专访李亚明：从场所到品牌 汉博商业构建消费闭环

　　“新消费”时代的脚步无法阻挡，无人便利店、新餐饮概念店等商业业态不断迭代，大数据、AI、新零售，正在重构大消费领域参与各方的关系，商业服务变革悄然而至，一幅全新的商业生态图景正在铺陈开来。作为国内领先的商业消费领域全产业链服务商，北京汉博商业管理股份有限公司于2015年在新三板正式挂牌(简称：汉博商业，代码：831576 )，目前已发展成为一家打通“场所”与“品牌”消费两端的全产业链服务机构，为公司构建消费生态圈完成战略性布局，并成功打造出三条商业产品线。

　　近日，藉由匠心产品线评选之契机，乐居财经近期专访了汉博商业执行副总裁李亚明，他拥有20余年商管经验，具有从开发到运营完整的商业消费领域经历，李亚明先生表示，随着新消费时代的到来，中国的商业地产呈现出全新的发展特征。详见下文：

　　一件简单的蓝色衬衫、深蓝色西裤，眼前的李亚明说起话来铿锵有力，笑起来不失亲和，他拥有二十余年房地产开发与运营管理经验，操作商业项目近千万平方米。聊起汉博商业过往，谈起对地产行业的见解，说到商业地产产品线，李亚明的独到之处和锋芒慢慢显露。

汉博商业执行副总裁李亚明

（一）

　　经过多年韬光养晦，汉博商业“段位”持续提升，早已不再是一家传统商业咨询公司。当前，对于商业项目，汉博商业已在传统的策划、招商、运营等业务上，全面纵深拓展，基于完整的策划、设计、规划、工程管理、营销、招商运营以及资产团队和服务体系，实现了从前期定位到后期运营以及资产评估，打通完整产业链。汉博商业的服务对象也不局限于传统开发商，包括政府重点工程、资产管理公司，以及老百货等各类老旧商业的升级改造项目。

　　经过第一个10年的积淀，汉博商业依托传统商业管理运营服务夯实了商业场所端的业务体系；进入第二个10年，公司苦练内功，进一步将业务触角延伸至商业消费的品牌端。面向资本市场的汉博商业，完全可以秀出两块肌肉了。

　　场所端是指将所有购物中心作为商业消费服务的入口平台，从而为商业消费端提供服务，而商业消费服务将不断增加客户黏度，扩大入口规模，从而形成良性的业务闭环；品牌端服务将使汉博商业变身为商业品牌伯乐，为商业中心“量体裁衣”做体验业态，孵化中国本土的新兴商业消费品牌。

　　在场所端，汉博商业自有其杀手锏，十年沉淀下来，形成了“之心城”、“漫乐城”、“美里天地”三大商业场所端产品线，并在合肥、贵阳、武汉、青岛等有多个项目落地。李亚明表示，“未来每年将保持每个产品线1-2家的开业速度。”

　　他进一步介绍，“之心城在10万平米规模以上，主要围绕一二线城市的主商圈、副商圈做布局，满足18－30岁的年轻消费者；漫乐城在6－10万平米规模，定位做区域性龙头，面向青年家庭；美里天地是便捷邻里与品质商务的多功能迷你商业体，体量在6万平米以下，满足周边居住人群或者商务人群的就近消费。”

　　此外，汉博商业可为开发企业提供特有的定制化整租服务，最终确保核心项目落地开业；其间，通过管理、管理顾问、整租、收购经营权等方式，每年增加若干的可控制场所端，收拢项目控制权至公司麾下。至此，汉博商业在业务拓展空间上拥有了自己的话语权。

　　截至8月31日，汉博商业累计服务商业面积超2800万平米，累计运营管理项目超27个，累积品牌资源12000家，国内开发商TOP100中有超50%持续与汉博商业公司合作。

　　如今，随着品牌同质化日趋严重，已成熟的某些国际品牌端极其强势，而国内名气不大的品牌却难有很好的议价能力，造成购物中心空置率高的问题。李亚明认为，“商业是有流行风，人们对生活品质的追求是在不断变化，所以在运管过程中，要随着市场消费人群的变化，不断调整场所端的品牌内容，更好地去迎合消费者的变化。”

　　在品牌端，汉博商业全力推进新兴品牌挖掘与孵化，从商业服务、金融解决方案以及互联网信息技术等多平台全面扶持商业品牌的潜力股。汉博商业将有限的火力对准了六大体验式的新兴品牌，快时尚餐饮、体育品牌、儿童品牌、创新零售、娱乐休闲品牌和医美品牌。

　　当前汉博商业品牌“孵化室”内已经有旬野菜、爱乐游、奥申、乐漫冰雪王国等体验度很好的二十余商业品牌入驻。其中，汉博商业看好消费升级风口，还与一些品牌成立合资公司，或投资，比如，汉博商业旗下的品牌成长助推器平台汉博赢创就跟中国领先的马业公司——燕龙国际马业公司，成立了合资公司，正在拓展新兴品牌——爱马马术。

　　当然，品牌在全面生活方式“入口”——购物中心真正落地生根，实现营收才是最重要的一次跳跃。此时，汉博商业的角色又像红娘，左手是不断孵化越来越多的品牌内容，右手是全面梳理的国内主流购物中心数据，最终实现了左右手业务的全面打通。

（二）

　　商业地产及产品表现突出的shoppingmall概念是2004年正式提出来的，狭义指零售业地产。而在李亚明看来，“只要围绕着商业形态和满足消费者功能，这种经营性资产都叫做商业地产。”

　　他总结了2018年中国商业地产的三大特征，其一，全国各地场所端关于零售在商场里的面积规模比例在下滑，经营流水普遍下降；其二，室内空间设计推陈出新，购物中心里出现“高街商业”，每个楼层的天地墙形成不同的主题风格；其三，围绕着都市人群的功能性消费，购物中心被不同业态和服务配套所填满。

　　例如两年前，广州正佳广场投资6个亿，把海洋馆搬到了购物中心，震惊业内。如今，单纯的演艺场所、艺术展示厅、商务会馆、旅行社、大健康中心已陆续进入购物中心，商业中心开始走出象牙塔，不同业态走进商圈，方便与消费者结合。

　　商旅融合是大势所趋。汉博商业与中青旅旗下公司中青旅博汇（北京）会展运营管理有限公司签署战略合作协议，成立汉青文旅，双方在全域旅游商业运营管理领域持续深度的合作。李亚明坦言，“过去旅游是在户外，如何把好的商业经营带到旅游景点，把旅游评效经营得更好，这将是业内切磋的一个核心点。”

　　2018商业地产开发投资额占整体房地产的比重虽呈现下滑趋势，但李亚明表示，“这并不意味商业地产的天花板已来临，3万平方米以上规模的购物中心约5000家左右，并且每年保持着大概500个购物中心的开店速度。”

　　商业地产产品线对于开发商而言是生命线，也是它的“造血”线，方便其进行标准化复制，快速布局，抢占市场做成规模。然而，它对于服务类公司而言似乎并没有那么重要。李亚明认为商业更强调个性化，“所谓千城千面，不同规模的商业地产，在不同城市将遇到不同消费人群，不能拿一个标准去套所有项目。”

　　商业地产标准化在李亚明看来也是同质化问题，“同质化意味着大家差距不大，但要想业绩突破，就要去找个性。个性化产出或者创新不是一蹴而就，因为商业地产的功能分布和业态布局有严格的限制。”在商业地产产品线打造方面，第一种按照规模划分，第二种根据城市的级别和未来进军的城市项目划分，第三种根据消费客单价或人群进行区分。

　　购物中心开业是检验前期准备工作的开端，在后续运营中，还会通过不断调整、优化业态组合，以提高运营效益。在李亚明眼中，“商业的本质是服务，须回归它的自然属性”。所谓服务有两层定义，一种是简单狭义的服务，笑脸相迎相送，把细节做好；另一种相当于管理，有了服务意识才能够做好管理，而目前国内开发商欠缺这种意识。

　　尽管认为商业的个性化更重要，但这不等于说，李亚明排斥产品线的研究。对于部分成熟的商业地产产品线，李亚明还是相当赞赏的，比如华润和凯德的产品线，“凯德有它自己先发的资金优势，可以在新加坡境外做REITs，把境内的产品打包在境外完成资产的推出。”

　　事实上，汉博商业在商业地产产品线的研究和打造上也没少下功夫，丰富的业务单元必然使其成为领域中产业链延展最长、产品线细化最深的公司。