房企融资渠道堵塞、海外债增加 中小房企受挤压

　　晚上11点，吴裴培（化名）接到一个几年不联系的前同事电话，开口就问能否对接资金帮其所在房企融资。最近两个月，吴裴培不断接到这些多年未联系的朋友电话，主题基本都是融资。“很多TOP30的房企都找过我，不过资金方很谨慎，并未成功。”吴裴培告诉第一财经记者。

　　今年以来，所有房企都感受到融资渠道的步步收紧，无论是融资难度还是融资成本，都让资金部门倍感压力。“今年房企最困难的就是资金，很多资金成本已经超过15%，但是依旧很多资方不愿意出钱。”一位房企高管告诉记者。

　　2018年房地产的关键词之一就是：缺钱。

　　融资渠道堵塞

　　进入2018年以来，虽然银行业和房产行业监管双向趋严，宏观上看，2018年资金利率提高非常厉害。

　　“之前大部分公司拿地前都会做前端融资，增加资金周转速度，不过目前这个方式基本被杜绝，我们基本无法前融。”一位融创内部人士告诉记者。

　　同策研究院研究员陈朦朦表示，此前金融机构资产规模高主要由于层层嵌套，监管趋严后，很多机构做不了债权类业务只能做股权投资。因此有能力的上市房企可利用上市优势，利用再融资方式为公司提供充足的资金需求。

　　以往，开发商拿地自有资金通常只有一成甚至有“空手套白狼”情况，自从今年的监管政策不断严格后，前端融资几乎杜绝。

　　一位信托人士透露，之前帮房企做了一笔信托前融，后来在放款环节出现监管加强情况，直接没有放款成功。

　　在开发贷方面，银行基本没有融资额度，包括建设银行、中信银行等银行客户经理向记者表示，已经很久没有帮开发商进行开发贷融资。

　　即便是房贷，银行的放款也非常慢。中信银行某人士称，每个月给某TOP3房企的房贷额度均在10亿左右，对于销售几千亿的房企，这点房贷额度无疑杯水车薪。

　　中国人民银行调查统计司司长阮健弘公开表示，2018年一季度新增的房地产贷款是1.9万亿元，占同期各项贷款增量的比重比去年的占比低2个百分点，下一步人民银行将继续坚持稳健中性的货币政策。

　　长江证券一份研报指出，上市房企销售回款与借款收到的现金增速持续下滑，2018年一季度增速分别下降至约14.0%和4.8%；同时，偿债高峰期已经来临，一季度偿还债务支付的现金同比上升约38.5%。

　　一位金融人士表示，融信某项目刚刚做了一笔前端融资，资金成本11%。对于这样的上市房企融资成本已经提高，中小房企更是面临融资压力。

　　海外债增加

　　自今年开始，房企借道海外融资“储粮”的动作频发。

　　记者从国家发改委网站的外债管理板块公示信息发现，对融创、万科、首创、金科、华远等多家房企的境外发债予以备案登记，如计算上此前批复的万达、旭辉、阳光城、富力等多家房企的境外发债备案，已有超过十家房企在不到一个月的时间发行境外债券。

　　“海外债利率相对较低，我们也在帮东原地产进行海外债操作，这个方式在今年受到房企追捧。”一位金融人士告诉记者。

　　同策咨询数据显示，4月份，海外融资总额折合人民币376.12亿元，相比上月份193.44亿元大幅上升。从币种来看，2018年4月份房企融资仍以人民币为主，美元次之、新加坡元第三。

　　值得注意的是，新加坡元首次超过港元位列第三，主要原因是本月有两家房企（龙光地产和建业地产）选择发行以新加坡元为货币单位的公司债，融资金额为16.68亿元（3.5亿新加坡元）。

　　陈朦朦认为，在国内融资难度系数高，外部环境发生根本性转变时，房企海外融资规模扩大是必然趋势。

　　具体来看，发行公司债是大部分房企融资的主要方式之一，本月此类融资方式融资环比大幅上涨，融资总额占比 61.13%，位居第一，其中境内发行 116 亿元，占比 24.67%，境外发行 354.13 亿元，占比 75.33%。

　　境外融资原本被视为境内融资的补充方式之一，但就目前的态势看，境外融资有成为房企最主要融资方式的可能性。

　　国金证券首席宏观分析师边泉水表示，有些行业风险较高，风险溢价就会提升，融资方会要求提供更高的利润水平，信用利差在扩大，这一点对房地产行业来说是不利的。

　　中小房企承压

　　资金紧张的背后，迫使房企开始加速回款。

　　近期恒大的打折卖房就是一个例子。近期恒大开始进行无理由退房推广，并开始82折起。对于恒大这样的大公司已经开始通过降价来进行加速回款，其他中小房企压力更大。

　　“中小房企都开始寻求项目股权出让，对于大房企而言是一个不错的机会，他们的融资难度也非常大，因此不得不开始降价或者出售项目股权。”一位地产高管告诉记者。

　　吴裴培也经常接到这样的信息，包括恒大等公司都开始寻求基金入股，他也看了非常多的房地产项目，但是真正想投的却非常少。

　　事实上，规模大房企正在不断挤压中小房企市场。“我们的战略客户大概27家，全部排名几乎在TOP30，这些客户才可以拿到我们银行贷款。”一位中信银行客户经理表示。

　　此外，很多负债较高的主流企业同样面临融资难。根据wind资讯显示，目前A股房地产2017年净负债率超过200%的房企分别有：泛海控股、华发股份、阳光城、中南建设、金科股份、绿地控股等，H股净负债率超过200%的房企有：佳兆业、融创中国。这些房企的资金成本也是业内偏高。

　　有TOP20房企相关人士称，只要资金成本不超过10%是可以接受的。

　　事实上，房企的“规模大战”丝毫没有偃旗息鼓的征兆。中原地产研究中心统计数据显示，2018年截止5月21日，在楼市调控下，大部分城市土地成交溢价率明显下行。但成交金额依然刷新了历史同期记录。50大城市，合计土地出让金高达13190.2亿，同比2017年同期的8874.4亿上涨幅度高达48.6%。

　　在这样的情况下，中小房企既要想办法加杠杆拿地，又要想办法销售融资，无疑风险不断增加。

　　“很多房企都在走钢丝，预计今年下半年会有更多房企抵不住降价卖房。”上述高管告诉记者。