中小房企转型样本 花样年轻资产收入占比首次突破50%

　　2018年上半年，万科、恒大等超大型房企销售增速放缓，但中小房企的销售仍在高速增长。

　　据克尔瑞销售排行榜，上半年TOP20和TOP50房企销售额提高幅度最大，高达50%，中小房企仍然在规模经营赛道上奔跑。

　　即使如此，大部分中小房企尤其是百亿级别的房企，其规模增长的空间已经十分有限。因此，如何在未来的市场中多元化生存，一些中小房企早已有谋划。

　　花样年便是其中的代表。作为房企打造社区服务平台的龙头，花样年践行“地产开发和社区服务”双头部战略，并初显成效。据花样年中期财报，其上半年总收入约51.96亿元，其中轻资产收入占比首次突破50%。

　　中小房企的规模竞赛

　　随着第一、二梯队的房企逐渐稳定，第三、四梯队中千亿、百亿级别的房企，在近两年的规模竞争愈发激烈。

　　去年首次冲入千亿阵营的世茂和新城控股，今年上半年销售金额同比增长分别高达60%、94.2%。

　　世茂上半年共实现合约销售723.2亿元，其中6月单月销售额为207.4亿元，同比增长83.4%，合约销售面积达127.4万平方米，创历史新高。

　　新城控股上半年合同销售金额约953.11亿元，几乎翻倍增长；实现净利润区间为19.39亿元-25.39亿元，同比增70%-120%。

　　金茂更为夸张，上半年累计签约及成交销售金额为717.6亿元，同比增长197.6%，翻了将近两倍。

　　明年有望冲千亿的奥园和龙光也在全力冲刺。上半年，龙光实现合约销售额354.7亿元，同比增长83.7%，并宣布上调2018年销售目标至700亿元，预计2019年销售将达千亿。

　　奥园上半年合同销售为402.9亿元，同比增长高达143%，完成全年销售目标的63%；其中6月合同销售为119.7亿元，创单月销售新高。

　　奥园主席郭梓文在三月业绩会表示，公司未来三年销售期望复合增长率不低于40%，将在2019年突破千亿。

　　易居企业集团CEO丁祖昱预计，今年过亿的房企数量应在33-37家，今年“破千亿”是最重要的机会，再不抓住，房企压力会更大。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，不少中小房企这两年在三四线城市的销售业绩较强，新力、中梁、祥生、正商等都是靠销售成长起来的，但随着棚改逐渐退出，中小房企的业务增长存在瓶颈。

　　东兴证券分析师郑闵钢认为，从社融各项构成的变动看，银行表外业务回表越发明显，这将进一步助推地产行业集中度的提升，龙头房企在贷款可得性和债券融资可得性方面的优势将越发明显；同时，部分中小房企和高风险房企，将感受到越来越大的经营压力。

　　广州一家百亿级房企高管表示，在当前和未来的房地产市场，千亿规模将成为房企生存门槛。

　　“两条腿走路”的花样年

　　2012年，花样年控股董事局主席潘军于业内率先提出向轻资产的社区服务转型，如今，花样年的规模虽然不及其他房企，但依靠“彩生活”这一社区服务运营商的角色，成为中小房企的转型样本。

　　财报显示，花样年上半年总收入约人民币51.96亿元，较2017年同期约人民币36.37亿元上升42.8%；上半年租金、酒店及社区服务等经常性的收入约为26.3亿人民币，同比大幅增加68.6%，收入占比首次突破50%。

　　不过，花样年的净利润仅约为人民币1.80亿元。

　　花样年的第一次转型，可回溯到房地产发展势头迅猛的2012年。彼时花样年破釜沉舟提出由地产开发商转为社区服务商，2014年6月，其分拆物业业务“彩生活”于香港上市，成为内地房企“中国社区服务运营第一股”。

　　随后，花样年收购开元国际物业管理公司和万达物业等。但急于“去地产化”的负面效应也随之而来，花样年在销售规模上落后了，也错过了2015-2016年火爆的房地产市场。

　　反思后的花样年，于2017年开始重新加码房地产业务，并不断调整轻重资产的战略布局，实现轻重并举。

　　期内，花样年仍然在传统开发业务上积极进取，上半年新开工面积229万平方米，在建面积近500万平方米，且集中在2019至2020年竣工。土地储备方面，截至2018年6月30日，土地储备近2200万平方米，预计总货值超过3000亿人民币，足够未来三年增长。

　　其中，深圳7个旧改项目，土储面积超210万平方米，储备货值超过1000亿。其投资策略仍然以北京、上海、深圳、武汉、成都等市场潜力大、资金回报丰厚的一、二线城市新增土地为主。

　　同时，花样年旗下彩生活服务平台的服务面积保持快速增长。期内，彩生活总共签约管理面积4.84亿平方米，服务小区2555个，分别同比增长63.8百万平方米和220个社区，其平台服务面积突破9.8亿平方米。

　　目前，彩生活覆盖了中国249个城市及新加坡，形成了华东、华南、西北、西南、东北、华北、华中以及新加坡和中国香港的区域布局。

　　而彩生活收购的万达物业“万象美”并表后，令平台效应进一步显现，一跃成为全球最大的物业服务商。

　　8月23日，彩生活半年业绩会上，潘军表示，与同行相比，彩生活的估值被严重低估。潘军认为，彩生活的营收规模、物业收费收入都大幅领先，其增值服务内容都区别于传统物业公司。“我们着力于与互联网的连接，希望投资者能看到彩生活在社区服务创新领域中领头羊的地位。”

　　潘军指出，2018年下半年，受贸易摩擦及金融严监管影响，下半年风险及不确定性增大。同时，房地产市场分化将加剧，行业整合加速，分类调控和因城施策仍是房地产调控的主要基调。

　　潘军表示，2018年是花样年发展与扩张阶段的关键一年，公司将通过整合企业内外资源，形成基于轻重两大业务系统的有机生态圈；在构建、调整和完善业务结构和层次的同时，以战略合作及兼并/收购等途径，实现总资产规模稳步快速增长，以及业务体系及商业模式的整合协同。