奥园夺得59万㎡东塱村旧改操刀权 首进广州“核心”区域

　　在羊城旧改故事里，猎德村总是人们最为津津乐道的部分。

　　猎德村是广州第一个整体改造的城中村。这个曾被称为“广州天河最穷的城中村”，经过3年改造，建起了如今广州最重要的CBD珠江新城地区。猎德村也摇身一变成了“广州著名的土豪村”。

　　而如今，荔湾区东塱村也被寄予“土豪村”希望。

　　2015年，旧改消息传来，东塱村村民们纷纷投来炽热的目光：改造之后的东塱村能不能成为下一个猎德村，是否又能再造“土豪村”神话？

　　此后，受地块规划、改造难度等等因素影响，项目被搁置了近2年多。今年年初，编制改造实施方案、征集村民意愿、列入城市更新项目等流程才一一走过。

　　最新消息传来，10月20日，东塱村发布一则《荔湾区东沙街东塱股份合作经济联合社旧村改造合作意向企业报名结果公示》。

　　稍显意外的是，此前大家看好的旧改大户富力、珠光纷纷“落榜”，真正夺得头魁的是颇为低调的奥园集团。而这，也是奥园第一次进驻广州“核心”区域。

　　广钢新城旁的旧改村

　　即将面临改造的东塱村身上戴着不少光环。

　　这个改造面积多达59万平方米村落，其实是由新爵、东塱、蔗基、东裕围四条自然村组成，面积约1400亩。根据规划，本次改造将把东塱村打造成集信息交易、展贸融资、商务办公、生活配套等为一体的现在化综合性产业总部。

　　东塱村的优越体现在区位条件上。东塱村位于荔湾区芳村东南部，往北经过鹤洞大桥可直通海珠，往南则经东新高速可通达番禺及广州外环路。其中，它的位置正好紧邻着广钢新城、广船这两大明星改造项目，这给东塱村镀了层金。

　　观点地产新媒体了解，由于面积巨大，地处中心城区，广船、广钢新城、广纸地块一直都被视作广州旧厂改造的三大明星项目；一旦全部完成，由鹤洞桥横跨的“一江两岸三城”新居住板块格局将在老城区内成形。

　　或许正因为在曾经平地起高楼、旧厂换新颜的广钢新城板块旁边，东塱村更显得楼老破旧。

　　道路狭窄，环境脏乱差；住宅新旧混杂，布局零乱，握手楼随处可见；厂房为低层结构，破旧质量差等等——这大概是许多人眼里的东塱村。

　　在东塱联社旧村改造宣传片里，甚至可以见到这样的描述：环境恶劣，污水横流，老鼠到处跑，村内黑暗潮湿，治安、火灾隐患严重，管理难度大。

　　幸运的是，在猎德村改造完成的5年后，东塱村也传来改造的讯息。2015年8月27日，东塱联社就改造意愿和改造方式进行了首次股东代表表决，当时同意率为84.8%。

　　此后，旧改之路一直被推后，受地块规划、改造难度等因素影响，东塱村旧改项目被搁置了2年多。

　　直到今年年初，东塱村被列入2018年度广州市城市更新年度计划的正式项目，改造工作才算是再次提上日程。

　　2月份，东塱联社村民就改造意愿、改造方式及改造模式等进行投票，最终以83.54%的通过率同意改造方案。

　　9月份，东塱联社股东们以100%的投票通过率同意有关东塱联社旧村改造的相关事宜；同月份，东塱村正式发布了《东塱联社旧村合作改造合作意向企业招标公告》，就东塱联社旧村改造选择合作意向企业进行招投标。

　　据当时的招标公告获悉，申请的合作企业实缴资本应不低于5亿元人民币，且明确须有成功开展旧村改造案例的企业，优先考虑在广州已完成旧村全面改造案例的企业。

　　富力、保利、珠光、时代中国以及新鸿基，这些在广州旧改版图上一直活跃的房企们，是此次东塱村旧改企业名单里的热门选手。

　　出乎意料的是，经公开招商评审、村集体经济组织成员代表大会确定，在旧改尤其是广州区域上稍显低调的奥园一举夺得东塱村旧改操刀权。

　　至此，荔湾东塱村的三年旧改之旅将翻新篇，正式迎来实际改造的征程。

　　郭氏兄弟的新路

　　与广州旧改大户富力等相比，奥园集团郭氏兄弟这一步旧改棋确实下得令人意外了些。

　　在郭氏兄弟的地产版图里，往非核心城市或非核心地段下沉是他们一贯以来的作风。在奥园布局的主要城市中，一线城市仅有广州，布局偏重二三线；而广州方面，奥园亦布局于非传统的核心城区。

　　就旧改分布城市而言，在此前已公开的旧改项目中，奥园在广州仅有今年4月份与恒基兆业合作拿下的番禺氮肥厂这一个项目。据悉，项目位于番禺新造镇，西临珠江，靠近新化快速路，规划总建筑面积约30万平方米，周边以房改房居多。

　　除此外，奥园在旧改上的版图并没有广州的身影。

　　据奥园半年报显示，截至2018年6月30日，公司共布局有15个城市更新项目，其中珠海8个，东莞2个，南宁2个，广州1个，河北霸州1个，香港1个，规划总建筑面积约800万平方米，预计可售资源约1290亿元。

　　不难看出，珠海是奥园旧改项目的重仓之地。目前，奥园已成为珠海翠微旧村改造项目开发企业，同时也是珠海关闸、联安、下圩、高沙、水翁坑等多个村的前期合作企业。

　　其中，在今年8月，奥园通过政府批准成为珠海市最大的城中村翠微村旧改项目的开发主体。奥园方面透露，该项目的总投资需约121亿，并将采取“整体拆建+局部保护”的改造方式，预计可售面积为70万平方米，可售货值约为240亿元。

　　不仅是城市布局出乎意料，在落点区域上也与奥园一贯的“非核心地段”路径有点不同。

　　观点地产新媒体了解，就广州落地项目而言，除旧改项目番禺氮肥厂之外，其余的住宅、商业项目也是基本布局在广州的“城市边缘”。  

数据来源：2018奥园半年报，观点指数整理

　　截至2018年6月底，在奥园的164个土储项目里，广州项目有17个，多为综合小区、中高层住宅、酒店、商业等类型。其中，广州萝岗奥园广场等共3个项目分布在黄埔区，广州南国奥园等10个项目在番禺区，广州南沙奥园等3个项目在南沙区，广州奥园誉峰等2个项目在增城区。

　　可以窥见，此次奥园通过东塱村旧改项目成功在老城区荔湾区布局，可以说也是第一次踏入广州的核心区域。

　　另据观点地产新媒体了解，奥园的住宅项目销售均价近几年在1.2万元/平方米左右。其中，在广州的重点住宅项目中，位于增城的奥园誉峰均价在2.3万元/平方米左右，黄埔区的萝岗奥园广场均价在2.4万元/平方米左右，番禺区南国奥园则在3.5万元/平方米左右。

　　就租金而言，东塱村目前单间租金约500元/月，一房一厅约700-900元/月，两房约1200-1400元/月。

　　而在东塱村紧邻的广钢新城板块，原来只闻轰隆隆机器声的广钢厂房用地，也是从2013年旧改规划出台后，才在旧改大浪中翻了个身，实现每平方米从2.6万到近5万的跨越。

　　如今在广钢新城的在售项目中，葛洲坝广州紫郡府、振业天颂花园、中海花湾壹号等项目均价则在4.5万元-5.3万元/平方米左右。

　　这样看来，无论是斩获广州旧改项目、入局核心城区，亦或住宅项目均价，郭氏兄弟都另辟了一条新路。