开发商“活下去”攻略：缩编减员、优化架构、谨慎拿地

　　“我年初给董事长的建议是规模优先、兼顾利润，不过现在情况有变化，我们已经调整为规模与利润并举。”一位上市房企高管告诉第一财经记者。

　　从年初的规模论，到如今的保现金流和利润，大部分房企今年的策略发生了许多改变。“去年很焦虑，今年更焦虑，公司正在不断调整和修正战略规划。”一位TOP30房企高管告诉记者。

　　焦虑背后，是房企面临融资难、回款难、销售难的多种问题，以往一房难求现象正在淡出人们视线，取而代之的是巨大的营销和回款压力。

　　对于房地产市场里最主要的参与者，房地产企业所承受的压力正如同幽灵般慢慢露出峥嵘，而这极有可能只是考验的开始。为了提前准备过冬装备，开发商在加紧出货回笼资金的同时，也开启了一个内部管理优化的新周期。

　　扩张型战略之后，将是防守型管理措施逐步走向前台。

　　人员收缩

　　“我们今年还在增加校园招聘指标，但是大部分房企都在缩减或者保持之前的招聘指标。”一位闽系房企副总裁告诉记者。

　　刚刚开始的校园招聘季，每家房企都开始在各大高校宣讲，看起来一如既往，但是“盛况之下”实则不如之前几年的需求旺盛。

　　“我们校园招聘的指标和之前一样，但是今年实际的录取我们要看生源质量。”一位上市房企人力资源中心总经理告诉记者。

　　事实上，纵然很多房企保持同样的招聘指标，但是随着房企规模的扩大，以及人员流失，房企也在悄然缩减自己的人员成本。

　　作为资金密集型行业，房企的人力成本一直不是其主要成本，因此助长了这几年地产行业薪资的快速增长。但是随着调控进入深水区，各大房企都开始问管理要效益。

　　“以前的粗放发展是一个英雄带着一群傻子都可以做好，现在要一个超级英雄带着一群英雄才可以做好。”弘阳集团执行总裁张良告诉记者。

　　房地产向管理要效益的时代来临，人均产能成为每家公司都要关注的点，人员的冗余将影响成本，因此地产公司都开始严进宽出。

　　近期，恒大内部就发文停止招聘工作，并开始精兵简政，进行优胜劣汰，进一步缩减编制。无独有偶，富力地产内部发文，停止招聘，并开始进一步梳理人员结构。此前，绿地、华夏幸福已经进行过人员优化调整，希望借此降低人力成本。

　　“现在项目多的公司给的薪资都开始下降，因为反正有人来做。项目少的公司可以给到不错薪资，但是就不知道可以做多久。”一位TOP5房企投资负责人吕春航（化名）告诉记者。

　　今年早些时候，吕春航每天接到猎头电话不下十个，而如今随着土地投资热度降低，吕春航每天接到猎头的电话也明显少了。

　　“翻来覆去都是那几家，就是拿不到地的，很多公司都把投资条口的人减配了，没有那么多地可以拿。”吕春航说。

　　事实上，现金流紧张制约着房企的发展，有房企甚至最近某个月的工资都是通过短期借款才得以发放。

　　“因为形势严峻，有家房企城市副总以上的高管，开始六折发放工资，而这家房企在此前刚刚进行过调整，把投资条线的一些员工优化掉。”一位业内资深高管告诉记者。

　　曾经风光的地产人，如今面临巨大压力。行业洗牌在即，优先淘汰的还不是房企，而是一些地产人。

　　组织架构优化

　　今年8月，华夏幸福因战略收缩，天津事业部已就地解散。对此华夏幸福回应，公司根据内外部环境的变化，对公司战略进行了重新审视和梳理，对组织和布局做了局部的调整和优化。

　　“现在已经到了用管理要效应的时代，无论主动被动，房企都在加强自己的内部管理能力建设。”张良说。

　　第一财经记者从多家房企了解到，房企的很多改革换挡，都来源于今年7月的顶层政策。7月31日，中央召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，会议要求，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

　　随后，各家房企都开始意识到，此前的疯狂扩张将不适应未来的精细化发展之路。“以前是市场足够大，大家都可以吃。现在是市场规模一定，那未来必然是你死我活。”张良说。

　　以弘阳为例，就在投、融、管、退、产品五个维度进行优化管理。

　　“投资要慎重，基于现金流来寻找投资周期。融资能力要加强，房地产是类金融行业，没有融资什么都没办法进行。管理模式要优化，学习先进制造业降低库存。销售（指‘退’）要狠抓，有了销售和回款，才能带来下一步发展。最后是产品，未来是产品时代，在同样的区域内消费者会比较产品好坏，好的产品才能带来发展。”张良说。

　　比如管理，张良先抓好各个条线的头部力量，引入头部的优秀经理人，带动整个条线的改革。并希望“组织细胞化”，给每个城市公司配置运营部门，建议运营标准体系，才能在未来的竞争中保持可持续发展能力。

　　标准化、运营能力加强是每个房企都注意到的问题。

　　“运营是提高效率的手段，基本每家房企都在不断提高运营效率，有了大运营部门协调，配合大数据，才可以打通我们的所有业务，形成协同。”张良说。

　　目前，大部分房企都采取的是3级业务架构模式，集团、城市、项目，随着规模扩大，很多变成了集团、区域、项目。为了加强管理和减少成本，很多公司项目总同时负责几个项目，或者将集团平台优化，人才释放到地方公司，进一步提高效率。

　　事实上，问管理要效应时代已经来临。“房地产进入调控后，考虑到很多企业此前负债过高，这一轮的调控将制约这些企业发展，还有些企业因为负债过高，可能出现掉队。因此，对于房地产而言，将出现新一轮洗牌。”上述高管说。

　　土地投资减少

　　“有家比较激进的房企要求他们的高管自己去银行融资，来补贴自己企业的现金流。”一位业内高管告诉记者。

　　现金流紧张，同样制约了企业的拿地，从目前观察的情况看，土地市场已经进入下行周期，流拍情况不断增加。

　　“很多政府也在找我们谈，希望我们托底，害怕土地也卖不出去。”吕春航说。

　　而这个时候，谁持有现金，谁有较低的财务安全，谁就把握了主动权。

　　“以前并购市场总是多家抢一个项目，但是还是有很多项目送上门来。”福晟国际行政总裁童文涛告诉记者。

　　10月9日晚，华夏幸福公告，旗下多家全资子公司与万科签署《股权转让及合作协议》。万科拟收购华夏幸福旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80% 股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。这五家公司持有位于环京区域的涿州、大厂、廊坊和霸州市的共10宗土地，均为住宅用地，总用地面积约339338.36平方米。

　　华夏幸福的土地转让，更是被业内认为现金流过于紧张，因此不得不出手项目。

　　“我们谈判的空间越来越大，开始对项目挑挑选选才买，我们也比之前更谨慎。”吕春航说。

　　中原地产研究中心统计数据显示：一线城市年内成交352宗土地，平均溢价率只有8.24%，刷新了历史最低，住宅土地也一样低迷，合计成交的128宗住宅土地平均溢价率只有8.77%，而在2016年则高达66.9%，也同样刷新了历史最低。

　　“所有公司都在收缩拿地预算，很多地方也开始取消预售，我们拿地可能也会重新进行测算。”吕春航说。