2018年千亿房企扩围至32家 阳光城、富力等15家房企晋升

观点指数 2018年是改革开放40周年，40年来中国经济成绩斐然。同时，作为经济重要组成部分之一的房地产行业也经历了一幕幕高光时刻。

　　这一年，国内经济面临一定下行压力，继续处于中高增速的过渡期，而房地产在经济增长中的角色也出现了相应调整。

　　具体而言，“房住不炒”依然是调控的主基调，在此基础上，限售、限购、限贷、限签、限价等政策持续升级，过去没有调控的城市也陆续加入，调控范围逐渐由一二线向三四线城市扩围。重重压力之下,中国房地产继续砥砺前行。

　　不管是“拐点”、“白银时代”，还是要“活下去”，房地产行业都在用简洁明了的词语表达对市场最直观的感受。

　　过去的一年，观点指数也继续对行业关键数据进行不间断的监测、分析，并在2019年即将到来之际，面向全行业发布，旨在展现地产企业过去一年的发展图谱。

　　宏观印象

　　关键词：改革四十年和房地产、调控常态化、因城施策、稳定

　　改革开放40年的发展历程中，国内经济增长创下了多个纪录——过去的5年时间里，中国的年均经济增速超过7%，为世界经济的增长贡献了超过30%的力量。

　　2017年，中国GDP总量首次跨过80万亿元的门槛，为827122亿元，增速达6.9%。不过，进入2018年，有多项经济指标回调。其中，1-11月工业增长速度是6.3%，比1-10月小幅放缓0.1个百分点；服务业生产指数同比增长7.7%，比1-10月小幅回落0.1个百分点。而社会消费品零售总额累计增速出现0.1个百分点的小幅回落。这也意味着，过去一段时间内依赖的粗放型增长模式已经面临拐点。

　　短期来看，经济下行压力较大。在叠加更加严峻复杂的国外环境情况下，“稳”是我国经济今年的特定主题。作为国民经济的重要支柱产业之一，房地产行业同样要“稳”。

　　回顾行业发展，从1987年深圳土地拍卖槌起，中国房地产的商品化进程才真正开始。那一年，房地产业的产值为382.62亿元，在GDP中占比3.14%。经过32年的发展，截止2017年，房地产业的产值上涨至53850.7亿元，在GDP中所占的比例为6.51%。

　　这也意味着，32年的时间里，房地产业的产值规模增长了140.74倍，而GDP规模增长是67.94倍。换句话说，房地产业的发展速度比国民经济的速度要快得多。

　　具体到销售规模来看，上述增长会更加直观一些。

　　1994年以前，中国商品房销售额均处于千亿以下，1994-2003年销售额在1000亿元-8000亿元之间。进入2004年，商品房销售额几乎以每年1万亿元的速度直线增长。2017年达到最高峰，为133701亿元。

　　刚刚过去的2018年1-11月为129508.1亿元，同比增长12.1%，增速回落0.4个百分点。其中，住宅销售额增长14.8%，办公楼销售额下降6.4%，商业营业用房销售额下降0.2%。

　　可以看到，在国内经济向高质量增长转变的大主题下，房地产行业也需要从单纯追求规模和增速的包袱中挣脱出来。

　　2018年，房地产市场调控体系不断升级完善，各种调控政策密集出台。

　　据市场研究机构数据统计，2018年至今，房地产调控政策合计发布高达444次，远远超出2017年的250次，预计全年大概率会突破450次。

数据来源：观点指数整理

　　从调控方向来看，本轮调控依然覆盖全国范围，不过逐渐加大对城市主体作用的强调，由过去的一二线城市向三四线城市以及非热点城市群下沉。具体而言，2018年1月5日，兰州市对部分区域取消了住房限购，落实分类调控、因域施策，提高调控的精准性。

　　12月24日，住建部在北京召开会议，提到2019年要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。同时，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任。

　　因此，不仅是“稳”，因城施策、长效机制等调控逻辑，也会在2019年得到延续。

　　行业扫描

　　关键词：坚决遏制房价上涨、活下去、回款、融资、创新

　　1、“稳”字当头，房企“稳中求进”中难题待解

　　12月份虽然有个别城市发布房产政策，如广州允许2017年3月30日前出让的商服类项目可售予个人；珠海斗门、金湾两区对外地人不再限购；山东菏泽取消新购住房限制转让措施等，但以此来解读成是楼市松绑的话，未免显得过于乐观。

　　回首过去，本轮调控范围之广、程度之深、持续时间之长，可谓罕见。2016年四季度调控政策开启，尔后限售、限购、限贷、限签、限价等政策持续升级加码，一直到2018年都尚处于这轮调控中。从住建部12月24日的会议来看，2019年稳地价、稳房价、稳预期依然是不变的目标，因此一定程度上也意味着本轮调控仍将持续。

　　在房地产行业的“稳步”发展中，房企也极力发挥主观能动性，冀望“稳”中有“进”。不过从数字端来看，还有很多难题横亘在前，亟需突破。

　　首先是销售均价渐趋平稳，可供获取的利润空间缩小。观点指数整理国家统计局公布的全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况发现，过去的2018年1-11月，商品住宅销售价格指数同比下降超过﹣4（包括-4）的有2家，分别为温州和金华；跌幅处于-4到0之间的有10家，大多数为二三线城市，仅有广州1个一线城市在列，同比下跌1.7。

　　上涨0-10的城市最多，为49个城市；上涨超过10的有9家，其中最高的为海口，对比去年同期上涨18.8。可以看到，2018年调控政策成效明显，除了个别城市外，价格上涨已经比较平稳甚至出现下跌。

　　盈利空间收窄的同时，我们可以看到房企面临的另一个难题则是到位资金的捉襟见肘。从国家统计局数据来看，对比过去25个月，全国房地产开发企业累计到位资金同比增速出现明显的下滑，由2017年1-3月达到最高点的21.9%，下降至2018年1-2月最低3%。

　　到手的资金不断缩水，这也使得房企在投资上显得尤为谨慎，特别是在拿地上。

　　进入2018年，房企累计用于购置土地的价款增速出现较大幅度下滑。其中，购置土地价款同比增速最高的时候为2018年1-8月，累计增速为23.7%，购置土地的价款则累计为8176.91亿元。

　　2017年1-12月，土地成交累计增速最高为49.4%，累计成交价款为13643.39亿元，这一数字也远远高于今年。

　　土地面积购置上，面临同样的境况。和2017年对比，2018年房企土地购置面积累计增速也出现了回落。

　　土地和钱是房企立身行业发展的关键要素，而人往往是连接二者的主观存在，因此当找不到钱，拿不到地时，责任只能落实到个人身上。因此今年以来，房企高管离职人数也刷新近5年新高。

　　根据市场研究机构数据统计，截至今年10月，离任的高管人数已经超过1900名，涉及上市公司1278家。

　　2、八仙过海各显神通，寒冬中的行业融资图谱

　　为了度过寒冬，各家房企也使出浑身解数。

　　概括而言，进入2018年，在去杠杆的金融现实下，监管部门出台一系列政策，管控房企融资，控制债务规模，在融资政策端的围追堵截中，过去房企最为倚重的银行贷款开始收紧，信托贷款、海外发债等通道受阻。

　　从融资历史来看，房地产融资收紧及放宽经历了数轮反复。比如，2013年8月，由于国家对房地产进行严厉调控，同年，定增、公司债等房企融资通道几乎被堵塞。8个月后，以地产项目融资为目的的定增核准通过，房企股权融资正式放开。

　　进入2016年8月后，在新一轮的调控政策下，房企以项目融资为目的的定增通道关闭，随后监管层对房企发债的审批尺度更为严格，而且持续至今。

数据来源：观点指数综合整理

　　长时间的资金缩流，让房企发现依靠外部资金已经不能完全解决问题，还需要通过自己的努力，为业务发展挖渠引水。最为直接的方式就是加快推货，通过加快销售回款回笼资金。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

　　根据国家统计局公布的数据，2018年1-11月，房地产本年实际到位资金合计209010.22亿元，同比增长8.9%，环比增速下滑0.1个百分点。其中上年资金结余、自筹资金、定金及预收款是主要的到位资金来源，分别为58933.38亿元、50619亿元以及49551亿元，占总实际到位资金的比列依次为28.2%、24.22%和23.71%。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

　　具体来看，受调控政策影响，虽然个人按揭贷款和定金及预收款累计值的增速出现较大回落，但是依然是房企实际到位资金的主要来源之一。2017年7月以后，定金及预收款累计值占房地产行业实际到位资金的比例基本位于20%以上，2018年1-11月达到最高的23.71%。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

　　自筹资金的累计增长速度呈现出比较明显的波动上涨趋势，其中2017年1-2月至2017年1-9月的自筹资金累计值同比增速均位负数；2018年1-4月后，可以看到录得较为可观的上涨，最高为2018年1-9月的11.4%。

　　3、资源集聚，优质房企抢占关键赛道

　　今年以来，外部环境的日益复杂及施压，让房地产行业的分化更加严峻。对比而言，排名靠前的房企更具规模优势。

　　2018年，流向房地产的资金受到严厉监管，不少银行对借款的房企设立较高的门槛，过去是只对百强房企放贷，而现在更多的会看行业前三十名。

数据来源：观点指数整理

　　从观点指数监测的重点上市样本企业来看，2018年上半年合计融资额约为2.1万亿元，同比增长约9%，这一增速也远高于行业到位资金4.6%的同比增长速度。因此可以看到，重点房企在融资数额以及融资增长上还是占据相当的优势。

数据来源：观点指数整理

　　具体到企业来看，今年上半年14家重点上市房企中恒大和碧桂园的融资数额是最高的，其次为保利发展。合计来看，上述14家房企的融资总额占行业到位资金的比例也不断上升，由2014年的5.9%上升至2018年上半年的29.35%。因此可以看到融资优势在不断向优质房企尤其是规模房企集聚。

　　和资金同步，土地资源也在向规模房企集聚，龙头房企拿地数量相比其他中小房企更积极，优势更加明显。以华润置地为例，2018年1-11月，其合计收获81宗土地，总楼面面积1826.57万平方米，权益土地出让金846亿元。而对比2017年同期，上述数字仅为51宗，总楼面面积1079.03万平方米，权益土地出让金585.54亿元。

　　传统房地产开发业务之外，过去12个月房企也在积极布局新业务。当然，在面粉和资金中占据绝对优势的规模房企，表现得也较为积极一些。当中有恒大积极造车，万科推进物流、长租、商业等业务，以及保利的更名。

　　“不要把所有鸡蛋放在一个篮子里”，作为大众最为熟知的投资原则，在销售增速放缓、行业利润空间式微，以及融资成本高企等行业背景下，房企更需要多元化，积极分散风险。

　　土地观察

　　关键词：并购、低溢价、流拍、赶场与观望

　　为了降低土地市场的热度，尤其有效抑制地价倒逼房价上涨，2016年开始，一线及热点城市相继祭出调控大招，提高房企拿地门槛，包括不仅限于拿地资金来源、竟配建、保证金及付款期限等。

　　2018年这一波土地限制政策继续延续，并有愈演愈烈的趋势。

　　受此影响，观点指数监测的包括北上广深、成都、海口等在内的23个重点城市中，单月土地出让金增速放缓，由2017年10月的同比增长177.15%出现波动下滑，进入2018年除开1月、5月以及8月的单月拿地金额同比增长比较快以外（分别为42.47%、87.26%和36.16%），其余月份同比增速均为个位数，不少月份还出现同比下滑的情况，其中2018年9月和10月下滑最为明显，跌幅均超过40%。

数据来源：观点指数统计

　　从各个城市推地面积和成交面积来看，两者的差值在2018年逐渐加大，这也意味着相比过去房企的拿地意愿相对减弱。根据市场相关机构的统计，2017年一二线城市合计住宅土地流标为148宗，而截止2018年12月17日，年内流标高达324宗，同比增长140%。

　　一二线城市以外，三四线城市的土地流标率也居于高位。市场相关机构数据显示，截至2018年12月中旬，三四线城市流标住宅土地高达1177宗。高于2017年全年的957块、2016年的442块和2015年的200块。

　　数据来源：观点指数统计

　　观点指数监测数据显示，23个重点城市土地成交中，二线城市成为绝对主力。细分来看，2018年1月，二线城市住宅土地成交面积占所有23个城市成交总面积的85.94%，随后出现上涨，2018年5月为98.07%，2018年6月-9月维持在92%-94%之间。

数据来源：观点指数统计

　　从溢价率来看，一线城市的溢价率也始终处于低位，两者的溢价率之差在2018年逐步缩小。这是因为随着资金收紧，房企在土拍市场中逐渐恢复理性，再加上较为严苛的土地限制政策，大多数地块以底价或者低溢价率成交。

　　同时需要注意的是，在土地市场的角逐中，中型房企变得更加积极，在规模优势凸显的当下，如何发展壮大成为它们拿地的推动因素。而一些大房企因为因为已经具备相当规模，因此对比之下利润和创收则显得更为重要。

　　企业论衡

　　1、碧桂园7000亿连庄，万科恒大分获榜眼、探花

　　不提销售目标的碧桂园，2018年到底会卖多少亿？在此之前，虽然碧桂园掌门人杨国强避重就轻，仅透露：“我只能这样说，2018年肯定比2017年好”，但是从7000亿到8000亿，相关的猜测已经有多个版本。随着12月走向末尾，这个答案或许已经开始明晰。

　　根据观点指数·2018中国房地产销售金额TOP100榜单，2018年1-12月碧桂园合约销售突破7000亿元，较去年同比增长27.4%，近乎2016年合约销售的2.27倍，这一成绩也让碧桂园连续两年问鼎TOP100榜单。

　　从3000亿到5000亿，再到如今的7000亿元，即使没有销售目标，碧桂园还是以每年2000亿元的销售增长丈量出自己的销售步伐。

　　2018年上半年，碧桂园实现合同销售金额约4124.9亿元。进入下半年，销售节奏则有所放缓，6-12月合约完成2892亿元的销售金额，下半年每月公布的合约销售金额也以权益销售代替。

　　在中期业绩会上，碧桂园管理层就表示要“控制速度”，相比上半年70%的去化率，下半年的指标在60%，另外全年拿地支出也将从4000亿元调至3000亿元。

　　不过表现在行动上，碧桂园对于规模的渴求还是没有减弱。据观点指数了解，碧桂园的拿地计划已经在二季度开始放缓，不过于12月10日的经营会上，杨国强则表示会逐步开放投资，也就是在拿地这一块会更加的积极。再加上原有的3.64亿平方米土地储备，对应超过4万亿元的货值，相信明年的碧桂园还会保持稳定的增速。

数据来源：观点指数统计

　　碧桂园之后，万科、恒大凭借6069.5亿元和6002.1亿元的合约销售位列榜眼和探花。过去的一年中，万科从“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”，不断推广“美好生活”口号，郁亮也多次为相关业务站台。

　　年初的业绩会上，郁亮回应投资者关于量价问题时表态：“只有你们不断在提示我们是第一还是第二，第一第二早就不在我们心中了。”

　　虽然对于多元化业务尤为热衷，但是目前住宅开发业务还是万科创收的主力军。9月秋季例会上，万科的一句“活下去”激发了本就焦虑的行业情绪。回到行业寒冬中要活下去的现实，万科再次将稳住地产开发业务作为今年的首要任务。

　　恒大忙着造车、打官司的同时，今年也超额完成年初定下的5500亿元销售目标。2018中国房地产销售金额TOP100榜单的惯常亮点还是来自万科和恒大的2、3位争夺。

　　在1-10月，恒大还是领先万科155.2亿元。不过在11月，凭借单月583.2亿元的销售额，万科成功超过恒大，以87.4亿元的差距占据第二位。

　　销售和造车热闻之外，过去的一年中，在资本市场上也频现恒大的忙碌身影。11月19日，恒大再增发于2020年到期的10亿美元11.0%优先票据，发行所得款项净额约9.99亿美元，将用于境外债务再融资。

　　另外据彭博社报道，恒大抵押香港物业融资120亿港元，其中包括80亿港元的优先贷款和40亿港元的夹层融资工具。

　　2、4000亿分水岭，保利融创距离第三还有多远？

　　将目光从三甲中移开，可以看到6000亿元之后出现空缺，目前尚无房企能突破5000亿元。

　　不过对比去年，可以看到榜单第4名和第5名还是老面孔融创和保利。2家房企的合约销售额都已经超过4000亿元，分别为4600亿元和4050亿元，相比去年分别上涨27.1%和31%。

数据来源：观点指数统计

　　从2018中国房地产销售金额TOP100榜单中可以看到，2016年-2018年，TOP5的门槛值均保持相对稳定的增长，由2016年的2100.87亿元、2017年的3092.27亿元一路向上，今年已经晋升一个台阶，来到4000亿元。其中，融创和保利保持了相对大的优势，是2019年TOP4和TOP5的有力争夺者，相信来年会交出更好的成绩单。

　　在金九银十传统销售旺季中，融创牢牢把握销售机会，一举超过保利，稳居房企销售排行榜TOP4的位置。过去的一年中，一直说不会在公开市场拿地的融创，以几乎两天一幅地的速度在积极揽货。据观点指数不完全统计，截止目前，融创今年斩获的土储已经达到1654.55万平方米，土地价款超过626.08亿元。

　　此外，与金科的股权争夺战依然是融创今年的热点词，也成为市场关注的焦点。不过这场没有硝烟的战争究竟会走向何方，则且要看孙宏斌和黄红云的作为了。

　　喊出要冲击行业“前三”的口号后，保利的步伐明显加快了，只是在走向第四名的路上，还有一个强有力的竞争者融创。加上保利置业418亿元的合约销售额，2018年1-12月保利系的合约销售额为4468亿元，距离第四名还有132亿元的距离。

　　对于保利来说，今年比较大的改变除了对行业地位的追逐外，还有多元化业务的布局。在房企纷纷喊出“多元化”的行业趋势下，力争重返前三的保利在9月12日宣布更名为保利发展控股”，去掉名字中原有的“地产”二字。目前，建筑、物业、商业、公寓、金控是保利多元化业务的五大代表。

　　可以预见，在万科、恒大、碧桂园等房企均抢先布局多元化的情况下，未来保利想要重返前三，面临发力的不再仅仅是住宅业务板块，还有更多的创新业务。

　　3、15家房企晋升，千亿房企扩围至32家

　　对比去年，今年的房企千亿阵营颇为热闹。有32家房企成功突破1000亿元的合约销售额，这个数字对比2017年的17家增加了15家，近乎90%。

数据来源：观点指数统计

　　今年有16家房企取得突破，晋升千亿房企俱乐部，不过同时也要留意到，有1家房企滑落，无缘今年千亿房企的称号。在行业竞争加剧中，不进则退，稍有不慎就会被后来者赶超。

数据来源：观点指数统计

　　观点指数统计千亿房企销售增长情况发现，同比增长率超过80%的有2家房企，其中一家为中梁地产，同比增长率为87.99%。2016年其销售额仅为337亿元，2017年为758亿元，仅过两年就已经突破千亿。1425亿元的合约销售对比2016年增长了422.85%。

　　同比增长率处于50%-80%的房企有10家，包括中国金茂、新城控股和阳光城均在列。在商业上有所布局的新城控股，近些年的销售步伐也逐渐加快。2016年，新城控股的合约销售仅为650.6亿元，排名TOP100销售榜17位，2018年则突破2000亿元，同比增长74.29%。

　　迎来“双斌”的阳光城，深得样本企业“精髓”，2018年也正式突破千亿，录得合约销售1586亿元，同比增长66.68%。不过冲击规模的同时，因为资金等问题，原本要拿出800亿元投资拿地的阳光城，截止9月底，实际花费仅为216亿元。朱荣斌回应媒体时表示：“今年本来我还想多买点地，但是由于资金等问题，还是有点掣肘，有点不甘。”谈到明年，朱荣斌认为情况会比今年好一些，“至少不会更差了”。

　　在上述32家千亿房企中，同比增长率处于30%-50%的企业达到8家，包含5家千亿级房企，2家2000亿房企和1家4000亿房企。同比增长率低于10%的仅有1家。

　　回首过往，2015年仅7家房企实现千亿，2016年也才是12家，行至2018年千亿房企已经占据TOP100榜单的三成。按此速度，2019年千亿房企或将接近50家，占TOP100榜单的一半。

　　4、近四成房企超额完成目标，行业分化中被挤压的小房企生态

　　各家房企收获年末成绩的同时，我们也可以看到TOP100榜单中的规模分化越来越明显。

　　观点指数统计发现，2018年1-12月销售金额20强占据TOP100榜单的半壁江山。具体而言，2018年TOP1-3三家房企，即碧桂园、万科和恒大的合约销售总额为19088.7亿元，占100家房企总销售额的18.76%；TOP4的融创和TOP5的保利合约销售额总计为8650亿元，占据榜单总额的8.50%。TOP6-10、TOP11-20的占比则分别为12.4%和15.44%。话句话说，销售20强合计占榜单总额的55.1%。

　　数据来源：观点指数统计

　　在所有阶梯房企中，排名21-50位的房企销售额合计占比最大，为26.75%，是唯一超过行业前三甲的群体。这也意味着仅碧桂园、万科和恒大的销售额就超过榜单后半截，根据观点指数统计，TOP51-100五十家房企的合约销售总额为18477.4亿元，占比18.16%。

　　随着调控升级及常态化，一些规模更大的房企更容易获得市场的认可，在拿地和融资上也获得相对的优势，而小房企的生存空间急剧压缩，未来的日子将更加艰难。

　　从目标完成率来看，今年有48家房企对外公布销售目标，从150亿元-5500亿元不等。根据2018年1-12月的完成情况，有38家房企超额完成目标。其中目标完成率超过130%的有4家，最高的为五矿地产，目标完成率达到176.31%。

数据来源：观点指数统计

　　目标完成率位于120%-100%之间的最多，有25家，占48家房企的52%。这也说明，虽然今年房地产行情不是太好，但是各个房企丝毫不敢放松，在规模相当于话语权的当下，卯足劲冲击销售目标。

数据来源：观点指数统计

　　48家房企中，有10家房企未能达标。这些都是布局和产品相对单一的房企。举例而言，上市房企中有不少专注于京津冀和豪宅产品，在调控愈加深、广、全的大环境下，相比区域型企业，布局全国化的分散和平滑风险的能力也越强。