龙湖商业曲线:商业依靠住宅输血、2020年租金收入将达60亿

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2018年09月14日10:02来自:观点地产网 曾树佳
核心提示:龙湖CEO邵明晓曾表示,2020年龙湖商业租金收入将达60亿!目前,龙湖目前已获取75个项目,总投资达950亿,商业板块发展依靠住宅板块的输血。

  今年3月份,龙湖专题阅读)发布更名公告,在“集团”取代“地产”的字眼中,它的地产开发、商业运营、长租公寓和物业管理四个主航道业务,进一步浮出了水面。2018年中期业绩会上,尽管掌门人吴亚军多次强调不会分拆各业务板块,但仍是市场关注的热点。

  其中,除了处在风口的长租公寓,龙湖商业专题阅读)地产业务也常被提及。观点指数发现,随着龙湖CEO邵明晓公开了2020年龙湖商业租金收入将达60亿元的目标后,龙湖商业的加速布局更为明显。

  据观点指数了解,龙湖目前已获取了75个项目,总投资达到950亿元,这更加需要强劲的资金“输血”为其提供保障。

  商业轨迹

  其实早在上市之初,龙湖掌门人吴亚军,就在筹划商业地产业务拼图。

  她于2009年的年报中,就表述道:“集团另一重要策略为逐步增加收租物业的持有量,特别是购物中心。”彼时,龙湖通过重庆北城天街、西城天街、紫都城、晶郦馆4个商场,获得租金收入1.98亿元,体量并不大。

  2011年,龙湖把商业提升至战略层面;2012年,它明确地列出了商业项目的3条产品线:天街、星悦荟、家悦荟。此后,在2017年将长租公寓列入投资物业范畴之前,其租金收入基本都来源于商场。

数据来源:企业年报、观点指数整理

  数据显示,2015年,龙湖的商场不含税租金收入突破两位数,达14.15亿元,取得了六成的升幅,倾斜的曲线“坡度”呈现出它更为明显的加速态势。

  取得突破的背后,是吴亚军当年挥动人事指挥棒的身影。彼时,原龙湖集团商业地产部总经理魏健调任龙湖集团天津区域总经理,而原凯德商用中国华中区区域总经理李楠接任龙湖商业地产总经理职位。

  此后的2017年,龙湖商场不含税租金增至25.32亿元。今年上半年,龙湖的投资业务不含税租金收入为18.5亿元,其中商场占比90.7%,即16.78亿元;开业商场项目为26个,在建的有18个,合计在建面积为191万平方米。

  据观点指数不完全统计,到2020年,龙湖的开业商场总面积将增至约450万平方米;此外,按照首席执行官邵明晓的说法,2020年龙湖该项租金收入将达60亿元,则未来三年其复合增长率须为33.3%。

  要想获得租金增长,需要在投资环节有所加持。龙湖的投资节奏,从现金流量表中便可以窥探一二。

数据来源:企业年报、观点指数整理

  近几年,龙湖投资活动所用的现金流出额在波动中呈增长趋势;去年,龙湖以1.76倍的增长幅度,将额度提升至1109.04亿元。其中,它的投资物业现金流出额,在前三年连续下降的情况下,于2017年增长41.06%至41.67亿元;这或许与龙湖不断加持商业与长租公寓有关。

  若细分产品线,则不难发现,在龙湖的商场租金结构中,天街系列占据着最大的比重,且每年的总建面都在递增;2018年上半年,天街租金收入为15.52亿元,占总收入的92.5%;开业面积增至233.88万平方米。

  相比之下,星悦荟的租金收入却在波动中缓慢增长,今年上半年占总收入的6.5%。家悦荟租金收入则只占比1%;近年来,龙湖该系列产品基本只持有重庆 MOCO 一个物业,建面2.91万平方米。

  显然,龙湖一直以来都把“城市中产新兴家庭”作为商业定位,而天街区域型购物中心,已成为其主要的产品线。龙湖的逻辑是,通过网格化布局,一座城市中的多个天街项目和龙湖的社区、冠寓互为犄角。

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