新城控股销售额跃升至2000亿 住宅+商业路径依赖能否一直延续？

　　当碧万恒等头部房企进入规模发展的稳定期，位于第一梯队后半部分的房企竞争开始变得白热化。

　　撇开融创与保利的第四之争，中海、华润、龙湖等老牌房企平均20%左右的平缓增速，无疑给了新晋千亿房企超车的可能。

　　从截至目前的表现来看，新城控股成为其中最突出的追赶者。2016年开始将布局向全国推开，不到3年时间，新城控股的销售额就从2015年的320亿元跃升至2000亿元大关。

　　根据12月5日发布的销售报告，2018年11月，这家来自江苏常州的房企完成销售172.26亿元。而截止2018年11月30日，新城控股累计合同销售金额已达到1985.65亿元，比上年同期增长88.58%。

　　尽管与此前翻倍的增长速度相比，这一增速有所回落，但从观点指数榜单中的20强到15强，再到如今挤下龙湖、华润等成为8强，新城的速度也足令市场侧目。

　　在资本市场，新城控股的股价也不断上扬，从2016年底每股11元上下一路飙至今年年初时最高44.68元。虽然下半年来内房股估值有所回落，但对投资者而言，新城控股仍是A股市场的蓝筹股。

　　然而持续繁荣时更需居安思危，高速狂奔的同时，市场和政策正在发生变化，当下的模式能否支撑新城持续快速发展？另外，高周转之下，新城控股也面临融资成本和净负债率上升的风险。

　　对此，新城控股高级副总裁欧阳捷在回应观点地产新媒体时表示，在去杠杆、降债务的前提下，房地产企业的发展速度将整体放缓，但他相信公司还会保持相对较快的增长.

　　欧阳捷谈及，商业地产之外，公司也在寻找新的业绩和利润增长点，包括产业地产、养老地产等具有发展前景的业务都有可能是公司未来考虑的方向。

　　规模“三连跳”

　　回顾新城的发展，从偏居一隅到挤进第一梯队，2015年是其规模开始发力的一年。

　　这一年，已拥有港股平台新城发展的新城集团，成功通过B转A，以新城控股之名重回A股市场，打通A+H两大资本平台，为融资提供更多的渠道。

　　同时，在当时国家倡导三四线去库存的政策下，新城也在过去三年实现了规模接连翻番，据观点指数统计，其销售排名从2015年的20强一路升至2018年上半年的8强。

　　其中，2017年，新城控股以1264亿元的合同销售额顺利成为新晋千亿房企，并实现营业收入405.26亿元，归母净利润60.29亿元，同比分别增长44.89%、99.68%。

　　事实上，过去两三年三四线市场的利好，是不少房企实现规模和排名上升的重要推动力。

　　截至2018年8月末，新城已布局87座大中型城市，拥有近400个项目，基本完成全国重点城市群、重点城市的全面覆盖。

　　具体的土地分布上，长三角一直是新城的深耕区域，同时按照其“1+3”战略，在珠三角、环渤海和中西部地区进行布局扩张。另外，随着规模不断增长，新城在拿地上也变得更为积极，并尝试通过招拍挂、收购和合作等多元化方式，拿地金额占销售的比重超过50%。

　　以2017年的新增土地为例，年内，新城共新增土地3,392.8万平方米，拿地总金额达到893.5亿元。

　　其中，长三角地区新增拿地面积达到48%，另外中西部地区、环渤海地区和珠三角地区新增拿地面积占比分别为39%、7%和6%。从城市能级分布看，新城新增土储中一、二线城市占比为35，三、四线城市占65%左右。

　　即便在今年这样的行业形势下，新城在拿地也并没有变缓的迹象。半年报显示，上半年，新城新增61宗地，总建面达2073.93万平方米，土地总金额490.6亿元。

　　值得注意的是，拿地扩张不可避免伴随着高杠杆。反应是数据上，近3年来，新城的负债总额、资产负债率不断上升，经营活动产生的现金流量净额也多为负值。

　　与此同时，今年以来市场和政策的变化，令业内对三四线的发展前景开始质疑，以此为规模路径的房企是否还能维持过去的高增长？

　　对此，欧阳捷则相对理性。据其分析，未来房地产市场将是“大稳小乱”的横盘时代，预计未来20强房企的平均增速将在30%左右，其中部分房企还会保持相对较快的增长，这也包括新城控股。

　　此外，城镇化的红利并未结束，未来3-5年三四线城市都有比较好的机会，而新城控股进入的也是经济相对发达地区的强三四线城市。

　　住宅商业平衡术

　　除广泛布局，新城控股的高速增长更取决于其住宅+商业协同发展的战略。

　　具体而言，通过拿地价较低的商住综合体用地，在项目期初期先建造可销售住宅和商业，以覆盖自持物业的拿地和建安成本，在可销售部分的销售额达到购物中心建造成本80%的标准之后，开始动工建造自持购物中心部分，最后以商业地产自持来收取租金，获得稳定的现金流保证。

　　有数据显示，2017年，新城控股以纯住宅形式拿地的平均楼面地价为3610元/平米，而以商住综合体的形式拿地，平均楼面地价仅为2243元/平方米，这也是近今年新城平均拿地成本越来越低的原因之一。

　　另据观点地产新媒体了解，在2017年新城控股整体1265亿元的销售额中，吾悦广场商业综合体中的配套住宅及可售小商铺销售金额约占30%。而在公司的总体营收构成中，住宅销售收入和商业销售收入的占比也十分接近，分别为54%和42%。

　　截至2018年11月末，新城在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到90座，分布在上海、广州、天津、重庆、南京、海口、长春、西安等国内74个大中城市。

　　根据新城的计划，到2020年，吾悦广场的数量将达到100座。从目前的扩张速度来看，这一目标或许不难实现。

　　不过，与住宅逻辑不同，自持部分的商业地产对企业在运营能力、金融工具使用上提出不小的考验。

　　虽然前期的销售部分可以覆盖自持物业的拿地和建安成本，但购物中心投入运营后，同样需要大量的资金沉淀，以保证现金流的平衡。如何满足这一部分的资金需求，一方面不外乎用物业抵押做融资贷款，另外就是当下越来越多的资产证券化产品，例如CMBS，利用物业未来的租金收益做底层资产。

　　但需要指出的是，商业地产的融资对物业本身有很高的要求，其中地段就是很重要的依据，而新城的吾悦广场大多分布在二三线城市，要实现资产证券化面临的挑战不小。

　　据观点地产新媒体了解，截至目前，除江苏常州和上海青浦项目曾被打包发行ABN外，新城还没有更多成功的资产证券化案例。

　　另一方面，在租金收益上，大多数吾悦广场在近两年才开业，尚未运营到成熟阶段。2018年半年报显示，仅有三座吾悦广场租金及管理费收入超过5000万元，其余的商业广场普遍在2000-3000万元之内。

　　从行业环境而言，随着国内商业地产进入存量时代，购物中心的增量见顶已经可以预见，在完成100座吾悦广场之后，新城住宅+商业的路径依赖能否一直延续，将是影响其规模能否保持增长的重要因素。

　　欧阳捷就透露，商业地产之外，公司也在寻找新的业绩和利润增长点，包括产业地产、养老地产等具有发展前景的业务都有可能是公司未来考虑的方向。