区域中心 自成商圈 青岛第二座万达广场亟待转型

　　前言：

　　俗话说，靠山吃山，靠海吃海。优秀的旅游资源往往会给当地的商业形目带来大量的外地消费者。而能和当地旅游资源进行有效融合的项目，如果能做出自己的特色，也将会成为区域的旅游打卡地。以山东的省会城市济南举例来说，据赢商网统计，济南的泉城路金街，有接近40%的客流来自于前来旅游的外地游客。

　　对于山东的港口城市青岛来说，漫长的海岸线给青岛的商业带来了更多的选择性。而随着山东商业快速发展，一些开发商在山东选择新项目选址的时候，往往也将目光聚集在青岛沿海地带，频频拿地。

　　根据后台数据分析，赢商网分别在青岛三区五个商圈中选取5个青岛沿海商业项目中的特色项目，进行分析解读，以此来观察青岛海岸线商业发展。

　　青岛CBD万达广场——自成商圈的青岛万达第二子

　　开业时间：2009年11月27日

　　所处位置：青岛延吉路116号

　　海岸线范围：距离第三海水浴场较近，东部及海边风景区驱车5分钟，属于沿海商业第一梯队。

　　项目定位：集购物、娱乐、餐饮、休闲、文化、运动、商务、办公等全方位体验于一体的"休闲生活体验之都"

　　商业面积：15万平米，1层到5层

　　品牌定位：平价，中端。

　　业态分布：由购物中心、超五星酒店、高档写字楼、公寓及住宅等组成，娱乐、餐饮、休闲、文化、运动、商务、办公等业态。

　　主要品牌：万千百货、佳世客超市、国美电器、万达国际电影城、良友餐饮、大歌星量贩式KTV、大玩家超乐城、一兆韦德健身会所、奇乐儿亲子园、海边人音乐厨房等主力店，肯德基、麦当劳、星巴克、棒约翰、屈臣氏、绿茵阁、DQ冰激淋、ONLY、VERO MODA、JACK&JONES等。

　　所处商圈：市北区中央商务区

　　周边项目：市北家乐福山东路店、安泰广场、利群广场、中联广场，大融城

　　旅游资源：第三海水浴场，八大关，青岛图书馆。

　　交通环境：地处青岛市市北区，位于市北区中心干道，是市北区中央商务区中心商业项目。

　　周边情况：十几个高端住宅社区，周边有青岛市第十六中学、敦化路小学、长江路小学、鞍山路小学、南京路小学等学校，相邻常驻人口数约为27.9万人。

　　公交线路：途经公交:33路，205路，211路，224路，307路，318路，320路，322路，374路，502路，605路，626路，761路，都市观光3号线，401路，地铁3号线敦化路站下车。

　　赢商观察：    

　　青岛CBD万达广场2009面开业，是是万达集团继台东路万达广场之后在青岛开业的第二个万达广场，也是山东商业起步较早、知名度较高的项目。位于青岛市区中心主干道——延吉路，总建筑面积40万平方米，总投资40亿元。由购物中心、超五星酒店、高档写字楼、公寓及住宅等组成，集商场购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体。自己形成独立的大型商圈，是市北区的商业中心。

　　青岛CBD万达广场的商业面积达15万平方米，引入万千百货商场、佳世客超市、国美电器、万达国际电影城、良友餐饮、大歌星量贩式KTV、大玩家超乐城、一兆韦德健身会所、奇乐儿亲子园、海边人音乐厨房等主力店；购物中心内拥有一条400米长的三层阳光室内精品步行街，引入百余个品牌商家进驻经营，将所有主力店连接在一起。

　　不过，随着市北区商业中心的重任逐渐转移，CBD万达的商业中心的地位也在慢慢向黄岛和香港中路倾斜，加之崂山区商业发展迅速，CBD万达广场在运营9年之后开始加大力度调整品牌。

　　据赢商网实地走访发现，目前CBD万达广场的一层，有接近60%的品牌处于调整期，或是空铺，或是正在装修。尚留存品牌中，以珠宝首饰居多。而二三四层的餐饮品牌占据了大多数，虽然人气稀少，但是仍旧在开业。服饰零售等业态也在大面积的整改。

　　餐饮品牌是目前人气最高的，日系和韩系餐饮不如本地品牌受欢迎，阿香米线成了三楼的人气王。除此之外，儿童业态和影院也是吸客焦点，这也和周边写字楼和住宅区居多有关。

　　而今年7月底开业的以女性为主题的第三条室内主题街区尚街，以女性零售、娱乐、美容美妆、文创等体验类商户为主。周大福、六福、IDO、通灵、珂兰、Allow，本依凡、速品、觅渐、Nr、彩奕颂、拉夏贝尔、衣香丽影、Cosmo lady、bodystyle、荒岛书店等品牌入驻，除此之外，一些美发机构、异业机构花仙居、美妆商户也进驻其中。目前来看，有一定的吸客作用。

　　商圈简析：

       青岛中央商务区是市北区于2005年获批动工建设的一片集“一心、三轴、一带、两区”于一体的综合性商务中心，位于青岛市区中部，西起山东路,东至福州路，南起延吉路，北至辽源路，属于青岛老城区改造发展起来的新型商圈。目前，有超过30座写字楼在其范围内，加之市北区政府也在商圈内部，可以说，市北区CBD是市北当之无愧的中心地带。

　　但是，和其他商圈的商业项目鳞次栉比不一样，据赢商网了解，市北区的商业项目中，仅有万达广场能称之为城市综合体，其余更多的则是写字楼和超市，在不缺少高端住宅小区的情况下，市北区的商业地产略显薄弱。这也是制约着市北CBD商业发展的重要原因。

　　赢商点评：

       作为青岛较早的体验式商业项目，CBD万达开业初期，确实引领了青岛商业很长一段时间的发展。不过，随着2014年前后，各大商圈中更新颖业态更丰富的项目例如金狮广场、万象城等商业项目的落地，CBD万达的人气逐渐被分流。尽管地铁的开通一定程度上挽回了CBD万达的不少客流，但是品牌质量和档次依旧制约CBD万达的发展。这使得CBD万达的转型势在必得。

　　前段时间，CBD万达在转型中，曾经打造了两条极具特色的主题街区，以儿童业态为主的“糖果城”和以年轻消费群体为主的“未来工厂”。两条体验主题街区的反响不错，某一程度上吸引了不少客流，随后，万达广场以女性为主题的第三条室内主题街区尚街开业，带来了不少人气， 不过，周边万象城与其相隔不远，其定位类似的W社区在品牌和档次上也更胜一筹，这也促使着CBD万达需要更进一步的调整。

　　目前来说，一层的近乎一半的空铺昭示着CBD万达正在处于调整期，在万达广场整条品牌线都转型轻资产的时期，CBD万达的转型，也略有些艰难。