“华润式私募”魅影：联合中国人寿等设立150亿基金、主要瞄准上海

　　华润置地的基金业务又一次取得了阶段性的成果，这次是一笔投资总额达150亿元的生意。

　　10月12日晚间公告，华润置地宣布设立房地产投资基金，由南宁投资、华润置地珠海、华润投资创业、世博土地控股与中国人寿保险就设立及管理基金订立一份合伙人协议。根据协议，所成立基金的初期总资金承担将为人民币150.01亿元。

　　这是2017年6月对组织架构进行调整、新设立产业基金事业部后，华润置地公布的重大基金投资事项之一。按照早期报道，该公司于去年将商业地产事业部、产业基金事业部，调整为一级组织架构，与开发事业部平级。

　　其中，产业基金事业部旨在以推动华润置地做大规模、创新转型为目标，围绕房地产产业开展各类基金业务，当时由副总裁王坚强负责。

　　华润置地的规模一直备受诟病，2018年其所指定销售目标为1830亿元，较2017年销售规模增长20%。销售额增长意味着规模扩大，华润管理层却多次强调不会追求规模快速增长，转而注重规模与效益平衡。它上半年的毛利率接近50%，在规模上近两年却逐渐被“碧恒万”及融创、保利拉开差距。

　　最新联合上海地产集团、中国人寿成立基金，华润置地主要瞄准了“魔都”上海。

　　观点地产新媒体了解，所成立的广西国寿申润投资发展基金（有限合伙）中，普通合伙人（GP）为南宁投资，它由华润广西（华润置地、华润创业投资持股）、世博土地控股（上海地产集团）及国寿资本（中国人寿）联合成立，分别持股40%、30.1%及29.9%；有限合伙人（LP）中，华润方出资仅30亿元，上海地产集团及中国人寿分别出资30亿元、90亿元。

华润成立的有限合伙人架构 观点指数制图

　　上述三方的合作，早在今年8月已有迹可循。8月21日，上海地产集团、华润集团、中国人寿在北京中国人寿总部举行国寿申润城市发展基金签约仪式。三方董事长携一众高管出席现场，显示出对此次合作的重视。其中华润置地联席总裁、执行董事李欣，副总裁王坚强均有露面。

　　根据计划，三方将于8月底成立基金公司，管理基金规模约150亿元。该基金将主要用于位于上海核心区域、具有增值空间的开发中或运营中的写字楼、酒店、商业、租赁住房等物业。

　　当时的新闻稿还透露，上海地产集团世博B06项目“有望成为该基金首个种子项目”。

　　据了解，2017年9月，上海地产集团以底价38.02亿元、楼面价19885元/平方米拿下上海浦东新区世博会地区B片区B06商地。地块东至周家渡路，南至博成路，西至世博馆路，北至世博大道，土地面积4.78万平方米，规划为办公楼、餐饮旅馆业用地，容积率餐饮旅馆用地4.0。

　　上海地产集团在区域开发、整体开发方面还承载了上海市政府赋予的租赁住房、保障房建设，滩涂用地、岸线码头投资建设，以及大众养老等功能性专项任务，因而存在“联手有实力的战略合作伙伴”的需求。大型央企华润集团适时介入，双方便一拍即合。

　　对于华润而言，上海市场同样是它在地产等业务层面的重要目标之一，通过联合地方国企有助于扩宽项目获取方式。

　　今年前8个月，华润置地已累计签约金额1346.92亿元，其中华东大区贡献262.78亿元，仅次于华北大区。该公司在上海落地的首个万象城项目于2017年9月亮相，今年9月13日还特地选择在这座城市发布写字楼新产品“MIX”系列。

　　股权投资基金，早在多年前已在包括保利在内的央企队伍里成为潮流，但华润直到2016年方才大举介入。2016年7月，《华润（集团）有限公司基金业务管理办法（试行）》推出，对产业基金的控股权、投资方向、出资额、跟投等细节进行明确规定，“华润式私募”由此面世。

　　按照傅育宁的计划，至2020年以“华润”为品牌的基金产品规模将达到1000亿元，组建的产业基金涉及大健康、商业地产、华创消费品、能源、微电子等9个领域。截止2018年上半年，华润集团已运营10支基金（1支正在退出），14支基金正在设立中，管理或参与规模约776亿港币。

　　其中在地产领域，据媒体报道，2016年，华润置地联合华润资本、中信银行共同发起设立300亿元境内住宅地产基金的计划；2017年，华润置地计划启动35亿元写字楼基金；2018年拟完成商业地产投资并购基金，并开展购物中心REITs前期准备工作。目前，华润置地鲜有披露这些基金业务的动态。

　　对于华润置地设立产业基金的举动，主流意见将之解读是“为商业地产分拆和上市做资本铺垫”。该公司计划至2019年在营购物中心增加到44个，截止今年上半年在营购物中心有27个，意味着透过撬动外部资金发展商业项目成为潜在选择。

　　不过，在商业地产资本化这条道路上，华润置地表现出和对待规模问题类似的谨慎态度。今年8月份中期业绩会上，该公司管理层表示，公司内部对包括商业地产以后做REITs分拆上市还是拿出部分到基金，都有研究，不过还没有提上议程将来怎么做。

　　或许对于现阶段的华润置地而言，产业基金业务带来的最直接益处是降低对母公司资金的依赖度，从而获得灵活的融资渠道拓展规模。包括保利、招商、龙湖等房企，此前均已联合金融机构设立股权投资基金。

　　今年1-8月，华润置地累计收购地块63宗，总楼面面积1371.53万平方米，土地出让金931.52亿元，权益出让金715.59亿元。在声称“一直把负债率作为约束条件之一”的情况下，该公司前8个月新增土储、拿地投入都超过了2017年全年。