蓝光商业刘侠：大资管模式将成为商业地产的主流模式

　　香港愉景湾酒店的海面平静安宁，对岸中环夜景璀璨，极尽繁华，那是香港商业地产最为成熟的心脏腹地，也是所有商业地产商追逐的目标。

　　2018观点商业年会后，我们对蓝光商业集团董事长刘侠进行了一场专访。

　　平静的海面下有常人无法观察到的暗涌，正如近两年内地商业地产突如其来的一轮浪潮。作为中国最早涉足商业地产资产管理的公司，蓝光商业无疑是这场商业热潮中成功的参与者之一。

　　从聚焦于自有商业项目，到大资管平台的进化，“资历丰富”、“产品全面”是市场对蓝光商业的一致评价。在成立至今的28个年头里，蓝光商业的产品线也由第一代街区商业迭代到第四代全产品线产品。

　　对于未来，刘侠表示，蓝光商业未来产品打造的重心将围绕品牌价值，打造四大产品线：商住城市综合体（公寓/酒店产品线）、商办城市综合体（新办公产品线）、家居MALL、街区商业。

　　定位大资管

　　若从广义上划分，商业地产的本质其实是泛金融类领域，尤其当商业地产的“投、融、建、管、退”五个环节构成一个完整闭环，每一环都少不了资本的身影。

　　不过在目前中国传统的商业地产模式中，资本仅在企业内部循环，这与欧美发达国家的商业地产游戏规则完全不同。

　　蓝光商业有意打破国内传统商业地产的局限，大资管公司正是蓝光商业对自己的定义。

　　刘侠指出：“传统商业地产领域，由于开发周期长，成本回收慢，投资风险高，因此过去很多企业往往专注于其中某一领域。未来商业地产领域，投、融、建、管、退全产业链的大资管模式，才是发展的大势所向。”

　　据其介绍，蓝光商业集团作为致力于覆盖商业不动产“投融建管退”全流程的资产管理商，过去的几年中不仅坚持强化“建”“管”的能力，更在逐步完善“投”“融”与“退”的业务能力。

　　刘侠同时做出判断，未来5-10年，大资管模式将成为商业地产的主流模式。

　　但是对于蓝光商业来讲，无论是新增资产的运营还是存量资产的盘活，亦或商业不动产的金融证券化，资产的收益率是业主和资本方考虑的最基本诉求，这也是蓝光商业区别于其他运营商的核心业务能力。

　　对此，刘侠总结表示，蓝光商业的大资产管理模式不能完全说成熟，但有自己的特殊经验、特殊方法。同时，当下的商业地产行业仍是百花齐放的状态，蓝光商业也在学习同行的经验，不断地优化模式。

　　拓展轻资产

　　在商业地产领域发展28年，蓝光商业尝试了大多数商业业务，去除不合适自身发展的业务之后，目前大致可分为三大板块。

　　刘侠介绍，首先是蓝光发展业务板块，即蓝光发展的商业资产管理业务，涵盖街区、集中商业、专业市场、长租公寓、酒店、新办公、球会等产品线；其次是投资管理板块，即蓝光商业的投资管理项目，涵盖收并购、投融资、资产设计、资产退出等业务；第三是轻资产输出板块，即蓝光商业轻资产输出业务，涵盖策略顾问、规划咨询、招商服务、营销代理、运营管理等业务，这是蓝光商业未来的战略核心。

　　随着国内商业地产发展，轻资产成为许多商业地产商的重要选择，比如万达、爱琴海等。

　　不过，在刘侠看来，蓝光商业的轻资产扩张和很多其他开发商并不一样。

　　具体而言，在商业的服务链条中，蓝光商业是从土地投资阶段开始，到定位、招商、运营、销售，是基于这个服务链条在做轻资产扩张。与之相比，很多商业运营管理商是不负责销售的，更不用说其它方式的退出。

　　因此，服务内容的全面决定了蓝光商业服务的对象与其他开发商有很大差异。

　　据观点地产新媒体了解，2018年以来，蓝光商业已经在全国范围内的12座城市获取了接近30个轻资产项目。根据蓝光商业的规划，到2021年，公司在全国获取100个轻资产项目，比重与自营产业部分持平。其中，轻资产输出主要目标定位是中小开发商。

　　在如此短的时间迅速扩大规模，蓝光商业扩张拥有足够的底气。

　　首先很重要的一点取决于蓝光商业的品牌认可度，刘侠指出，蓝光商业在商业地产里经过20多年的发展，品牌在全国拥有知名度，是全国综合实力20强。

　　其次，在具体的运营表现上，蓝光商业拥有从项目筹建管控（PCG）到资产管理（ACG）再到资产增值方案（AEI）的标准化运营管理能力。

　　第三，蓝光商业有较强的产业整合能力，包括22万亿级的集团产业资源加上云投生态、中铁二局等全产业链战略伙伴资源，可以整合整个产业链上下游各个环节的资源。

　　第四，经过28年发展，蓝光商业拥有商地地产全业态的缔造能力，包括街区、集中商业、专业市场、长租公寓、酒店、新办公、球会等。

　　最后，对商业地产而言，人才是最稀缺的资源。蓝光商业的核心团队来自于行业最顶尖的公司，都拥有十年以上的行业经验，在全国各城市操盘过各类型商业项目，拥有丰富的实操经验。

　　加码长租公寓

　　华尔街有句名言——“只要有稳定的现金流，就把它证券化”。如今，这句话被用在迅速兴起的长租公寓业务。然而资本发展的历史进程总是伴随争议，长租也不例外。

　　对于前段时间一度饱受争议的长租公寓，刘侠指出，事实上租赁这个业态在市场都一直存在，只不过近几年是因配合国家政策兴起而受到关注。

　　争议的核心之一是长租公寓还未找到合适的盈利模式。对此，刘侠认为，市场应该辩证地看待这一问题。

　　首先，地产商做传统住宅开发的盈利模式是通过“开发—销售”来实现的，而这显然不适用于长租。另外，过去市场会用租金回报率来评估长租业务，这也并不全面。

　　在他看来，随着资产和金融结合，资产证券化政策会逐步落地，具体而言，长租公寓的盈利模式是通过“经营现金流+资产价值+资产证券化”三个部分来实现的。

　　对蓝光商业来说，做长租这个业务就会从四个维度进行探讨和发展：第一，通过公司优质的管理与经营，提供稳健的经营现金流，是实现资产证券化的必要条件；第二，优质资产和土地不断地升值和溢价，这是商业资产管理的本质，即通过物业和土地本身的增值保值来体现；第三，以商业全产业链布局为谋求，因此长租公寓市场也是蓝光商业产业链的重要组成部分。

　　最后，一个产业的发展本质也是源于市场需求，刘侠以蓝光商业的北京海悦城项目为例，该项目位于北京房山南四环位置，是大量外籍企业高管聚居区，只有通过中高档公寓来解决居住问题，长租也就应运而生了。