房企人事动荡频发 职业经理人能否熬过市场“寒冬”？

　　11月15日，发酵已久的俊发集团总裁张海民离职的消息，终于得到当事人的确认。张海民给出的理由是“需要时间照顾家庭”。此时距离他加盟俊发，仅有10个月。

　　此前一天，旭辉集团副总裁、北京区域事业部总裁孔鹏因个人原因离职。融信中国执行总裁吴剑，正荣地产财务总监、联席公司秘书谈铭恒也于近期辞任。

　　更早之前，泰禾、瑞安、绿城等房企均有高管离任的消息。龙湖、绿地也传出公司内部的高层人事变动。

　　房地产职业经理人属于高强度、高压力职业，但同时又具有高薪酬、高获得感的特征，人员流动属于行业常态。但在楼市调控力度不减、市场下行趋势确立之时，职业经理人出现如此频繁的变动，恐怕并非巧合。

　　“职业经理人正在进入职业的‘寒冬’。”有房企人士向21世纪经济报道表示，房企通常对职业经理人设定综合性的考核指标，但“销售”无疑是其中的核心。在空前严厉的调控手段下，很多区域公司不仅无法获得销售规模，亦难以保证利润和回款，这可能成为压倒职业经理人的“最后稻草”。

　　有“新人”也有“老臣”

　　张海民23岁毕业即入职万科集团，曾担任北京、深圳公司营销总经理。2010年，张海民入职阳光城，担任副总裁，并于2015年1月担任公司总裁。张海民担任总裁期间，阳光城的销售规模从2015年的310亿元跃升至2017年的915亿元。

　　2017年，阳光城从碧桂园挖来“双斌”（朱荣斌、吴建斌），分别担任总裁和副总裁。张海民于当年年末辞职，并在今年1月加盟俊发集团，担任集团董事、总裁。从俊发离职之时，他入职仅10个月。

　　前不久从泰禾集团副总裁兼北京区域总经理职位上离职的钱嘉，同样是公司的“新人”。

　　钱嘉同样出身于万科，自2000年7月起，钱嘉先后在万科集团总部、深圳公司、广州公司、商业地产部任职。2014年，担任万科西安公司总经理。

　　今年4月，钱嘉加盟泰禾，担任集团副总裁兼北京区域总经理，但今年10月离职。此时距离他入职泰禾仅半年。

　　与上述两人不同，近期离职的孔鹏和吴剑，都属于公司的“老臣”。

　　孔鹏于2013年加入旭辉，执掌北京区域事业部，并同时担任旭辉集团副总裁。他在任期间，旭辉北京的销售规模从二十几亿提升到近百亿。旭辉还于2017年拓展环京市场。

　　吴剑早在2004年3月就加入融信，2012年1月出任融信副总裁，2014年12月出任融信中国执行董事。吴剑亲历了融信的发展历程（融信成立于2003年），并见证了公司在港股上市。

　　在这些离职原因中，个人原因、身体原因、家庭原因等是官方公布的主要因素。

　　除上述个案外，近期很多房企都出现人事变动。今年10月，龙湖集团的北京、武汉、江西区域换帅，集团副总裁兼北京公司总经理宋海林被任命为集团副总裁兼集团研发部总经理。

　　同月，绿地京津冀房地产事业部换帅，区首欧阳兵将前往上海，出任绿地城市投资集团有限公司副总裁，京津冀区域副总经理潘伟代为主持工作。

　　8月，绿城换帅。曹周南请辞公司执行董事、行政总裁，有着多年政府部门工作经验的张亚东接任。

　　7月，港资房企瑞安房地产遭遇人事震荡，包括瑞安管理执行董事、丰诚物业董事长郭庆在内的多名高管离职，其中大多是瑞安老臣。

　　中低层人员动荡早已出现

　　在房地产行业中，职业经理人的流动并不鲜见。北京某房企人士向21世纪经济报道表示，由于工作节奏快，压力大，很多职业经理人身体状况不佳，与家人聚少离多，难免因个人、家庭等原因而离职。但相比之下，工作原因导致的变动更为常见。

　　他表示，工作层面导致的人事变动通常分为两类。一类是同行的“挖角”，这类情况离职者比较主动，通常发生在市场向好之时。部分有野心的房企会以高薪、高职吸引从业者，从而引发人事变动。去年业内曾有多个“挖角”案例，如“双斌”从碧桂园加盟阳光城，袁春从龙湖加盟鸿坤（担任集团执行董事、总裁），等等。跳槽者大都获得了级别和待遇的提升。

　　另一类流动主要基于业绩因素，这类情况通常发生在市场下行、业绩压力过大之时，职业经理人较为被动。很多承担销售任务的职业经理人会因无法完成任务而离职，部分职业经理人因公司扩张不力，无项目可做，也会选择离职。这些职业经理人大多会在其他房企就职，但职级上很难有所提升。

　　该人士表示，就当前的市场形势而言，近期的人事动荡潮显然不属于第一种情况。尽管官方多强调个人、家庭等原因，但业绩压力应是此轮人事动荡的主因。

　　据了解，房企对职业经理人的考核，大多包含销售、拿地、质量、融资、团队稳定等综合因素。但多位职业经理人向21世纪经济报道指出，对于区首和总裁一级的职业经理人来说，销售，以及与销售有关的利润率、回款率等指标，是权重最大的部分，甚至是决定性的部分。

　　“完成销售任务才能有钱，有钱好办事，拿地、融资、稳定团队这些指标就容易完成。”前述房企人士说。

　　今年9月，万科曾喊出“活下去”的口号，表达出对市场的担忧。忧虑何在？在万科南方区域9月月度例会上，万科集团董事长郁亮就明确表示出对销售端的重视，“我们所有行为都‘收敛聚焦’到保证万科‘活下去’。因此回款目标的达成变得非常重要，6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

　　这番话道出了行业的某种真相。据了解，和万科一样，很多房企都以回款率作为今年的主要考核指标。这也凸显出严厉的调控下，企业对现金流的重视。

　　但对于职业经理人来说，完成这一目标并不容易。

　　虽然今年很多大中型房企的销售情况良好，但在一些调控较为严厉的区域，业绩仍然有可能遭遇“滑铁卢”。某大型房企北京公司相关人士向21世纪经济报道表示，根据北京的调控政策，地价、房价都被限定，房企在销售节奏上的自主权也几乎丧失，销售团队无从发挥，更遑论销售目标的达成。

　　他还表示，去年以来，北京大量供应“限房价、竞地价”地块，并在今年形成足量限竞房供应。这些供应导致北京楼市的供需关系发生逆转，卖方的主导权丧失。“连限竞房都出现去化问题，更不用说纯商品房了。”

　　北京市房地产业协会副会长、秘书长陈志也向21世纪经济报道表示，北京楼市长期以来供不应求，开发商大多将“日光”、“抢房”当做常态，通常没有业绩压力。未来随着供应体系的健全、供应量的增加，市场供需关系会发生逆转，“开发商应该习惯这种新的局面”。

　　而在广大三四线城市，随着楼市调控的深入和货币化棚改的退潮，很多区域公司的业绩压力也在凸显。

　　事实上，在市场下行期，高层职业经理人的动荡往往是公司人事变动的最后一环。相比管理者，一线销售人员，以及策划、内勤等岗位往往是率先裁撤的对象。今年以来，已有多家房企传出调薪、裁员、部门合并等消息，部分房企甚至将城市公司整个裁掉。

　　“房地产市场的寒冬，也是职业经理人的寒冬。”有房企人士表示，这一轮人事变动远远未到终点。随着市场下行，未来会有更多的职业经理人出现离职。

　　这种说法或许悲观，但楼市寒冬的征兆确已出现。根据国家统计局的数据，今年9月和10月，全国商品房销售面积连续两个月同比下滑，商品房价格涨幅也比高峰期明显回落。机构纷纷称“拐点已近”，并指出，目前看不到任何调控松动的迹象。