华宇商业王亚平：存量时代，资产管理的6个变革方向

　　商业存量过剩已经成为国内众多城市商业发展面临的共同问题，再加上宏观经济面临下行压力，让商业地产从业人员会有丝丝凉意。

      但在华宇集团商业副总裁王亚平看来，这也是孕育机会的阶段，存量时代的商业逻辑需要重整，要打开思路，关注商业的多样性，打造特色化、个性化的商业项目，从关注商业运营到关注商业物业的价值，拒绝盲目创新，形成互利共赢的市场秩序。他认为，商业团队可从以下6个方向进行努力：

华宇集团商业副总裁王亚平

　　1、从一把刀到九把刀，把商业空间改成成多业种混合空间。商业地产从业者需要从原来的购物中心、商业街延伸到酒店、写字楼、长租公寓、众创空间……具备把商业空间建造成改造成多业种混合的空间的能力；

　　2、明确定位，告诉市场你是谁。做规模发展的商业企业，都要形成自己的产品线，便于内外资源整合；要有类似K11、宜家这样做标签式定位的思维，而不是简单全客层区域中心年轻时尚这种同质化的定位逻辑，要能告诉中二病二次元的95后00后这些未来的主流顾客你的定位是什么；要建立团队的管理信用，尔后延伸出“江湖地位”。

　　3、从关注销售额到关注新财务指标，后期运营离不开资本助力。从关注客流销售租售比这些营运指标、关注传统财务指标，开始关注NOI（Net Operating Income营运净收入）、NPI（Net Property Income物业净收入）、Ebitda（Earning Before Interest, Tax, Depreciation and Amortization,息税折旧及摊销前利润）、YtoC（成本收益率）、YonC（成本收益率）……要懂估值，因为后期的运营离不开资本的助力，多听听那些能帮你做ABS、CMBS、Reits的机构的声音。

　　4、要推动政府相关部门对商业的管理。“脱下中山装穿上休闲装”，去掉一些不必要的清规戒律加一些建设性办法。譬如，国土规划部门既要有增容的政策，也要有降容的政策；住建产权税务部门应该有支持存量去化的政策；银行也不应该只会处置不良资产，想想如何给“抵押物”更新用途的政策……

　　5、基础功课要专业而不折腾，守正出奇。商业的设计建造、收支测算……经过十多年的努力，这些方面已经基本成了自然科学形成了行业水平，这些方面要坚持80%守正20%创新，以行业正常水平去预估项目未来。这些年，想学贝律铭做传世之作的一般活得都不大正常，不特别折腾的万达新城龙湖万象城印力都走得比较好。创新总是九死一生的事，用动辄投资数十亿的重资产项目做缥缈的创新，是因为钱不是你自己的么？套用一句流行语，“不能改的坚决不改”。

　　6、最后，今天的难处，很多是来自于前期的无序化规划和同质化竞争，这是不可持续的。搞商业的人，要学一点功课《互惠经济学》，这既不是搞慈善也不是谈社会责任，而是实现一种可持续盈利的方式，在牢记市场前提下获得利润；这也不仅仅是关于竞争优势，而是关于如何具备未来的竞争力，应该勇敢地把过去数十年里一些视为互相排斥的维度进行调和。