从深圳万科商业几大项目 探索其如何进行商业运营创新？

　　“永不止步，商业新周期再出发”，第14届中国商业地产节将以此为大主题于2019年4月在广州举行。同期由赢商网独家发起由《榜样人物》视频专访、《购物中心运营进化》、《寻找新物种》组成的“不止步·再出发”大型专题，寻找推动中国商业地产持续发展的力量……

　　深圳万科商业作为万科城市配套服务生态系统的重要一环，已形成“购物中心+社区商业+轨道交通商业”的全方位商业体系，在深圳商业领域，陆续有龙岗万科广场、龙城万科里、盐田壹海城·ONE MALL、南山云城万科里等多个项目开业且运营良好。

　　深圳万科商业以消费者需求为中心，细分市场，不断为商业市场输送新血液、新思想、新活力，助力区域商业市场升级革新，商业路径也越发成熟。旗下几大商业项目以建筑空间、品牌组合、营销活动、场景体验等作为创新运营发力方向，从项目开业到后期运营，深圳万科商业正在以各种方式探索适合商业地产成长规律的高质量发展路径。

　　一、从建筑形态上打破盒子式商业局限，营造街区式休闲商业氛围

　　随着“盒子式”购物中心遍地开花，近几年以场景构筑的体验式商业街区开始焕发新的生机。深圳万科商业将商业项目与城市街道和自然景观相融合，使商业体与社区、文化建筑和各种配套资源相得益彰，打破了传统购物中心“盒子式”的封闭场景，盘活区域商业活力。

　　在项目实践方面，以龙城万科里为例，其打破了盒子式商业的局限性，以景观坡地建筑形态为设计灵感，以“等高线”为设计主题，营造了一个自然、舒适的公园式建筑环境。在场景上，拥有“开放式屋顶花园”、“下沉式广场音乐喷泉”、“中庭星象水景”等多处特色场景，成为了“年轻型人聚集地”。而在云城万科里项目上，规划了漫游式公园长廊，设置两大下沉式广场，一楼公园式打造，形成“剧场式”乐聚天地。

（图片来源于龙城万科里）

　　同样借助地势特点打造“独一无二”的景观，还表现在深圳万科商业打造的盐田首个购物中心壹海城ONE MALL，其则把山海实景融入到购物中心空间设计中，其建筑外形也酷似航行中的巨轮，内部则采用两面巨型落地玻璃幕墙，既可见山，又可观海，将建筑外观与自然海景融合的恰到好处，而开放式的空间让消费者可享受到购物与景观的双重体验。

（图片来源于壹海城·ONE MALL）

　　二、创新运营空间，营造主题性消费生活场景

　　随着消费观念和消费方式变革，场景丰富、体验感强的创新化主题消费生活场景获得了不少购物中心的青睐。深圳万科商业顺应这一趋势，在运营空间打造上，将凸显个性化、特色化的主题商业街区引进商业项目，并融入了创新的理念和商业形式，不仅能够有效吸纳人流，丰富卖场，还能促进销售额的增长。

　　以龙岗万科广场为例，历经88天升级改造的 131 森活主题街区在去年8月17日在万科广场B1层正式开启，其引进多家华南首店及网红餐饮品牌，包括各类餐饮品牌的拾味生活区、精品超市及花店的品质生活区、首个自营品牌区——V 生活+、涵盖阅读、生活剧场、休闲一角等生活场景的多样生活区，通过线上线下相互导流，也标志着深圳万科商业品牌式运营走出了关键的一步，其所营造的全方位家庭式生活感，已经成为一个突出的项目特色。

（图片来源于深圳万科商业）

　　除了万科广场之外，将主题街区引进项目的还有深圳万科商业的另外一个商业项目——龙城万科里，其打造特色“网红”餐饮街，集结时下最热门的餐饮品牌，提供舒适、放松、休闲的开放式空间，吸引了大批年轻潮人。

　　三、创新营销活动 制造商业营销热点话题

　　随着人们生活水平的提高和消费者需求的变化，购物中心越来越重视消费者的购物体验。这时候就要更多地考虑消费者与商场的互动，让消费者“变客为主”，通过举办各种营销活动来迎合现在消费者的各种需求，以此延长顾客停留时间。

　　深圳万科商业在营销活动上，除了持续开展主题性营销活动外，还与场内商户强强联合，针对消费者年轻化趋势，策划更多地具有娱乐化与互动性的活动，如进行跨界合作、文化展览、公益活动、周年庆活动等，增加与顾客的粘性互动。

　　以龙岗万科广场为例，在去年一年里，龙岗万科广场在营销活动上，不仅仅与场内的商户进行强强互动，更与各界资源进行跨界合作，打造“不一样”的营销体验。如与去年7月份联合本来生活发起“回归家的味道”公益运动，在龙岗万科广场一楼打造了“家味博物馆”，知名美食生活家 - 欧阳应霁在此交流分享《家味厨房》、《味道贩卖馆》及《家味手绘墙》等活动，引发对城市人与 " 家味 " 的思考，吸引大批市民参与。

（图片来源于深圳晚报）

　　同样在龙城万科里项目上，深圳万科商业为了迎合年轻人的趣味，在520情人节期间推出“造梦之城”原创主题展两天时间客流突破20万，引发行业及消费者热议。其项目一周年庆典“ONE爆计划”主题，集结网红选秀、DJ电音、内衣秀、网络红人大秀等，吸引大批顾客到场。

　　四、打造项目自身IP形象，刻画“独家记忆”

　　在存量商业时代，商业项目竞争越发激烈，商业项目除了在品牌业态、购物环境、场景体验、营销活动等方面发力之外，根据自身的准确定位，发展自有IP成为了新的出路。借势“IP”不仅能吸引消费者到访，还能够赋予项目新的生命力和竞争力。

　　深圳万科商业在2018年打造自有IP形象“PAPI君”、“独角兽”等，并将IP形象运用到开业营销、日常运营的方方面面，大到节日活动，小到日常品牌及商户运营，与IP形象进行融合，持续地与消费者形成互动，形成消费者对其旗下商业项目的“独家记忆”。

　　如云城万科里一期西里原创主题IP –“PAPI君”，它是以IT男为原型，开业当天IP形象在不同的场景中得以发挥，如卡通形象人偶、海报、宣传册以及商场美陈等，通过项目IP资源的运用，进一步将项目推进深圳民众的视野，加深项目的性格和形象。

（图片来源于深圳万科商业）

　　而同样拥有独创IP的还有龙城万科里，首创10米高大型独角兽IP，张开双翼呈现腾飞之势，造型独特，具备时尚、个性、潮流等创新营销标签，成就深圳东部区域潮流文化商业新代表。

（图片来源于深圳万科商业）

　　结语：深圳万科商业对于旗下各商业项目的创新运营探索，反映到企业本身，需要运营者真正站在消费者的角度，用心做商业，回归商业本质，才能在在日益激烈的竞争中立于不败之地。其在创新运营上，通过升级调整自身的品牌业态组合、场景营造社交新体验、打造各具特色的营销活动、独创IP及美陈等举措不断探索创新化商业运营策略，满足消费者更加多元化、个性化的消费需求和购物体验，为人们描绘美好生活蓝图持续贡献力量。未来深圳万科商业还将有深湾汇云中心-红树湾、深圳万科香蜜府、地铁安托山商业、老地方商业、沙井上星商业等项目陆续亮相，而深圳万科商业的创新运营又会否在其他项目得到扩展和延伸呢？让我们共同期待。

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　　时间：2019年4月

　　地点：广州