各地土地流拍增多 前八月卖地收入却大增近四成

　　一边是诸多城市出现土地流拍情况，一边是土地收入依然大增，土地市场是降温了还是依然高烧？

　　财政部12日发布“2018年8月财政收支情况”显示，今年前八个月全国国有土地使用权出让收入37009亿元，同比增长36.4%。

　　今年前7个月国有土地使用权出让收入31548亿元，同比增长35.1%。这说明8月份单月全国土地使用权出让收入约为5461亿元，远高于前八个月的平均值（4626亿元）,也高于7月份单月的4607亿元。

　　同样是财政部数据，2017年全国国有土地使用权出让收入52059亿元，同比增长40.7%，创下历史新高。自2011年至2016年，全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元和37457亿元。

　　按照今年前八个月的走势看，2018年全年土地出让收入有望超过2017年，再攀高峰。

　　与官方统计相比，民间研究机构——中国指数研究院近日发布《中国300城市土地市场交易情报(2018年8月)》却显示，全国300城市出让金总额环比下滑逾一成，各线城市收金总额环比均降。

　　2018年8月，全国300个城市共成交土地1900宗，环比减少19％，同比减少2％；成交土地面积7322万平方米，环比减少24％，同比增加1％。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）673宗，环比减少11％，同比减少0．3％。

　　出让金方面，2018年8月，全国300个城市土地出让金总额为3516亿元，环减少15％，同比增加4％。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为3053亿元，环比减少8％，同比增加8％。

　　该报告虽然未能覆盖全国所有城市，但300城市已有足够的代表性。纵观前几年数据，上述300城市土地出让金总额一般约占同期全国总量的70%。

　　上述两个统计数据为什么出现了趋势上的不同？这与统计口径直接相关。

　　当前房地产开发企业竞买土地，一般是分期付款，地方政府会允许企业在几个月内缴清全款即可。财政部门是按照全额资金进入财政专户的时间节点进行统计，而民间统计均是按照企业拿地时间统计，两者一般会有几个月的时间差。

　　简单理解，财政部门汇总的8月土地出让收入，实际拿地行为一般发生在今年三、四月份或者更早。这也意味着，从财政部门的统计数据来观察土地市场的走势存在滞后性。

　　官方与民间数据存在差距，哪个更能准确反映当下土地市场真实情况？已经持续多时的土地市场火爆局面是否已经迎来了拐点？目前尚难判断，仍有待观察后续数据。

　　但最近几个月，随着楼市调控的深入，特别各地调控政策持续加码，一些热点城市土地市场逐渐出现了流标现象。

　　据中原地产统计，二线城市连续两个月土地流标数量创新高，8月份单月流标土地数量高达71宗，超过7月的68宗。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，出现土地流标情况存在地块本身的因素。当下主流一二线城市都有针对土地限价限面积、限配套的要求，导致房地产企业拿地意愿不强烈。也有部分地块挂牌价格过高，也是出现流标的主要原因之一。

　　而房地产开发企业的资金压力逐渐增大，客观上也要求他们更加理性拿地。

　　“从2016年930调控开始，全国一二线城市严格调控，这种情况下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。”张大伟说。

　　他认为，虽然目前看土地流标依然不是主流，流标土地的数量和面积占比依然较低，但随着国内楼市的继续降温持续，预计2018年下半年市场降温下，土地流标可能继续增加。整体看2018年楼市将继续严格调控，这种情况下，大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，抢地积极性降低。

　　土地是建造房子的基础，其供应成交的多寡将直接影响后续房源的供应，对于当前房地产市场热点城市，为了缓解供需矛盾，中央部委仍在要求地方增加房地产用地尤其是住宅用地供应。

　　今年8月份，住建部就房地产市场调控问题约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责人。住建部要求地方把稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求，促进供求平衡，切实增加住房及用地有效供应。