葡萄牙VS恒隆：商业领域的欧洲拉丁派、头号巨星“真大腿”

　　编者按：四年一度的世界杯正如火如荼地举行，各国足球队在俄罗斯赛场上捉对厮杀，紧张激烈的比赛让球迷大呼过瘾。球场如商场，当球队底蕴和战绩与地产商风格和荣誉进行较量，当球队战术打法融入到商业特色运营中，当球星个人魅力与商场颜值媲美……当商业地产商站在世界杯舞台，你更看好谁？

　　为此，赢商网特别策划《世界杯专题之绿茵赛场上看商业》系列报道，选取本届世界杯热门强队和标杆商业地产商进行对比，本篇为该系列的第三篇，葡萄牙VS恒隆地产。

　　“陆止于此，海始于斯”，葡萄牙是一个很特别的国家，它迎面享受大西洋的海风，转身拥抱欧洲大陆的土地。

　　虽然是偏居欧洲一隅的小国，但它却有欧洲最古老的疆界。皆因葡萄牙的航海家们在大航海时代进行全球探险以及开拓新大陆，也让历史见证了人类开启知识的新时代。

　　这不仅让葡萄牙在文字、艺术和建筑皆有着浓重的拉丁味道，也让足球作为葡萄牙最受欢迎的运动，浸着浓郁的拉丁风情，在世界杯列强中成为一道不可或缺的风景线。

（出战本届俄罗斯世界杯的葡萄牙由C罗领军）

　　如同葡萄牙对新大陆的探索，恒隆地产也是最早一批进入国内市场的香港开发商。

　　1991年，陈启宗正式接过恒隆集团的掌舵重担，并“挥师进军”蓬勃发展的中国内地。而恒隆的首次登陆便是上海滩，在连拿两宗重要地块后，于1999年及2001年先后迎来上海港汇恒隆广场和上海恒隆广场（开业时间:2001-07-14、已签约126个品牌）的亮相。

　　首战上海的成功，让恒隆集团确立以恒隆广场为基石，并把版图扩张到沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明和武汉等地，在2018年5月成功投得位于杭州市的黄金地块，标志恒隆的版图成功拓展至内地第九个城市。

（恒隆全国版图，如今更新添了杭州）

　　如果说，33岁的C罗作为本届世界杯头号巨星，如同葡萄牙的国酒波特酒一样越酿越醇、越陈越香；那么，恒隆广场在国内深耕二十多年，也俨然成为恒隆集团内地版图中一颗历久弥新的明珠。

　　战绩：摆脱青黄不接与闯关“完美风暴”

　　葡萄牙国家男子足球队成立于1914年，贵为欧洲强队之一，葡萄牙曾在1966年世界杯上获得季军，并且多年来均能稳定的杀入世界杯和欧锦赛的决赛圈。

　　但随着千禧年代过后那批“黄金一代”球星的淡出，葡萄牙也出现了青黄不接的阶段，在世界杯和欧洲杯大赛上表现并不尽人意。沉寂过后，在巨星C罗带领下，以及年轻球员的成长崛起，葡萄牙于2016年首次斩获欧洲杯冠军，并向着本届世界杯发起强力冲击。

（葡萄牙在2016年首次获得欧洲杯冠军）

　　同样，受困于大环境的经济低潮、零售空间供应过剩、时装品牌过度扩张等行业因素，恒隆在2011年-2016年经历了好比一场“完美风暴”的难关。

　　彼时恒隆的业绩及租金收入已进入瓶颈，其中2015年77.51亿港元租金收入虽创新高，但横向对比，恒隆近年来租金收入增幅逐渐缩小。

　　经历了6年的“完美风暴”，恒隆积极根据市场风向变动对自身物业进行调整，完成一场名为“资产优化升级”的自我革命：

　　· 上海恒隆广场定位由“奢侈品零售空间”向“高端生活方式空间”转变；并针对店铺类型的品牌组合优化，主要体现在店铺类型的多元化和商场互动展览的设置上。

　　· 港汇恒隆广场展开为期3年的大型优化计划。整个计划包括新增商场全新主入口、连接地铁九号线的全新地下通道、以及商场1楼和地库布局进行大规模调整。

　　· 此外，如无锡恒隆广场在建电影院、天津恒隆广场则引进晟嘉国际影城等，让恒隆向着“体验式业态”靠拢。

（影院的引入标志着恒隆向体验业态靠拢）

　　寒冰已化，2017年恒隆地产更是录得77.79亿港元的租金收入，内地租赁物业的收入稍有反超香港物业的表现。

　　诚然，不断涌现的天才球星是球队战绩的重要保障，在商业地产领域上，恒隆也要摆脱“青黄不接”的局面。

　　在今年5月28日，恒隆力挫华润、九龙仓，经300轮竞价，以107.31亿拿下杭州百井坊地块，折合楼面价高达55285.39元/平米，未来规划建设高端商业综合体、周边特色步行街、写字楼配套和大型地下停车场。

（恒隆夺得杭州百井坊地块）

　　这种志在必得的拿地决心，是恒隆早在2014年以来已对百井坊地块进行多次考察和酝酿迎来的爆发。这不仅结束了恒隆五年的内地拿地空窗期，开拓了新的商业战场，百井坊地块同时也将是集团未来下一个业绩增长点。

　　战术：商业领域的欧洲拉丁派与稳健防守

　　作为欧洲拉丁派的代表之一，葡萄牙不仅仅在大航海时代远赴南美洲，也把当地的足球流派融入到自身当中。

　　不同于欧洲其他球队单纯依靠强壮的身体和高空优势，葡萄牙在稳健踢法的基础上，更拥有南美球队的脚下细腻技术，球风华丽。

　　而纵观国内商业地产的发展史，恒隆地产作为港资房企的代表之一，也是不折不扣的“欧洲拉丁派”。这不仅体现在恒隆把香港发展多年的经验和成就带到国内，更将华丽细腻的元素注入其中。

　　· 作为港企代表，恒隆向来以稳健的低负债运营为原则，多年来其负债率一直保持在20%左右的较低水平，并不一味追求规模，而是通过低负债率和控制现金流走精英路线。

　　· 贯彻在经济活跃城市的最优越地段购置大型地块，并与顶尖的建筑师行合作，使得每个项成为在结构、线条、设计当中结合柔软细腻的性感类型。

　　· 高端奢侈的华丽定位，如上海的恒隆广场，将世界顶尖时尚产品与高级消费品牌带到国内，打开内地奢侈品零售市场的新局面。

　　然而，由于球员老化、实力战绩等因素，再加上当今足坛竞争越发激烈，葡萄牙目前主打的思路为稳固防守，再通过防守反击依靠C罗球星的个人闪光来决定比赛结果。

　　同样，这对商业运营“战术改变”也是如此。二十多年来，恒隆一面面临着商场物业老化，另一面，竞争对手也不断增多。

　　也因此，如同葡萄牙转型“防守反击”，恒隆也以资产优化升级为名的“地位保卫战”进行展开。

（上海恒隆广场商场翻新优化）

　　2017年业绩发布会上恒隆地产明确表示，香港及内地的零售市场出现复苏的迹象，恒隆坚持“资产优化”、“商场升级”的策略，即通过“资产优化升级”的自我革命，一步步推向内地和香港的商场转型升级。

　　在陈启宗看来，“要继续保持在市场的地位，翻新升级是必须做的事。”

　　巨星：葡萄牙有C罗，恒隆有上海恒隆广场

　　对于葡萄牙而言，球星的发挥决定了这支球队的上限。如今，接过黑豹尤西比奥、“黄金一代”菲戈等前辈的大旗，C罗作为葡萄牙足球国家队的绝对核心，凭借一己之力带领着国家队前进，也是本届世界杯最耀眼的球星之一。

（头号巨星C罗为葡萄牙的“真大腿”）

　　在本届世界杯首轮较量中，任凭西班牙有强大的中场、精准的传控、窒息的配合等各种优势，但葡萄牙硬是祭出最大杀招——“我们有C罗！”让强如世界冠军的西班牙也无可奈何。

　　而面对国内商业地产激烈的竞争，恒隆地产也可以很骄傲地回应：“我们有恒隆广场！”

　　恒隆广场作为恒隆在国内的头牌巨星，其中上海恒隆广场便是最耀眼的一个。如同C罗把金球奖、足球先生、金靴奖、冠军等荣誉收获囊中，上海恒隆广场也获得内地奢侈品品牌集中地、上海第一购物商场等称誉。

（上海恒隆广场也是恒隆的头牌项目）

　　从直观数据上更能体现上海恒隆广场作为恒隆地产的“真大腿”：2017年上海恒隆广场租金收入达14亿元、一年总零售额可达40亿元，占了集团总租金收入的1/5。

　　从16岁开始进入职业联赛，C罗通过自律、勤奋，如今33岁的他仍处于巅峰状态。巧合的是，从2001年至今，上海恒隆广场也同样经历了17个年头，早已成为恒隆集团手下最赚钱的商场。

　　“如果是人，正好是16岁成年，所以上海恒隆广场要有一个新的变化，新的出发。”在去年完成翻新优化工程的上海恒隆广场，以Home to Luxury独有定位，汇聚如Louis Vuitton、Hermes、Chanel、Dior、Prada、Bottega Veneta、Cartier等世界100多个知名奢侈品牌，进一步拉开与其他高端商场的距离。

　　正如C罗对胜利的渴望仍在不断进化和突破极限，对于香港顶级商业地产商恒隆而言，上海恒隆广场14亿元的租金显然也并不是其终极目标。

　　注：以上图片均来自集团官网及网络