远洋54亿出售北京朝阳写字楼 两笔房地产金融化交易套现86亿

　　北京房企远洋集团在探索“房地产金融”的道路上越行越远。这次它设立了一个基金，并把自己旗下一个商业综合体项目放了进去。

　　12月23日，远洋公告表示，全资子公司新耀环球有限公司，与工银国际投资管理有限公司的全资附属永帆国际有限公司，分别出资人民币9亿元的等值美元设立一个基金公司：SOL Property Fund GP II Limited。

　　而该基金公司设立的目的，是为了设立物业基金，收购远洋全资子公司迅荣创富有限公司持有的，位于北京市朝阳区CBD核心区的一个商业综合体——远洋光华国际。

　　资料显示，远洋光华国际于2009年落成，总建筑面积约10.8万平方米，共有写字楼、服务式公寓、商业三种业态。写字楼部分分共分AB、C两座。AB座一体相连，C座独立成栋；其中，AB座建筑面积5.31万平方米，标准层面积2492.5平方米；C座面积5.27万平方米，标准层面积2513.96平方米。

　　项目目前由西门子中国、甲骨文、普华永道会计事务所、葛兰素史克(中国)等企业租用。截至2018年6月30日止六个月，该物业产生租金收入总额约人民币1.56亿元（未经审核），出租率约为93%。

　　上述收购的代价约为53.8亿元，出售完成后，远洋光华国际项目将不再并表。远洋预计，出售事项产生的未经审核除税前收益估计约为17.95亿元，该笔资金将用作一般营运需要。

　　这也是近半个月内，远洋接连推进的第二笔房地产金融化交易。12月13日，该公司以北京的远洋未来广场、远洋山水未来汇，以及位于天津的远洋未来广场三个项目作底层资产，发行规模为32.03亿元的ABS产品。

　　其中，北京的远洋未来广场、北京远洋山水未来汇、天津远洋未来广场建筑面积分别为6.2万平方米、2.7万平方米和16.6万平方米。远洋以此发行的ABS优先级分为A1、A2两档，其中，A1档发行利率为5.5%、A2档发行利率为6%。

　　粗略计算，远洋近期通过物业基金、类REITs等金融手段，已累计将旗下四个商业项目套现约达85.83亿元。

　　针对上述地产金融化手段，远洋表示，随着投资物业体量的不断扩大，集团正在形成和建立针对商业地产的“投资、运营、增值、退出”的闭合资本运作模式。目前远洋持有性物业规模约达360万平方米，主要位于北京、上海等城市。

　　另一方面，拿一些比较优秀的底层资产做资产证券化、金融化，也是地产公司目前比较好的筹资方式，“这也正成为市场的一种趋势”。

　　以最新出售远洋光华国际为例，远洋收回的现金流还能够降低集团的杠杆比例，及优化集团的财务指标。这被视为远洋针对财务负债优化而寻求商业项目的退出。

　　观点地产新媒体了解，截至今年6月30日，远洋总资产达到2192亿元，同比上涨14.22%；但负债亦达到1571亿元，增速17.94%；同期负债率为71.66%，达到近年来的高位。

　　因此，就有业内人士分析认为，远洋这次设立基金收购旗下的项目，就相当于一次“套现”。至于为什么不直接出售项目的股权，因为“做成基金以后会比较有想象空间和操作性”，以后这个项目还可以变成底层资产做证券化。

　　同时，房地产金融化也是远洋近年来一直侧重探索的业务。在“投融管退”中，远洋此次就是以股权的方式做项目投资的“退出”。

　　据了解，远洋在2010年设定第三步发展战略，提出了“具有投融资能力的房地产投资管理公司”的愿景，房地产金融纳入远洋的核心主业，并希望构建“实业+金融”的模式。

　　公司董事局主席兼总裁李明就曾对外表示：“除了住宅业务，其他业务远洋更多是期望以投融资的方式去开展，以管理人或投资人的身份，收取相关的管理费或投资收益。”

　　2011年，远洋曾尝试与KKR集团在成立双GP基金平台，投资中国房地产市场。2017年，远洋资本就已经与工银国际基金搭建了“远洋-工银持有型物业基金”，规模50亿元。

　　中信资本董事总经理，主要负责募资和业务发展的董伟海在接受观点地产新媒体采访时，曾表示：“国内的资本市场逐渐成熟，国内的机构投资人在这方面的投资，尤其是在办公楼的投资，这些年是明显加大的。“

　　同时，ABS和类REITs等给商业物业的退出提供了一个新的思路、一个新的途径。所以近年来商业物业的交易比较活跃。“近一年有一些变化，对于有些开发商来说，它可能会欢迎基金以股权的形式投进去，这是帮它解决资本金的问题。”董伟海称，这方面商业物业有一个比较大的需求，因为商业物业的投资金额很大。

　　同时，对于房地产企业来说，目前也是一个出售项目的好时机。

　　光大安石资产管理副总裁不久前曾告诉观点地产新媒体，在目前资本市场“钱紧”的情况下，“现在是一个将资产卖出的好时机”。市场情况不会一时好转，否则未来现金流出问题了，到后面会更麻烦。

　　可供佐证的案例是，12月21日，市场传言黑石拟以12亿美元（约合82.75亿人民币)，收购丰树集团旗下上海怡丰城及其相邻办公大楼。

　　上海怡丰城是丰树在中国单体投资额最大的项目，总投资额约人民币50亿元。与出让价格相比计算，若忽略经营费用、相关债务等开支，丰树便凭借该项目便获得将近30亿元的收益。