越秀地产上半年卖出280亿元 高超财技难挡收入下滑

　　2018年过去一半，广州老牌房企越秀地产的合同销售目标刚好也完成一半，280亿元，同比上升39.5%。

　　淡市之下，取得四成的增幅实属不易，不刻意去和龙头房企对比，但同等规模并且同样主力发展粤港澳大湾区市场的龙光上半年的销售增幅超过了八成。

　　国企的身份给越秀地产带来了极大融资和通过非市场化手段拿地的便利，越秀本有一手好牌，但近年公司在布局扩张、拿地和规模上的小步慢走，给外界留下保守的标签。

　　越秀地产下半年或有更好的销售表现，管理层称对完成全年550亿元的销售目标有信心，上半年公司只有8个项目在售，但下半年有14个。

　　下半年的营收和利润数据也更被期待。越秀地产2018年中期业绩表现中规中矩，收入下滑15%至101.6亿元，核心净利润11.2亿元，同比上升7.8%。

　　财报中最亮眼的数据来自投资物业重估公平值净增值和其他收益净额两项，前者同比增长402.2％，后者是850.5%。5月，越秀地产发挥高超财技，赶在中报前，通过收购一家公司股权来增厚持有广州星汇云城的权益以达到入表的条件，使公司营收多了7亿元的进账，这两项指标也录得巨大增幅。

　　管理层希望通过轨道加物业的模式发展和对新的多元化业务投放为公司争得更多发展空间，不过在全行业多元化、盈利模式未明的情况下，越秀地产能不能给出惊喜仍待观察。

　　运用财技增厚收益

　　8月13日，越秀地产发布2018年中报。董事长张招兴在业绩发布会上表示：“从我们董事会的角度，我们非常肯定。”他把越秀地产上半年的经营业绩总结为稳步增长。

　　中报数据显示，2018年上半年，合同销售金额约为280亿元，同比上升39.5%。其中大湾区、长三角和中部地区总计实现合同销售约253.8亿元，占总销售的90.7%。

　　越秀地产今年的合同销售目标是550亿元，上半年完成了50.9%，刚好过半，公司并无调高或调低销售目标的打算。

　　按照越秀地产副董事长、总经理林昭远此前说法，公司计划每年增长目标在35%以上，力争2020年突破1000亿销售规模。

　　过去五年的销售数据显示，2013～2017年，越秀地产销售额分别为146亿元、220亿元、248.5亿元、302.5亿元、408.7亿元，去年全年的增幅也就是35%，虽然与自身对比，增幅不俗，但近两年，借助资金宽松、去库存等政策，在规模上狂飙突进的民营房企更多。

　　下降的营收数据成为越秀中报的关注焦点。上半年，越秀地产的营业收入为101.6亿元，较2017年同期下降14.9%，这还是在越秀地产通过财务技巧，把此前出表但本期能确认收入的项目重新并表的基础上录得的。

　　5月末，越秀地产收购云秀公司100%股权，而云秀公司持有广州星汇云城2%的股权，也就是说越秀间接收购广州星汇云城2%股权。通过此举，越秀地产在星汇云城的实际权益由49%增加至近51%，达到财务入表要求。

　　林昭远告诉第一财经，之所以选择在5月末进行股权收购，是此前与交易方约定的时间，而这个项目的入表，直接为营收带来7亿元。

　　在项目还在建设投入阶段，通过股权的转让实现项目出表，不至于拖累财报，至项目接近交楼能确认收入时，重新收购权益使项目入表，增厚收益，这种操作能起到修饰财报的作用。越秀这种手法也体现在其他项目上，公司挂牌了海南白马建设开发有限公司15%股权，来减少海南一个项目权益达到出表。

　　放缓拿地

　　报告期内，越秀核心净利润11.2亿元，同比上升7.8%。而毛利率约为25.8%，同比上升0.9％。

　　毛利率未达30%，不算出彩。近年重仓大湾区的房企，多数能收获不错的回报，毛利率超过30%并不罕见，更有甚者能达到40%以上。越秀地产的开发业务，主要分布在大湾区、长三角、环渤海和中部地区。今年入账的销售额中，有32%来自大湾区。不过，上半年的合同销售中，有65%来自大湾区。

　　根据中报数据，截至6月30日，越秀地产有561亿已售未入账销售，较年初上升41.3%，平均售价为19700元／平方米，均价虽低于今年上半年的合同销售额20300元／平方米，但高于入账销售额均价17300元／平方米。

　　这些未入账销售额将构成下半年收入和利润的主要来源，相比上半年，越秀地产下半年的毛利率有继续上升的可能。

　　限价之下，房企的利润空间受到限制。张招兴在针对投资者的业绩会上透露，因为限价的问题，部分达到入市条件的项目往后推迟，“有些地产公司资金周转紧张，有多少卖多少，但越秀不想随便便宜卖掉，要看时机。”

　　另外值得注意的是，在银行按揭贷款放款速度放缓、网签限制的影响下，越秀地产现金回款率走低，在资金使用效率上仍存提升空间。

　　林昭远透露，上半年的销售回款率只有64%，比年初制定的80%目标低，不过林昭远解释，是因为6月的90.92亿元销售金额还未到回款期，如果剔除6月份销售金额的回款情况，公司整体回款率上升到74%。

　　受调控政策影响以及回款速度下降等因素影响，越秀地产放缓了拿地步伐。

　　2017年上半年，越秀地产新增12宗地，新增土地储备达308万平方米，而今年上半年，越秀地产在江门、武汉、苏州等城市新增9宗地，新增土地储备为249万平方米，张招兴指出其中8宗几乎没有溢价。越秀地产欲稳健过冬，对拿地提出了更高的投资要求，尤其是溢价率方面。

　　资金方面，上半年越秀地产发行8亿美元3年期和4亿美元5.5年期公司债，票息率分别为4.875%和 5.375%，至期末账上现金还趴着258.3亿元，较年初上升24.2%。净借贷比率为64.3%，较年初下降8.5％。