项目悠山郡，生活及商业配套完善。项目占地面积 14.97 万平方米，总规划建筑面积 26.67 万平方米（权益规划建筑面积 21.34 万 平方米），权益地价 9.13 亿元，折合楼面价 4279元/平方米。

　　3月，龙湖携手亿城地产2.36亿元竞得石家庄山前景观大道地块。上述地块规划建筑面积15.7万平方米，容积率1.0，规划用地性质为住宅用地。龙湖本次土地亦为底价获取，折合楼面地价约1500元/平方米。

　　2018年，龙湖地产销售目标是2000亿，全年安排的货值达到了3000亿，只需完成66.7%的去化率就可以完成目标，接近去年全年的去化情况。

　　规模扩张支点

　　在年初业绩会上，龙湖地产管理层曾就拿地节奏表态称，龙湖拿地并无紧迫感，而是根据市场形势从容判断，平衡负债率与发展的节奏保持稳健资产负债表。

　　据观点地产新媒体统计，在2011年至2015年，龙湖规模稳中有增。2016年及2017年，规模提速明显，分别实现了超过60%及70%的增长。

　　2017年提速之时，龙湖地产明显加大了对土地的投入，全年获取超过2000万平方米土地储备，总土地储备升至5458万平方米，权益面积3900万平方米。

　　在加快布局之际，龙湖地产并没有明显体现出效率与规模此消彼长的特点。相反的是，龙湖的负债情况仍然处于行业相对健康的水平，稳定在60%以下。

　　过去五年，龙湖地产持续保持着年末净负债率持续下降的趋势，2017年末甚至低至47.7%，居港股千亿资产民营房企净负债率最低。

　　据悉，60%的年末净负债率是龙湖在做投资决策时非常重要的一条准绳，并因此形成了态度积极但决策审慎的投资风格。

　　今年3月份，龙湖地产管理层曾对媒体表示，公司对资产负债表有着严格的管理与限制，土地投资严格依据负债表的承受程度，公司不会一味通过加杠杆来增加规模，而是要求实现有机增长。

　　2018年，在拿地方面，龙湖也将继续保持节奏平衡、不采取激进态度。至于全年购地资金的安排，龙湖此前的回应是“量入为出”。

　　审慎原则下减少高风险投资的同时，龙湖低融资成本优势也使其在对项目的投资回报上，拥有更多的腾挪空间。

　　近几年，龙湖地产平均融资成本与净负债率的趋势如出一辄，走出了一条稳步下降的折线。

　　年报显示，龙湖平均借贷成本由年利率4.92%降至4.5%，在民企中是数一数二的水平，与华润、中海等国企相近。

　　得益于对投资节点的把控，龙湖地产2017年末的平均土储成本仅占当期售价的约30%。加上更具优势的融资成本，以及多业态产品的操盘能力与相应的溢价空间，2017年龙湖集团毛利率达到33.9%。