乌拉圭VS九龙仓：锋线双星梦幻组合与“攻守平衡”术

　　编者按：四年一度的世界杯正如火如荼地举行，各国足球队在俄罗斯赛场上捉对厮杀，紧张激烈的比赛让球迷大呼过瘾。球场如商场，当球队底蕴和战绩与地产商风格和荣誉进行较量，当球队战术打法融入到商业特色运营中，当球星个人魅力与商场颜值媲美……当商业地产商站在世界杯舞台，你更看好谁？

　　为此，赢商网特别策划《世界杯专题之绿茵赛场上看商业》系列报道，选取本届世界杯热门强队和标杆商业地产商进行对比，本篇为该系列的第七篇，乌拉圭VS九龙仓集团。

　　在南美洲的地图上，乌拉圭的形状像一颗倒立宝石，那是一个飞翔着五颜六色小鸟和流淌着各式各样河流的国家。而优质的空气质量、漫长的海岸线，也让乌拉圭被称为“南美洲的瑞士”。

　　本届世界杯，乌拉圭不仅因为拥有苏亚雷斯和卡瓦尼两大巨星而被寄予厚望，球队更把180公斤的特产马黛茶带俄罗斯，让原本低调的国度给观众多了一份更深刻的认识。

　　而同样低调的港资企业代表——九龙仓集团，从1886年扎根香港开始，凭借在香港打造的海港城、时代广场，以及进军内地的IFS，一座座城市地标让大家对这家历史悠久的企业更为了解。

　　战绩：历史悠久的一方霸主

　　当今足坛大家谈论各支强队时很容易忽视乌拉圭。但不要忘记，乌拉圭国家足球队可是1930年第一届世界杯的冠军，并且在1950年再次赢得世界杯。

（乌拉圭国家队）

　　在首届世界杯之前，乌拉圭在1924年、1928年拿到的奥运会足球赛冠军也被国际足联认可的世界冠军，因此，乌拉圭的球衣绣上了代表四夺世界冠军的四颗星，比五星巴西、及四星的德国和意大利更早。

　　而谈及九龙仓的历史底蕴，甚至要比乌拉圭夺得第一届世界杯冠军还要悠久。

　　创始于1886年的九龙仓集团，更是五十多年前恒生指数成立之时香港最早的蓝筹股之一。从当初码头仓库、物流起家，到70年代香港房地产发展初期参与物业投资，九龙仓也从昔日海上霸主成就地产界一方诸侯。

　　如今，九龙仓的房地产业务已遍布香港和内地，综合资产总值近港币4500亿元。其中，在刚过去的2017年，九龙仓集团共实现收入432.73亿港元，核心盈利增加14%至157亿港元，处于港资企业的前列位置。

　　值得一提的是，乌拉圭更是15次赢得美洲杯，超越阿根廷成为获得美洲杯最多的国家。乌拉圭在南美称雄，如同九龙仓之于香港零售市场的主导地位。

　　2017年，从九龙仓集团拆分出来的九龙仓置业，拥有包括海港城、时代广场等六个投资物业组合，去年该组合产生410亿港元的零售销售额，占香港零售总额的9.2%，处于市场领跑地位。

　　横向对比来看，依据2017年中国网上零售额全年录得人民币71,751亿元，实物商品网上零售额54,806亿元，占社会消费品零售总额的比重为15.0%，即使电商巨头天猫在线市场份额达60%，其在中国零售市场的份额亦仅为9%，比九龙仓还低20个基点。

　　战术：进军内地与稳守香港的“攻守平衡”术

　　拥有两大巨星苏亚雷斯和卡瓦尼的双前锋梦幻组合，让乌拉圭有着超强的进攻能力。但不能忽视的是，乌拉圭是以硬朗球风、强悍防守为主，稳定也是这支球队一大特点，其中本届世界杯小组赛阶段更是唯一一支零失球的球队。

　　如同乌拉圭前有豪华进攻组合，后有稳健防守一般，九龙仓在商业运营上亦懂得“攻守平衡”战术。

　　在进攻上，从2000年进军内地开始，九龙仓选择上海的时代广场作为第一站，打造成淮海中路早期的知名商业地标。

　　而后，九龙仓将商业拓展的重心转移至西部区域，开发的新一代产品线——国际金融中心（IFS），第一个进军的城市便是成都。2007年，九龙仓斥资160亿拿下成都地王，打造成都国金中心（IFS），并以此确立加大内地投资的战略。

　　成都IFS的成功经验，九龙仓将其复制至重庆、长沙、苏州和无锡等地。其中长沙IFS总投资额超200亿元，打造成100万方总建面、452米高度的城市地标，这是九龙仓集团目前内地物业项目中投资金额最大、楼高最高、商业面积最大的一个，也是华中地区首个IFS。

（长沙IFS）

　　内地发展18年，IFS已成为九龙仓打开市场最强的一把尖刀。此外，九龙仓在内地的投资物业还包括时代广场和时代奥特莱斯等产品线。

　　在防守上，由于2014年九龙仓曾卷入融创绿城的宫斗，再加上内地盈利增长骤降。此后，九龙仓也开始收缩内地战线，更注重稳健布局和市场精细化运作。

　　根据九龙仓2017年年报显示，集团目前其发展物业聚焦的城市已从先前的16个减少至6个，主要聚焦北京、上海、苏州、杭州、深圳及广州，且不断加大这些城市的土地储备。

　　与此同时，拆分上市也成为九龙仓稳守香港大本营的另一个战术部署。

　　2017年11月23日，九龙仓置业从九龙仓集团拆分出来，并在港交所正式敲钟上市。包括海港城、时代广场、荷里活广场、卡佛大厦、会德丰大厦及正改建为奢华酒店的The Murray等六项位于香港的投资物业将打包归在九龙仓置业当中，“资产包”总值超过2300亿港元。

（九龙仓置业拆分上市）

　　业内解读认为，撇开内地以IFS为核心，九龙仓把在港的优质物业重新打包整合，不仅有利于市场重新估值，也意味着九龙仓置业将更注重在香港进行策略性大型零售、写字楼及酒店物业等投资。

　　巨星：梦幻锋线，IFC&海港城双星闪耀

　　谈及乌拉圭本届世界杯的球星，当属锋线两大杀手——苏亚雷斯和卡瓦尼。其中苏亚雷斯能灵巧盘带，射术精湛；卡瓦尼的强壮高大，具有很强的冲击力。两人恰恰能根据各自的技术特点而进行互补，为乌拉圭进行攻城拔寨。

（乌拉圭双星：苏亚雷斯和卡瓦尼）

　　而对于九龙仓而言，旗下拥有如海港城、IFS、时代广场等明星产品，但最耀眼的非香港的海港城和成都IFS莫属。

　　如同乌拉圭组成的梦幻锋线一般，九龙仓旗下的海港城与成都IFS恰恰代表香港和内地两种地域和风格特色，如同双星闪耀一般。

　　· 海港城

　　海港城前身为香港开埠初期的货仓码头，九龙仓将其打造成香港最大的“一站式”高端购物商场，也是全港最大型的购物、饮食及娱乐中心的代表，商业面积达22万㎡，分五大购物区，业态以零售、娱乐、餐饮、酒店、儿童为主，齐聚国际一线二线品牌。

　　“一个海港，只有一个海港城”这句口号可以看出海港城成为了购物商场的标杆，及香港旅游景点的标识。

　　一组数据更是看出海港城的实力：去年整体收入（不包括酒店）增加至94.44亿港元，营业利润达83.11亿港元，零售销售额增长9.1%，更以每平方尺2300元港元的销售额，跻身全球最炽手可热的商场之一。

　　· 成都IFS

　　以“熊猫爬墙”为项目特色IP的成都IFS，位于成都最繁华的春熙路商圈，从拿地筹备到正式开业，九龙仓为这个旗舰项目投入了7年的心血。

（成都IFS）

　　购物中心部分，规划了近300家商铺, 其中国际一线品牌的跨层旗舰店包括Chanel，Dior & Dior Homme，Fendi，Giorgio Armani，Louis Vuitton，Prada等，其中近90个为首驻成都的品牌。

　　得天独厚的地段、交通以及商圈客流优势，让本就奔着“城市地标”而去的成都IFS快速占领市场，自2014年现身之时起，在零售业绩方面便一直领跑成都商业市场，去年项目整体收入增长至10.9亿港元，营业盈利则上升至5.07亿港元。

　　结语：拥有强队历史底蕴的乌拉圭深知，想要在大赛当中走得更远，离不开球队坚韧稳定的防守和锋线双星的“一锤定音”能力。同理，无论是香港的海港城，还是内地成都的IFS，在两大战线树立标杆的九龙仓，也懂得通过稳健表现和攻守平衡来赢得市场。其中，长沙IFS终于在今年5月迎来开业，江苏IFS预计也将在年内亮相，对于九龙仓未来的步伐，如何进军核心城市打造城市标杆，成为一大关键。

　　注：以上图片来源企业官方、观点地产、体坛周刊