高喊只求“活下去”的万科 一口吞下华夏幸福10个项目

　　万科又调皮了，九月底才声嘶力竭地说要收敛聚焦，保证自己能活下去，国庆一过就吞下了华夏幸福在环京区域的多个项目。

　　真正痛的人不敢吭声。环京区域的调控政策还在持续性收紧，重仓环京的华夏幸福被萧瑟寒冬所笼罩。

　　在引入平安为第二大股东后，华夏幸福又将数个环京项目卖给万科。

　　10月9日晚，华夏幸福公告，旗下多间全资子公司与万科签署《股权转让及合作协议》。万科拟收购华夏幸福旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80% 股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。

　　这五家公司持有位于环京区域的涿州、大厂、廊坊和霸州市的共10宗土地，均为住宅用地，总用地面积约339338.36平方米。

　　显然，万科是通过收购目标公司部分股权的方式，来获得上述地块，这宗交易的对价约为32.34亿元。

　　霸州公司拥有两宗地，总土地面积为77510平方米，也就是说万科收购后拥有的权益面积为50381.5平方米。其他四家公司拥有的8宗地总土地面积为261828.36平方米，也就是说万科收购后拥有的权益面积为209463平方米，而总权益面积为259844平方米。

　　以32.34亿元计算，万科收购的平均地价约为12400元／平方米。

　　房天下信息显示，目前大厂的在售新房均价从11000-17500元／平方米不等；霸州的孔雀城项目已低至9900元／平，荣盛的温泉城项目也下调至11000元／平方米，甚至低于同期霸州的二手房均价；目前廊坊多个在售新房项目也仅为16000元／平方米左右，而涿州数个具代表性的在售新房项目均价约为13000-15000元／平方米左右。

　　环京的房价曾一度高达3万元，但今时不同往日。从地价和目前区域房价的角度来看，万科买的这些地块不算便宜。

　　从近期楼市表现来看，短期内，行业进入了调整期，但若把这个周期拉长，中国城市化进程和城市群发展的趋势并无改变。

　　万科披露的销售简报显示，2018年1~9 月份公司累计实现合同销售面积2902.1万平方米，合同销售金额4315.5亿元；去年同期，万科的销售金额是3961.0亿元。相比下，2018年前九个月，万科的销售金额增幅是8.9%，低于万科今年上半年近10%的增速。

　　外界关于万科有种种评价，关于其释放无比悲观的言论来渲染气氛、其于厦门的白鹭郡项目由于降价引起早期业主不满而主动发起的补偿行为，无一不在影响同行及行业。但本次交易更多故事仍在于华夏幸福。

　　这家以长周期的产业新城为核心，同时以短周期的地产开发业务补充现金流的企业，商业模式独特，从业内来看，招商蛇口模式与之类似，而这些年来，华夏幸福无疑冲的更猛。

　　由于在环京受到的一系列影响，其作出的股权让渡、卖地行为被业内诠释为缺钱下的自救手段。

　　中报显示，华夏幸福今年上半年的营业收入同比增长 57.13%至349.74亿元，实现归属于上市公司股东的净利润同比增长29.05%至69.27亿元，销售金额较上年同期增长15.63%至805.04亿元。但华夏幸福的经营活动产生的现金流量净额、投资活动产生的现金流量净额、筹资活动产生的现金流量净额已全部转负。

　　从房企目前现金为王的过冬策略来看，华夏幸福卖项目的交易当然可以有更积极的诠释。华夏幸福表示，本次合作是公司实施全面开放合作战略的重要体现与落地，符合公司整体发展战略与方向，对于公司的长远发展将有积极影响。

　　但去杠杆时代，失去了住宅购买力的荫蔽，如何才能承载这个产业新城运营商的蓬勃野心？

　　今日早间，大盘翻红，截止至10:20分，华夏幸福微涨0.83%，万科A略跌0.41%。