星河产业“双脚走路”：自持+投资！

　　在房地产多元化转型浪潮中，越来越多的开发商将产业地产当成选择的方向之一，并在政策的支撑下，接连入局其中。

　　不过，产业地产素有“投资周期长，资金沉淀量大”的属性，而且招商、运营、盈利等问题也一直萦绕其中，所以有不少业内人士直呼，“做产业地产真难”。

　　在与星河产业集团副总裁阎镜予采访对话中，他并未否认产业地产比住宅开发难多了。但他也指出，产业地产玩法很多，”销售、自持、投资……，不同的要素搭配起来，就会有不同的组合，产生不一样的商业模式”。

　　“星河产业的特点就是自持+投资。”阎镜予指出，做产业地产是不是真爱，就看你是自持还是卖。他同时表示，星河有地产作为载体，也通过股权投资拥有大量的产业资源，是“双脚走路”的。

　　产业地产有不同的玩法

　　2018年，调控不断升级，“房住不炒”成为行业风向标，阎镜予认为，这意味着房地产居住价值得到保障的同时，投资价值也将会受到一定的控制。

　　“任何一个行业有朝阳，也有夕阳，但是资本没有，因为资本总是会在价值及利益的驱使下，流向更好的投资收益端。”当作为重要投资标的房地产被抑制之后，阎镜予认为，资本流动的方向有可能是产业地产。

　　他指出，土地产品分为三类，一类是产业土地，一类是商业土地，一类是住宅土地，过去赚钱的是住宅土地，后来是商业土地，而产业土地目前是价值洼地，“如果把资本倾向看成一条水流，那一定会流向价值洼地。”

　　这似乎能解释近两年来不少开发商开始大力发展产业地产，尤其在去年，以特色小镇、产业园为名的各种项目如雨后春笋般涌现。这其中有政策的指引因素，也有房企自身的转型诉求。

　　不过阎镜予认为，有些开发商其实是用产业地产的旗号，做的仍然是传统房地产开发，建完销售，快速去化，“真正做产业地产的，服务对象以及盈利模式都是靠产业本身来带动的。”

　　阎镜予介绍称，产业地产的租金收入是最简单的盈利模式，主要作用是覆盖项目的运营成本和人力成本，但长期可持续发展和增量收入还是要靠产业运营及产业投资，“星河产业的特点就是自持+投资。”

　　但他并不否认产业地产存在着多样的商业模式，是一个若干要素的搭配，有很多玩法的领域。

　　“有的企业做自持，做运营；有的企业做大园区、大招商。每个企业都有自己的基因，所以会有自己倾向，有不同的玩法。”

　　星河产业“双脚走路”

　　星河的产业地产之路从旧改开始。

　　2007年，星河集团收购遍布鞋厂和手袋厂的雅宝工业城项目，随后宣称将投资150亿建成一个集研发办公、公寓、商业、住宅、酒店、会议中心于一体的城市综合体，也就是现在的星河WORLD。

　　2010年，项目正式启动，标志着星河在产业地产领域开始了新的尝试。如今，星河WORLD已成为集星河多元、特色优势的大成之作。

　　阎镜予指出，有些房企从来没做过投资，也没做过产业地产，只是为了拿地方便，签一些战略协议，拿了一堆项目，这不是了为了产业地产而做产业地产。

　　“做产业地产需要两个关键的支撑点。”阎镜予介绍称，“第一是要懂地产，第二是要有产业引进渠道，或者叫产业资源。星河是先有了这两只脚，然后才来做产业地产。”

　　占地约62.29万平方米，总建筑面积约160万平方米的星河WORLD无疑就是星河的产业载体。

　　资料显示，这个产融新城项目包含了75万平方米产研办公、33万平方米文体休闲配套、20万平方米商业配套、27万平方米住宅配套，以及6.3万平方米酒店公寓和4.29万平方米文化艺术配套。

　　不过阎镜予称，地产这个载体大部分开发商都会做，关键是产业资源，而星河的产业优势就来源于近年来的股权投资。

　　“2010年星河就投了深创投，深创投投了800多家企业，里面有100多家上市公司；星河创投也投了100多家企业，包含30多家上市公司，所以通过直接间接的股权关系，星河就能联系将近1000家企业、200多家上市公司形成资源网。”

　　这就是星河的另一只脚，阎镜予表示，星河产业做项目不需要凭空，只需要通过项目激活原有的存量资源。

　　除此以外，星河通过收集梳理被投企业的用地需求，实现精准乃至定制拿地。

　　“我们会问企业，你们想要去哪里，有什么要求，我们汇总之后马上就可以到那个地方去了。”阎镜予称，这就叫产业地产的预招商。

　　以下为观点地产新媒体对星河产业集团副总裁阎镜予先生的采访实录：

　　观点地产新媒体：先从现在的市场情况来谈，现在很多房企都说要做一个服务商，您觉得这样的趋势符合您的判断吗？

　　阎镜予：现在大家都觉得这是一个转折点，其实转折点最大的问题，一个是盈利的转折点，第二个是服务对象的转折点。

　　从盈利的转折点来讲，大家可能都是觉得过去房地产的黄金发展期基本上到头了，国家出来房住不炒的政策，就意味着一定会控制房产的投资价值，但是会保障居住价值，这个大方向短期内肯定是不会变的。

　　现在一个问题是，投资价值被遏制了以后，下一个是什么？任何一个行业是有朝阳，也有夕阳的，但是资本没有，因为资本总是会在价值、利益的驱使下去流向更好的投资收益端。

　　现在的土地产品其实是有三类，一类是产业土地，一类是商业土地，一类是住宅土地，过去赚钱的是住宅土地，后来商业土地，但是产业土地的价值其实从目前来看，还是一个相对比较好的洼地。

　　下一轮资本倾向的方向，如果把它看成是一个水流，一定会流向价值洼地，现在的价值洼地是什么？可能就是产业地产。

　　产业地产有一句话叫什么？做产业地产是不是真爱，就看你是自持还是卖。如果说把它建完就卖掉了，不管叫产业地产、商业地产、旅游地产还是养老地产，重心仍然是地产。

　　真做产业就是它的服务对象，盈利模式是靠产业本身来带动的，这种是什么？就是持有型物业，是比较好做产业地产的。

　　如果我们现在做产业地产只做一个载体，只是建一个房子，建一个产业安放的空间，其实仍然是地产，这里面还缺了产业地产的服务环节，更重要的是缺了投资环节，也就是说这里面除了用租金收益来保底之外，没有额外参与到企业的发展过程里面。

　　在这里面能够找到一些投资的机会，那才真正的是跟你自己产业里边的企业共同的成长，最后通过股权的方式，共同去获利，这才是从商业模式上进行转变。

　　所以两个转变，一个是盈利模式、商业模式的转变，第二个是服务客群的转变，服务客群好理解，原来是卖给普通的人，是住宅。现在卖给企业，叫产业地产。

　　观点地产新媒体：所以星河产业是自持+运营的？

　　阎镜予：我们突出的特点是自持+投资，当然运营是保障自持的关键环节，运营不能单独成为一个商业模式，因为运营到最后总要落地，运营是为了更好地自持，运营是为了更好地跟企业打交道，然后拿到好的投资机会，所以运营只是一个过程，不是一个结果。

　　观点地产新媒体：星河产业跟其他产业公司有什么区别，优势在哪里？

　　阎镜予：我们觉得做产业地产需要两个关键的支撑点，第一是要懂地产，第二是要有产业引进的渠道，或者叫产业资源。星河是什么？星河是先有了这两只脚，然后才来做产业地产。做地产这个载体大家都会做，关键是资源。

　　星河从2010年就投了深创投，深创投投了800多家企业，这里面有100多家上市公司，这些都是我们的关联企业，也是我们的产业资源。

　　同时，2010年到现在为止，星河创投投了100多家企业，这里面有30多家上市公司。所以我可以说现在手里通过直接的股权关系，就能联系将近1000家企业、200多家上市公司。

　　入驻我们的产业园，增加产业发展的价值，对这些企业来讲也不亏，因为我们引进的时候都是打折的，我是股东，还会放水养鱼，给它更好的优惠，让它在这里发展。

　　如果在这里发展得更好，我的股权可以增值得更快，所以这两个结合在一起，玩法就多了，也是双赢的。

　　然后，他们做到一定的程度，可能要去拿地了，但他们独立去拿地，有可能都拿不到。现在有1000多家企业，比如说要去东莞，我们发现有七八家都想去东莞，就把你们的诉求、条件，想在那个地方落地的方案，最后能产生什么样的产值，能产生什么样的税收，全部给我，然后星河又用产业地产的方式去集采。这对他们来讲叫土地集采，对我们来讲叫产业地产的预招商。

　　观点地产新媒体：现在都说产业地产有一个难点，就是招商难。现在星河算是在还没做项目的时候就把招商做了？

　　阎镜予：我们现在不叫招商，我们叫梳理被投企业的用地需求。现在已经天然的有一个通过股权关系建立的项目库，我们看到被投企业用地需求，就可以选择要去哪个城市，更加精准地拿地。

　　观点地产新媒体：现在星河产业在南京、重庆的项目，也是通过这种方式拿地？

　　阎镜予：我们在南京刚刚才拿到地，一两个月就已经把一堆合作伙伴迁过去了，都签了框架协议，只要楼建好他们就可以进去了。

　　任何一个产业园最难的都是龙头企业的引进，小打小闹的几个象征性的是没问题的，但是真正要在一个凭空建起来的地方让大家去，最重要的是龙头企业，而我们的龙头企业从哪里来？就是从我们的项目库里面来，这些企业都是我们投的，至少拿过融资的，质量还是不错的。

　　观点地产新媒体：去年有很多的房企都在做特色小镇，但现在听企业讲特色小镇已经很少了，您觉得是这个风口过了还是其它原因？

　　阎镜予：任何一个新鲜事物的发展，一定会经历一个冲上去、跌下来，然后再缓慢上涨的过程，这叫回归理性。回归理性之后，然后才是真正大家练内功，才是这个行业长期稳定的持续发展。

　　中国还在城镇化发展过程中，现在提特色小镇实际上是提逆城镇化。我认为也有一些能做起来的，就是文旅小镇、养老小镇，这些都是基于当地现有资源的。

　　观点地产新媒体：产业地产前期投入大，周期也长，后期要怎样才能不让产业地产不至于陷入一个无底洞？

　　阎镜予：怎么来判断一个产业地产是不是盈利？第一，租金水平能不能覆盖前期投入的利息和运营的成本。这样的意义是这个项目公司不用再投钱，因为后面要花钱的，每年能够让租金覆盖了，就只变成前期的这一笔投资。

　　所以这个项目就不是一个无底洞了，它的投入是有限的。这个过程里面赚钱了没有？没有赚钱。那要靠什么东西来赚钱呢？

　　第二，产业运营要提升物业价值。一是租金要越做越高，不能越做越低。租金高了以后，假设要卖的话，估值就更高了。但做产业地产，提高了价值能卖吗？不能卖，做产业地产要自持。

　　第三，金融工具平衡现金流。虽然价值提高了，但是不能卖掉，又想把钱回来怎么办？REITs、ABS就出来了。

　　现在中国为什么做不出REITs？国家政策不是什么关键，要改政策国家是可以改的，为什么不改？因为中国基本的钱利率太高，不买REITs，买普通理财产品都比REITs的利率高。

　　第二是税的问题，REITs本质上是等于项目公司没有上市，但那栋楼上市了，楼上市了就意味着楼的增值显现化了，这时候要额外为了显现化付一笔税。

　　同样这栋楼，同样每个月只能收这么多钱，如果不显现化就不用交税，一旦显现化就要交税，那么这个税谁来承担？

　　我们现在也在做ABS，我们的“方正证券-星河WORLD项目一期租金资产支持专项计划”在7月11日正式发行成功了，我们自持运营能力得到高度认可。这也是有成本的，只是觉得这个成本跟把这笔钱拿过来之后，收获比成本更高，其实也可以做。