汉博商业干货分享：购物中心切铺，你不能不知道的那些事儿

　　购物中心收入多数取决于商业店铺的租金收益，为此，商铺分割不能盲目的进行。商铺分割，俗称“切铺”,大有学问。从项目定位，到规划设计，再到工程领域，在项目的各个阶段，围绕切铺，都需要有特别的注意事项。本期汉博商业圆桌汇栏目邀请汉博商业相关同事，围绕购物中心切铺，提供专业借鉴。更多内容，详见下文：

　　01

　　Q：一般而言，铺位划分在项目阶段何时启动比较好？为什么？

　　A：在前期策划深化定位阶段就需要把铺位划分好，因为深化的时候就需要给相应的功能业态定位并进行合理化地落位，这时候需要结合业态落位的需求进行相应的铺位划分，以满足业态品牌进驻需求。

　　Q：业态规划和铺位划分的关系是？ 

　　A：业态规划决定铺位划分，铺位划分不能随意进行，在铺位划分前，需要确定铺位划分原则，而铺位划分原则的确定主要取决于项目的业态规划。

　　Q：对于商铺划分而言，最为重要的是考虑进深、开间和通道。那么，对于不同的业态，在规划落位时，考虑的着眼点是否有所不同？比如开间和进深的比例是否会因为业态不同而有所不同？

　　A：业态规划落位需要充分考虑整个项目的功能组合、业态多元和品牌丰富度，并且要思考业态的关联性和针对性，同时需要兼顾项目收益性和未来租金的提升。

　　通常，开间和进深的比例不宜超1:3，以保证每间铺位得到合理有效利用。不同的业态，对铺位的划分需求不一样，零售业态对于商品展示的需求较大，因此要求开间和进深比与餐饮和娱乐体验业态相比，要求较高；同样的业态，不同的品类对开间和进深的比例也不一样，比如同是零售业态，运动品牌、鞋类等因为需要较大的存货空间，因此在开间和进深比例相对其他零售品类可适当放宽。

　　Q：当前，对于一些购物中心的冷区，多数开发商都倾向于做主题街区的规划。这类街区，在铺位定位时，需要注意一些什么？

　　A：购物中心的主题街区，通过客群细分，场景打造和业态搭配，改变购物中心快速复制带来的同质化竞争，打造商业项目差异化竞争。

　　作为主题街区，需具备一个很强的特色主题，它是街区的灵魂。在主题确定后，定位需要和主题契合，业态筛选一定要和主题有所关联，避免街区的主题和业态偏离。

　　主题街的目的在于给冷区引流同时提高坪效，因此在铺位划分不宜过大，在关键节点可设置主题街的主力店（非购物中心主力店）来凸显主题，周边搭配和主力店形成衔接的小店，达到锦上添花的作用。

　　02

　　Q:柱网是铺位分割绕不开的话题。在实施过程中，如何处理柱网与铺位分割之间的矛盾？有哪些原则和手段可以借鉴？

　　A:平面设计的内容是确定商业形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。柱距与单元面宽有直接关系：大商店面宽，6、9、12、15、18、21、24。柱子不宜落在店面线上。如果开间方向的柱距是6米（9、12、15、18、21、24），那么，进深可以是2×6,3×6，4×6。9米柱距是商业地产开发比较常用的选择，对于面积分割以及降低施工成功有益。建议商铺尽可能地按柱距进行分割，柱子不能在铺位中间，不能影响商铺的使用；柱子不能影响铺位的展示面等，还要注意铺位分割后的卖场人流导向和环通问题。

　　Q:死角铺位一般如何通过规划的手段，让死角不死？

　　A:根据经验，对于铺位分割的死角我们可以通过在保证整体实用率不至太低的前提下，适当的划分休闲区，以增加死角区域对人流吸引力的砝码，从而，在一定程度上解决铺位死角。主力店布局在动线末端也是规避一些商场死角的最佳处理手法。实现消费客流在商业项目内的均衡分配。

　　Q:动线的长度与商铺的关系一般是？

　　A:在相同的标准层面积下，平面动线总长与商铺平均进深成反比。从店铺经营角度考虑，进深与店宽之比大于4：1，这会给将来销售和使用带来很多麻烦。想要商铺降低进深，获得更多直接面对动线的展示面，平面动线总长势必要增加。因此，对动线、商铺面积、商铺数量，商铺划分要进行综合分析考虑，以提高项目的最大溢价空间。

　　03

　　Q：有些购物中心为了多切出铺位，多出租金，常常喜欢切小铺，这会对后期的机电工程工作带来那些影响？

　　A：要想搞清楚这个问题，我们首先得给大家介绍一下购物中心的常规的机电配置情况，然后给大家剖析切铺和合铺对机电工程的影响。购物中心商铺机电配置分强电、弱电、暖通、给排水、消防、排油烟、燃气等几大块，每个商铺均可以细化出配备细节，举例如下：

　　A商铺：使用燃气的餐饮商铺

　　B商铺：用电的餐饮商铺

　　C商铺：普通服装商铺

　　三个商铺的机电配备详见表一。如果把使用燃气的A商铺切分成二个商铺，二个商铺的机电配置详见表二。其中，强电、弱电、给排水、燃气、排油烟系统风管+控制箱是必须新增加的，暖通和消防是可能需要增加的，七项机电配置必须增配五项，剩余两项可能增配，增配比例超过70%，造价增加较多，调改工程量及难度较大。

　　如果把用电的B商铺切分成二个商铺，因同为餐饮商铺就不单独列表，其中，强电、弱电、给排水、排油烟系统风管+控制箱是必须新增加的，暖通和消防是可能需要增加的，六项机电配置必须增配四项，剩余两项可能增配，增配比例超过65%，且造价增加较多，调改工程量及难度较大。

　　如果把C商铺切分成二个商铺，二个商铺的机电配置详见表三。其中强电、弱电是必须新增加的，暖通和消防是可能需要增加的，四项机电配置必须增配二项，剩余两项可能增配，增配比例超过50%，但因服装零售商户各类负荷标准较低，造价增加较少，调改工程量及难度较小。

　　综上所述，服装零售商铺要是切分小铺，机电调改难度、调改量及造价均较低，对机电工程影响较小，餐饮商户中无论是纯用电商户还是使用燃气商户切分小铺机电调改难度、调改量及造价均较高，同时考虑用电负荷、燃气预留量、燃气入户位置、排油烟量、管线标高控制等因素，机电实现难度较大，对机电工程影响较大。

　　表一

　　表二　

　　表三