不止于大！揭秘33万㎡上海南翔印象城MEGA如何做到“大有内涵”？

　　10月12日，印力上海城市商业公司（以下简称印力上海公司）举办了一场别出心裁的招商答谢会，这场以“潮·PICK”为主题的创意招商活动吸引了行业内外近700位嘉宾到场，充分诠释了印力商业创新、潮流、艺术、活力的城市商业美学，更展示了印力上海公司的团队文化和品牌魅力。

　　精彩纷呈的活动背后，最受行业人士关注的无疑是印力上海旗下上海南翔印象城MEGA、上海松江印象城、上海龙华项目、合肥万科广场四大商业项目的联袂呈现，它们同属一门却又风格各异，是印力上海公司未来两年最具代表的重要商业项目。

　　在活动现场，上海南翔印象城MEGA率先出场亮相，随着一段寓意嘉定南翔“古韵传承，无限未来”的创意时尚秀，一座位于上海西北的未来商业地标正式揭开了面纱。

　　简短的项目视频介绍后，一串数据叫人惊叹：作为上海西南最大的商业体，上海南翔印象城MEGA的建筑体量达33万㎡，相当于46个标准足球场的大小；智慧停车场可容纳3000多车辆；将引入450多个全业态品牌……包罗万象、大有所为是这座购物中心给人的第一印象。

　　而真正走近项目，我们又将看到上海南翔印象城MEGA“不止于大”的独特内涵。从创新双首层概念到打造立体休闲运动空间，从双下沉式主题广场打造到首创屋顶凌空跑道，再到引入首进中国/上海的品牌店，无论是建筑外观、空间设计、业态布局还是运营理念，上海南翔印象城MEGA的创新之处格外让人期待。

　　在竞争日趋激烈的商业地产市场中，“小而美”的商业项目并不少见，而做到“大有内涵”似乎并不容易。

　　超大型购物中心的“烦恼”

　　据赢商网统计，上海市全市范围内建筑面积超过20万㎡的已开业购物中心不足10个，代表性项目包括上海爱琴海购物公园、上海万象城、正大广场等；建筑面积超过30万㎡的更是凤毛麟角，如上海月星环球港单商业面积就超过了32万㎡。从整座城市来看，上海南翔印象城MEGA的商业建筑面积可排进前3名，更是西南区域第一。

　　然而，“大”并不一定意味着“好”。业内人士表示，超大型购物中心相对面临着更多挑战，与项目周边的人口导入速度、区位发展情况、项目定位、运营管理及开发商资金实力等息息相关。

　　以上海正大广场为例，刚开业前3年，由于项目前期设计店铺面积较大、定位过于高端、招商不利等原因，导致商场店铺空置率居高不下，原本计划中引入的奢侈品大牌也并未入驻，使其前期损失也高于同类小项目。一个“大”而没有生机的项目让彼时的同行及消费者倍觉可惜。然而不久，经由专业的运营团队重新定位改造，正大广场如今已成长为浦东“最赚钱”的购物中心之一，真正做到了“大而成功”。

　　对此，同济大学复杂工程管理研究院研究员范宜昌表示，超大型商业地产项目要做成“正资产”就是要在设计建造阶段考虑好商业物业的使用价值，避免定位不符合实际、高管指点定乾坤以及只关注颜值而抛弃价值的行为。

　　由此可见，体量庞大可能是一个购物中心的优势，也有可能成为一大劣势。

　　上海南翔印象城MEGA——大有内涵

　　对于未来可能的“困难”，上海南翔印象城MEGA能否发挥好体量优势，在竞争激烈的上海商业地产圈内闯出一片天地？这取决于它对市场需求的预判、准确的前期定位、创新业态布局以及团队运营实力。

　　范宜昌也表示，上海南翔印象城MEGA的入市会有挑战，特别是面临与商圈内现有商业地产项目竞争，但他认为该项目成功机会很大。

　　1、市场潜力巨大消费人群相符

　　从上海南翔印象城MEGA所在嘉定商圈来看，目前区域内具规模的购物中心不少，嘉定大融城、百联嘉定购物中心、嘉定宝龙城、中信泰富万达广场等使得区域内竞争较激烈。与之相应地，嘉定区域内消费人数增加迅速，人均商业面积仅0.76平方米，远低于市中心1.22平方米的人均商业面积，所以商业仍处于供不应求的状态。且无论是从规模还是品质上，上海南翔印象城MEGA都更胜一筹。

　　而对于33万㎡大体量的上海南翔印象城MEGA而言，势必辐射范围将超出嘉定区。数据显示，至2019年，项目周边10公里半径商圈常住人口达200万，嘉定、宝山、普陀乃至苏州昆山等区域居民都是其潜在客户。

　　除了潜在消费者数量庞大，从上海南翔印象城MEGA周边3公里内消费人群的画像来看，其中19-45岁主力消费人群达到65%；个人年可支配收入超过10万元的比例为60%。可见定位全业态生活方式中心对于该项目的客群来说是相当精准。

　　2、创新空间规划打造多方位亮点

　　区别于大多数“大而全”的购物中心，上海南翔印象城MEGA在整体空间打造上独具匠心。项目商业楼层包括地下1层和地上6层。从屋顶到地下，创新的空间规划让人耳目一新。

　　在顶楼，项目设计了一个立体休闲运动空间，内设空中主题花园、首创凌空跑道、沉浸式生态空间、景观退台等特色体验场景；

　　到了B1层，项目又打造苏沪时光主题街区，云集诸多老上海品牌，颇具时代感；

　　项目内部则采用双首层概念，宽敞的空间内三大中庭广场分别赋予灵感、活力、放松的主题场景，将空间的功能性与文化创意巧妙地融合。

　　在不同风格的空间组合下，上海南翔印象城MEGA不止是一个中规中距的“大盒子”，而是一个有着丰富观感和全新体验的“新奇趣”商业空间。

　　3、丰富业态与新兴品牌落户

　　在完成前期定位后，最考验一个购物中心的无疑是招商运营能力。对于有着上海七宝万科广场珠玉在前的印力上海公司而言，全新的上海南翔印象城MEGA将会是团队的又一力作。

　　根据规划，南翔印象城MEGA从B1层开始涵盖餐饮、零售、儿童、娱乐体验、生活方式等丰富业态。截至目前，南翔印象城MEGA的首批主力店已基本确定，分别是奥林匹克赛事级真冰场全明星滑冰俱乐部、首次进驻沪上购物中心的开心麻花剧场、超大Meland儿童成长乐园、超五星级CGV影院、永辉旗下精品超市永辉Bravo等。

　　在品牌选择上，项目将遵循“大开眼界”的宗旨，将引进诸多首进中国或首进上海的品牌店入驻，同时特别关注引入生活方式体验店和品牌概念店。

　　范宜昌认为，未来随着南翔印象城MEGA“新零售”与”创新业态”的集中落户，将会给消费者带来惊喜。

　　4、印力集团实力背书旗舰之作备受期待

　　成功的项目背后必定有着强大的后备力量。在全国知名商业地产投资开发运营商——印力集团的背书下，尚未开业的南翔印象城MEGA变得更有底气。

　　根据公开资料显示，印力集团在全国持有或管理的商业项目数量超过120个，管理面积1000万平方米，管理资产规模近800亿人民币，遍布中国58个城市。 

　　而操盘上海南翔印象城MEGA的印力上海公司更是实力不凡。印力上海城市商业公司作为印力集团6大城市公司之一，负责集团内上海、江苏、安徽两省一市的优质商用项目的开发运营管理。目前，印力上海城市商业公司管理与持有41个项目，商业面积250万平方米。

　　另一方面，上海南翔印象城MEGA是印力集团全新旗舰商业品牌——印象城MEGA的代表之作。该系列产品被定位超大型商业中心/目的地型商业体，带有提升城市生活品格、成为消费者体验目的地的超高目标。即将开业的南翔印象城MEGA将全方位展现印力商业的最佳水准，完美诠释精致与品质。

　　结语

　　韩国最大的购物中心Starfield Hanam建筑面积达46万平方米，是典型的郊外型购物中心，其平日客流每天约13万，周末、节假日更达21万/日。凭借其购物公园概念和新奇业态，这座购物中心成为首尔市区消费者一日游的理想目的地。它的成功绝不仅是因为大，而得益于有内涵的商业理念和强大的运营能力。

　　同样地，上海南翔印象城MEGA也在努力营造让消费者逛上一天不觉疲惫的商业空间，这座“大空间”的“大能量”正酝酿着。

　　2019年年末，我们拭目期待这座33万㎡全业态生活方式中心的Shopping Mall华丽启幕。

（以上图片来源：印力上海）