挖来“双斌”的阳光城迈入了千亿房企俱乐部 但冬天何时过去?

2019年01月04日09:41 来自:观点指数 杨晓敏
核心提示:挖来“双斌”的阳光城迈入了千亿房企俱乐部,预计全年销售达到1500亿,但去年土地投资额不足400亿,远远低于2017年的1396亿。

  “一定有些什么是我所无能为力的,不然日与夜怎么交替得那样快。”

  加入阳光城的日日夜夜里,朱荣斌的生活几乎被工作塞满,他甚至放弃了博士学位和许多爱好,“现在我的业余时间就是批文件”。

  原本,“2020年达到千亿”是林腾蛟给前任订下的任务,2017年坐上执行董事长位置的朱荣斌要接过这面大旗。

  2018年10月9日,阳光城官方宣布正式突破一千亿。林腾蛟掩不住内心的喜悦,向所有员工派发一枚金戒指,盒子上写着“千亿纪念”。

  犹记得,刚刚履新阳光城的朱荣斌,第一次露面就表了决心:“不管我的业务现在是什么规模,但是我的人才团队要匹配一个千亿企业。人的数量、组织架构、对管理层的要求,都按照千亿企业去布置。”

  带着雄心壮志,朱荣斌和他的老同事吴建斌准备在阳光城大展身手。人才战略、激励机制、加快周转速度、布局三四线、产品标准化、加强现金流等,这些动作贯穿了阳光城的整个2018年。

  但这一年的现实也很艰难,在这被称为史上房地产调控最密集一年,金融环境不容乐观,“底子薄”的阳光城受制于财务资金掣肘,土地投资大大缩水。

  原以为你已经准备好一切向前冲的时候,却被环境拖了后腿。对于2018年,朱荣斌说他有些不甘。

  规模化发展标签

  很多人把阳光城规模的突飞猛进归功于林腾蛟的“人才行动”,事实也是如此。

  拉来头部房企的核心人物,是复制的最简单快速方式。2011年销售仅23亿的阳光城,次年引进了曾任龙湖运营总经理的陈凯。

  陈凯掌舵的三年里,阳光城大刀阔斧开始进行改革,并进一步制定“一带多点”的城市发展战略,同时迁都上海,正式拓展全国版图。

  从偏于一隅到全国布局,陈凯功不可没。除此之外,“高周转”、“股+债”这些关键词,也成为了作为以阳光城为代表的闽系房企发展标签。

  成为“并购王”是在张海民时代,接过陈凯手上的权力,张海民掌舵的2015年-2016年两年时间里,开启了并购之路。

  据观点指数统计数据,两年间阳光城并购项目达到29宗,收获土储936.53万平方米,占总新增土储的73.09%。

  并购力度最大的2016年,取得项目13个,土地面积为284.14万平方米,建筑面积为835.9万平方米,在总新增土储中所占的比重为85.49%,与2014年在并购市场上颗粒无收形成鲜明对比。

数据来源:企业报告、观点指数整理

  土地市场上的大举进击,很快体现在销售业绩上,阳光城实现了从2014年231亿元、2015年310亿元到2016年487亿元的中高速增长。

  不过,并购的另一面效应也逐渐显现出来,由于受制于现金流以及并购项目较为复杂,不能在短时间内转换为销售,导致大量资金沉淀和现金流缺口,阳光城高杠杆率也是事实。

  此时,林腾蛟拉来了以财务见长的吴建斌,随即朱荣斌出任执行董事长。

  随着“双斌”的到来,阳光城开始呈现“碧桂园式”发展路线:2017年,阳光城实现合约销售951亿元,同比增长95%;获取土地项目达到120个,并提出了“未来达到两千亿,甚至更多”的远大目标。

  按照2018年1500亿的规模推算,保持60%年增长率,意味着阳光城到2020年的销售额将达3000亿元。

数据来源:企业报告、观点指数整理

  2018上半年,阳光城共补充土地储备约551.85万平方米,累计土地储备4267.54万平方米,储备货值近5842亿元。这些土地储备,提前锁定了阳光城未来3到5年的销售业绩。

  事实上,高速发展留给“双斌”的问题也很多,受制于资金压力,2018年原定800亿土地投资额只使用了不到400亿,远远低于2017年的1396亿元。

  朱荣斌有点“委屈”,不是不想拿地,实在是没钱拿。

  钱从哪里来?

  解决资金问题,成为阳光城的头等大事。入职阳光城后,吴建斌就发挥所长,一直致力于降杠杆,并马不停蹄地进行各种融资。

  继2017年发行30亿永续债后,进入2018年后,随着国家整体金融环境趋紧,企业非标融资受到限制,阳光城融资的工具也呈现多元化。除传统发债渠道外,吴建斌也尝试了不少资产证券化手段,包括购房应收款、办公物业、长租公寓、供应链ABS等。

数据来源:企业报告、观点指数整理

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  据观点指数不完全统计,2018年阳光城发行各类多元融资工具,达到370亿元的资金额度。

  12月10日,阳光城公告称,该公司境外全资子公司阳光城嘉世国际有限公司完成19.375亿港元一年期的高级担保债券交割,债券到期日为2019年12月10日,该债券将在新加坡交易所挂牌上市,而债券收益将主要用于对现有债务进行再融资。

  穆迪给予B2评级,称阳光城受到高杠杆的限制,为了支持快速增长和向新地区扩张而进行的大规模土地收购。

  不过,穆迪预计阳光城将在土地收购方面采取更为慎重的方式。因此,未来两年,该公司的债务增长可能会放缓。

  数据显示,截至2018年6月底,阳光城的现金余额为333亿元人民币,不足以偿还约442亿元人民币的短期债务。穆迪预计,未来12个月,该公司将继续利用营运现金流,筹集新的融资,以满足再融资需求。

  换而言之,阳光城将管理其短期债务的再融资,保持合同销售强劲增长以及在未来12至18个月内,采取更审慎的土地收购方法,以改善流动资金和财务指标。

数据来源:企业报告、观点指数整理

  不过此前据吴建斌透露,受到大环境的影响,阳光城财务状况的改善还没有达到预期。

  数据显示,阳光城前三季度净借贷比为208%,较2017年底252%有所降低,但融资成本提高至7.9%。

  在吴建斌的规划里,2018年底阳光城净借贷比将降至200%,100%是最佳的水平,当然这是一个美好的期许。

  心有猛虎,不过降杠杆将是个长期任务。

  作为A股上市公司,融资渠道有限,在融资环境趋紧以及市场进入下行状态时,加强回款将成为房企最重要的资金来源。

  为此,吴建斌将“加大去化量、保证供货量、追回款”列为阳光城的发展重点,并且要求补充更多短平快的土地。数据显示,1-9月,阳光城合计回款590亿,回款率在80%左右,第四季度将继续专注抓回款,提高全年的回款率。

  除了充分利用吴建斌的财技,阳光城还为自己找到了不少外援。

  3月12日,阳光城曾与平安信托达成合作协议,拟就房地产项目投资、新型产业方向及其他资本项下投资开展全面合作,预计在2年内完成360亿元资金合作规模。5月18日,阳光城签约浙金信托,拟在1年内完成50亿资金合作规模的规划。

  冬天何时过去?

  有人说,阳光城挖来“双斌”是为了复制碧桂园,但在朱荣斌看来,林腾蛟看中的是“中海基因”。

  据观点指数报告,2018年全年,阳光城达到1500亿的规模。然而,单纯追求千亿规模已不合时宜,阳光城的目标是要打造真正意义上的大企业。

  用林腾蛟自己的话说,作为老板,做到完全不过问是不容易的,但他给职业经理人足够权力和信任。

  “双斌”在过去一年里一直忙于重构阳光城,无论是核心管理层、组织架构、信息化,还是公司的整体战略,一切都是新的。

  规模上升、明星经理人,也令外界开始对阳光城重新评估,但在吴建斌眼里,目前的阳光城仍是小企业,周转不够快是他们当下最大的烦恼,“现在我最苦恼的是没供货,只要出来马上就卖光了”。

  与大多数房企一样,对于高周转的重要性,吴建斌毫不怀疑,甚至更为极致:“房企必须高周转,房地产最大的风险就是周转太慢,只要是高周转,就是个好企业。”

  不过,正如朱荣斌所言,进击的阳光城就好比“天天大吃大喝”,最后想要没有“三高”,是很难做的。观点指数研究发现,对比过去的2011-2014年,虽然2017年阳光城货币现金对短期负债的覆盖率有所提升,为0.31,但是和过往两年相比还是有所下降。

  短期负债总额方面,2017年末阳光城的短期负债总额为1170.97亿元,同比增长124.53%,其中短期借款和一年内到期的非流动性负债和约485.21亿元,同比增长163%。截止2018年上半年,阳光城的流动负债总额为1186亿元。

  对于负债,朱荣斌从不避讳:“我最关心的还是现金流,负债高一点,说明公司在高发展,只要是好的资产,我不怕借钱买,但是关键是现金不能断流,要让我有钱用,要保证我的钱够用。”

  对于过去的2018年,朱荣斌给自己和公司打出了90分高分:“我们集团领导层的团队是很全了,但中层和基层还有差距,还需要一两年时间打造。”

  阳光城正在努力打造一支“梦之队”,拥有“双斌”两张王牌,林腾蛟愿意押上所有砝码。

  近日出席活动时,林腾蛟表示,真正的冬天还没有到来,很多企业都已经在抱怨过不下去了。但我相信,没有一个冬天不会过去。

  但朱荣斌和吴建斌要带领阳光城度过寒冬,还需要付出不少日日夜夜。

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文章关键词: 阳光城朱荣斌吴建斌
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