华侨城1000万元资产包甩卖背后的深圳旧改拼图

　　进军深圳旧改是华侨城3年前做出的重要决策之一，近期一份国资转让公告显示，这家央企的旧改之路有了一定调整。

　　近日，北京产权交易所公告披露，深圳华侨城城市更新投资有限公司（下文简称“华侨城城市更新”）拟转让持有标的企业产权，具体为深圳市协豪房地产开发有限公司100%股权。预披露结束日期为2018年8月10日。

　　华侨城城市更新

　　华侨城城市更新，最早于2015年通过收购花伴里持有的深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司（简称“恒祥基”）51%股权后更名而来，被定位为华侨城的旧改平台，近3年的旧改动作也多与它有关。但如今华侨城突然转让旧改平台的全资子公司，不免被外界关注。

　　关于转让标的企业的信息，目前少之又少。工商信息显示，深圳协豪由恒祥基于2013年6月3日成立，注册资本1000万元人民币，经营范围涉及投资兴办实业（具体项目另行申报），在具有合法土地使用权的地块上从事房地产开发与经营，自有物业租赁，投资管理。

　　截至2018年5月31日，深圳协豪营业利润为7100元，净利润为7100元；资产总计1000.96万元，无负债，所有者权益为1000.96万元。这反映出目前标的企业或许并未开展实质性的业务。

　　主要人员信息方面，深圳协豪由张长吉担任执行董事、总经理，郭禹担任监事。观点地产新媒体了解，张长吉正是花伴里的一把手，于2016年前后担任恒祥基总经理。在华侨城城市更新对外投资的15家公司中，由他出任法定代表人的共有6家。

　　不过，工商信息显示，恒祥基更名华侨城城市更新后，张长吉已逐步从这一合作平台淡出。

　　其中2017年3月13日，张长吉不再担任华侨城城市更新总经理，由汪文进接任。此后，杨云飞、冯文红、乔宇、王轶开进入华侨城城市更新董事会，其中杨、冯二人均来自华侨城，乔宇此前担任花伴里董事。

　　对于此次转让深圳协豪，截止发稿止，观点地产新媒体未获得华侨城方面的回应。通过搜索引擎，也暂未查获转让标的企业参与哪些项目的开发。

　　上述资产优化发生于华侨城转向深圳存量市场的第三年，反映出在从事城市更新工作时的应变。但考虑到它至今已陆续获得的数百万平方米可售土储，如何继续优化及推进项目，仍考验着管理层。

　　深圳的旧改拼图

　　2015年，华侨城斥资28亿元从花伴里手中收购恒祥基，时任华侨城董事长的刘平春曾回应观点地产新媒体，收购主要基于两方面考虑，其一是以与民企合作项目为尝试，改善公司经营结构、管理结构；其二则是由于花伴里名下拥有“具备发展潜力的项目”，华侨城可以在深圳不断获取优质资源，解决过去土地资源获取太少、渠道较狭窄的问题。

　　华侨城管理层的表态道出一个事实，即过去多年间这家央企在深圳的资源过度集中于集团本部（即南山华侨城片区），加上几乎不涉足旧改，继续发展已面临瓶颈。

　　而收购恒祥基后，它获得沙井后亭旧改项目、水门拆迁返还地项目、龙胜旧改项目、沙井后亭工改商项目、新木新村旧改项目和珠光旧改二期项目，可售面积大概在60万平方米，远高于华侨城深圳公司2015年签约销售面积（37.1万平方米）。其中，沙井后亭旧改项目（四海锦园）、沙井后亭旧改项目（四海云亭）目前已相继入市。

　　这种关系也成为华侨城城市更新对外拓展项目的重要基础之一。其中2016年底，恒祥基（当时尚未更名）曾与深华发合作开发武汉及深圳的优质地块；2017年8月，华侨城城市更新中标深圳沙井东塘旧村片区项目；今年3月，它并购龙岗大贸工业区旧改项目，实现首度进驻坂田区域。

　　据观点地产新媒体不完全统计，目前华侨城在深圳已立项或进入施工阶段的旧改项目多达8个，占地面积逾40万平方米。

　　其中近一年收购的项目，包括坂田大贸工业区旧改、渔人码头旧改都接近拆迁完毕，推进速度较快。以南山渔人码头旧改为例，该项目于今年4月正式拆迁，计划6月动工，2021年6月竣工，总投资204.9亿元。相比之下，华侨城城市更新原有的旧改项目进展则较为缓慢。

　　除此以外，三年前华侨城收购恒祥基时，后者涉及立项申报、合作意向的项目多达15个，对应占地面积逾187万平方米，可售面积近700万平方米。考虑到这些项目多未获得立项，且受制于100%业主同意方可拆迁等规定，仍属于远期发展计划。

　　尽管深圳已经进入存量资源价值更大的市场阶段，华侨城也为此投身旧改3年有余，但从实际拓展效果来看，它过往的资源获取渠道仍扮演着中坚力量。

　　观点地产新媒体了解，仅“文化+旅游+城镇化”这一综合开发渠道，华侨城近两年便先后获取甘坑新镇、光明特色小镇、国际低碳城等大型项目，单体项目投资额动辄数百亿。该公司还通过招拍挂渠道获得龙华、宝安等新项目，成本较旧改高出一大截。

　　上述多样化拿地，最终让华侨城成功拓展了资源获取的空间，并对业绩形成实实在在的贡献。据深圳房地产信息网统计，2017年华侨城在深圳录得销售170.5亿元，主要项目除了位于南山总部附近的香山美墅、天鹅湖一号，还包括通过旧改及招拍挂获得的四海云亭、红山6979。