成都首张商业项目分布图发布，揭秘城市商业逻辑

　　近日，RET睿意德联合中商数据，正式发布成都商业项目分布地图（规划至2020年），对成都已开业以及预计将开业的重点商业项目进行梳理和盘点。作为成都首张以商业项目分布为主的指示图，意在展示成都商业发展的轨迹及特点，同时希望帮助热爱商业地产的人士了解成都商业的新格局，并成为其能随手翻阅的指南。

　　此次统计的商业类型主要涉及购物中心、单体百货、商业街等。据统计，目前成都共有180个重点商业项目，其中已开业项目共计132个，市场存量已超1140万㎡；已知将开业的商业项目共计48个，将为市场带来逾450万㎡的新增供应。

　　 通过商业项目在地图上的展示，RET睿意德认为成都城市商业的发展趋势也更加明显——

　　 ① 城市商业外拓，多商圈格局不断形成。

　　 从街铺时代、到百货天下，再到2006年出现第一个真正意义上的购物中心，成都的商业地产发展可谓几经更迭。而如今，在经历自购物中心萌芽的十几年高速发展后，全市呈现全面开花的结果。

　　 根据商业地图，我们可以看到，在商业项目的分布上，扎堆最严重的区域仍然是成都的传统核心商圈，而这类商圈中，除了成都IFS、成都远洋太古里等地标性商业项目外，大部分为开业年限较长的商业项目。近两年新开商业项目以及未来将要开业的商业项目，则多位于成都次级商圈甚至是近郊商圈，近一步推动成都多级商圈格局的成型。

　　 造成这一现象的主要原因，一方面是由于市中心可开发土地资源日渐稀缺，开发商不得不将目光转向可利用地块较多且商业匮乏的区域，另一方面，则是随着交通尤其是地铁网络的逐渐完善，距离不再是消费者选择消费场所的阻力。

　　 未来，在“东进、南拓、西控、北改、中优”的主基调下，加上产业和人口的迁徙，现有区域商业配套将无法满足消费需求，城市商业外拓将继续成为趋势。值得注意的是，新增商业项目的入市在提供更多元消费选择、推动区域市场进一步提档升级的同时，也会对区域内原有商业项目带来不小挑战，对品牌资源、消费者的竞争将更为激烈。

　　 　② 抢占商业空间，外来开发商和本土房企于良性竞争中争夺市场话语权

　　 成都包容的城市特性，在商业地产市场上也表现的淋漓尽致。

　　 梳理商业地图，可以看到现在的成都市场囊括了大部分外来代表性商业地产运营商。凯德、九龙仓、中粮、华润、龙湖等有着成熟商业产品体系以及丰富操盘经验房企的进驻，给成都商业市场带来超前的开发理念、丰富的品牌资源以及新鲜的内容，诸如成都IFS、成都远洋太古里等地标性商业项目的亮相，直接推进了整个成都商业发展的进程。而对于本土开发商而言，这样的变化既是挑战也是机遇，虽然商业空间受到一定挤压，但同时也驱动他们开始树立品牌意识，追求产品多样化和品质升级，不断创新以增强市场竞争力。

　　 据RET睿意德统计，成都2018下半年预计将要入市的10个重点商业项目中，既有外来房企的持续落地，也有本土开发商的进一步发力，比如仁和集团旗下的仁和新城以及蓝润集团旗下的蓝润置地广场。在巨鳄云集的成都商业地产市场，本土开发商和外来房企的博弈还在继续，而他们之间的良性竞争不断激发城市商业产品意识的觉醒，提升市场成熟度。

　　 ③ 交通网络成熟催生“TOD”落地，“小而美”的社区商业将担任更多角色。

　　 交通对于商业的价值毋庸置疑。随着竞争的激烈化，开发商的角色已经从简单的地产开发者转变为城市运营商，这一点通过成都近两年即将入市的大型商业项目得到体现。

　　 在成都，以龙湖为代表的企业开始围绕轨道交通节点进行项目布局选址，即TOD模式。这类企业站在城市发展的角度，思考交通和商业空间一体化的规划以及开发，陆续将要入市的龙湖成都西宸天街、龙湖成都上城天街等就是其中的代表。

　　 国内外众多优秀案例证明， TOD模式下，消费者无需负担很高的交通出行成本，就能获取商业、游乐、休闲等资源。而轨道交通作为TOD的核心要素，天然具备引流作用，对于项目而言也就是商业机会。

　　 火车站、机场、地铁、公交……伴随着成都城市交通的成型，将有更多跃跃欲试者参与进来， 而TOD理念涉及不同商业业态的聚集与复合，在未来将更考验企业多业态运营和服务客户的能力。

　　 在大型商业项目探索新模式的同时，社区商业也开始发力。有别于早前购物中心一枝独秀，百货式微博眼球，近期社区商业的表现也得到了市场的关注，其角色在新消费现实下，也被重新定义。

　　 受可开发土地资源的制约，成都大型商业项目开发占比将逐年下滑，加之消费者“生活需求”逐渐压倒“购买需求”，“最后一公里”的诉求被聚焦，更迎合日趋细分化和碎片化消费场景以及行为的社区商业、街区商业等商业类型在成都大放异彩。

　　 未来，包括绿地、金科、蓝光、蓝润等在内的开发商将在成都市场上进一步布局社区商业产品线，这些新入市的项目也将在一定程度上改变成都的商业格局，推动市场从大而全向小而精发展。更重要的是，社区商业将不再是区域成长过程中的陪伴型物业，面对新消费现实，社区商业更是公共社交的机会点，亦是社区氛围和谐的稳定剂等等，从这些方面解读，我们可以重新认知社区商业其实承载了多重角色。

　　用数据看到商业 成都主要商圈热力图揭晓

　　 除了规划至2020年的成都商业项目分布外，在大数据为商业赋能的趋势下，RET睿意德还联合中商数据，呈现了成都五大主要商圈不同时段的热力图，即在选定范围内设置围栏，通过大数据监测到访围栏的人群样本在三至六个月内的行为轨迹，从而得出商圈消费者的消费习惯以及消费特性。

　　 以春盐商圈和光华商圈为例，我们可以看到在工作日0-7点休憩时段，聚焦于区域内的人群均以居住人群为主。而在周末18-22点高频消费时段，春盐商圈聚焦的消费人群轨迹分布外延至三环，几乎辐射整个成都范围，是典型的城市级商圈。而光华商圈，该时段的热力与工作日0-7点的热力差异却非常细微，区域内居住人群与消费人群的重合度非常高，表现为典型的区域型商圈特征。

　　（春盐商圈工作日0-7点） 

　　（春盐商圈 周末18-22点）

　　（光华商圈 工作日0-7点）

　　（光华商圈 周末18-22点）

　　 　对商业运营者而言，大数据的呈现可谓留存消费者轨迹最敏锐和精准的载体，我们可以从中得出到达商圈内人口的居住范围（精确到小区），从而判断消费力趋势，针对性进行宣传的覆盖。另一方面，对于城市规划者而言，则可洞察城市人口的密度与消费的叠加关系，从而对区域内商业开发及规划进行决策性指导。

　　 成都商业项目分布地图（规划至2020年）从设计、成稿、制作到印刷，历时一个半月。由于成都商业项目类别众多，海量信息难以在短时间内全面、细致的逐一统计，因此本地图中所统计的项目仅为纯商业，统计体量不包含酒店、公寓、写字楼等物业。此番呈现在公众面前的分布图，和RET睿意德其他城市商业地图一样，其意义不在于大而全，而在于用商业串联成都这座城市，让每一个收到、看到这份地图的人感知商业带给城市的变化，参透商业之于城市发展的作用。