渠道收紧房企资金面紧张 上市房企股东股权质押占比上升

　　渠道收紧导致的房企资金链紧张，近日似乎有升级迹象。

　　据了解，2018年银监会的工作重点就是整顿信托业。此前的2017年，银监会就下发通知，商业银行和信托公司开展银信类业务，不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

　　6月25日，央行发布报告指出，“一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大”。

　　6月27日，发改委负责人强调，“部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。这些企业评级情况参差不齐，有的经营收入和利润不高，自身实力有限，但申请备案登记的外债规模偏大，动辄五六亿美元，甚至高达数十亿美元，申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源，抵御汇率波动风险能力较弱。”

　　同策研究首席分析师张宏伟认为，监管层最近再次通过表态给房企压力，收窄本就狭窄的融资通道。这一举动意味着房地产企业融资的重要渠道将被大幅限制，房企资金获取难度再度加大。

　　华创证券指出，2015年和2016年，房企的主要资金来源为境内发债。到2017年，该渠道逐渐被ABS和中票所替代，发债也转向海外。进入2018年，海外融资也大大受限，前5月房企利用外资规模下降了76.2%。

　　记者根据公开融资信息综合统计，2016年，内地发债平均成本在4%-5%的水平，部分企业可低至4%以下。到2017年，成本普遍提升至5%以上，中小房企则提升至7%-9%。对于海外发债，资金成本也因美国加息而抬升，且普遍不低于国内融资。

　　另一方面，房企为保现金流，已显现出对新增投资的谨慎。7月17-18日，上海土地交易官网发出公告，终止上海宝山、闵行两宗商业地块出让，总起价12.7亿元。两宗地块分别为闵行区浦江镇轨道交通8号线芦恒路1-4-4地块、宝山区大场镇W121301单元33-02地块。

　　此外，21世纪经济报道记者梳理发现，上市房企股东股权质押比例日益趋高。截至2018年7月13日，股东股权质押最多的房企为绿地控股，合计1216815.44万股；质押比例最低数值为广宇发展；华夏幸福质押笔数最高，数值为736笔；而泛海控股股权质押占总股本比例最高，为63.53%。