实探 | 焕新开业两年，深圳领展中心城现状如何？

​2019年，香港领展房地产投资信托基金收购了中心城，耗时一年多对其进行升级改造。2022年1月，全新改造后的领展中心城重新开业。

两年多过去，领展中心城又有哪些变化呢？

数据显示，2023年，领展中心城客流同比上涨118%，年度销售同比上涨78%；焕新升级超过110个品牌，包括12家华南首家，10家深圳首家，1家深圳独家，13家福田首家，餐饮焕新数量超过40家。

升级脚步不停，近日赢商网踩盘发现，领展中心城正在对B1层进行大面积改造升级，此外场内其他区域亦在同步进行品牌焕新。

​图片来源：赢商网（除特殊标注外，下文图片均来自赢商网）

B1焕新打造“食加空间Foodie+”，将引进30+品牌

在2019年的初次大规模改造中，领展中心城将B1层家乐福大卖场改造升级为体量更小、消费体验更好的家乐福华南首家精品旗舰店，释放出来的面积引进了欧亚美创、佩霖国际、健睿美等生活配套品牌，以及全新主力店愈欣书店。去年家乐福全面撤场，在原有店铺正常营业的情况下，领展中心城再次对B1层做整体改造升级。

据悉，B1层将升级为“食加空间Foodie+”，整体改造结合“中轴线上的都市桃源”理念， 以“食”为引，构建出一个全新的多元社交空间。

“食加空间Foodie+” 效果图。图片来源：领展中心城

据项目方介绍，此次B1层改造面积在1万㎡左右，以餐饮业态为主，预计引入30多个特色品牌，目前剧透的品牌，包括俄货集市福田首店、超级猩猩福田旗舰店、筋骨堂福田首店、顺德公·广东猪肚鸡深圳概念店、湘二爷深圳首店、客家围·客家菜、探鱼等多个品牌。

从现场来看，B1层全新引进的渔舶汇蒸汽活海鲜·榴莲自助福田首店已于近期开业运营，但原家乐福超市区域大部分还处于围挡升级状态。据了解，整个B1层食加空间Foodie+预计在暑期迎来全面开业，大部分餐饮店铺会在5月底开业。

图片来源：领展中心城

而除了B1层外，记者实地观察发现，领展中心城G层及以上楼层大部分店铺都正常营业，和之前相比焕新了不少业态品牌。

餐饮业态方面，L1层西走廊引进了本土轻食休闲餐厅代表品牌農畉，農畉门店设计充分阐释了自然理念，大面积木质纹理取代水泥墙面，室内层高开阔，室外绿植环绕，在闹市里打造了一个静谧角落。

UG层引进了本帮江浙菜品牌吴莊、粤菜品牌珍禄，两家门店在设计上都极具新中式色彩。

领展中心城周围写字楼云集，这几家品质餐饮品牌能为顾客提供优雅奢华的就餐场景，满足商务人群的社交需求，因此工作日饭点时刻，门店的客流不并少。

儿童亲子业态方面，领展中心城在原有meland、反斗乐园的基础上，又引进了香蕉攀岩、mirroir滑板等潮流运动品牌。

根据商场的围挡信息，UG层还将引进茶饮界元老级品牌KOI，以及一家深圳首店宝珠奶酪，宝珠奶酪2010年创立于上海，传承中国奶酪制作技艺，开创中国奶酪茶饮，目前全国有100余家门店。

港客占比过半，业绩带动效应明显

凭借着临近福田口岸、皇岗口岸的区位优势以及便利的交通，去年通关后，领展中心城吸引了大批来内地消费的香港游客。行走在商场时，随处可见带着行李箱扫货、结伴出行的香港客人，工作日下午，办理内地通讯卡的服务处甚至排起了不短的队伍。

数据显示，去年暑期，领展中心城总体客流同比去年增长80%，销售同比去年增长53%，餐饮销售呈现持续上升趋势，譬如，同仁四季椰子鸡、太二酸菜鱼等对港客吸引力较大的美食品牌业绩增长明显，酒吧业态较去年同期相比增长50%左右。据项目方透露，在周末及节假日，场内的客流港客占比可达50%左右。

为了抓住“港人北上”带来的红利，领展中心城针对港客进行了精细化运营和服务。业态品牌方面，除了引进了薛记炒货、咕噜烘焙等港人来深爱买的网红小食外，对于港客青睐的spa、按摩等服务，领展中心城在UG层南北通道处专门打造了休闲体验区域，入驻了常乐推拿、涟·泰式按摩、静耳、启然肌肤管理中心、农本方中医诊所等一批新体验业态。其中，农本方是香港老字号品牌，领展中心城门店是内地首店。

日常运营中，领展中心城上线了AliPay HK、WeChat Pay HK、数字人民币跨境消费等服务，解决港人消费需开始内地银行卡或换汇的烦恼，同时还针对港客推出了“港真好抵”长期福利活动，联动商场多家门店，为港客提供折扣、消费满赠、注册好礼等一系列福利，节假日还会根据港客习惯更改场内KTV及餐饮的服务时间。

图片来源：领展中心城

此外，领展中心城还举办了多场港风味十足的文化活动，去年联动深港各界合作开展“我和汉服有个约会”粤港澳汉服嘉年华、深港艺术交流季-深港街舞展演、港深创客文化节、CHIC HK港·潮流等超过六场活动，内容涵盖展览展示、音乐演出、舞蹈演出等多种形式。

在刚刚过去的五一假期，领展中心城举办了大湾区丝袜奶茶周活动，多家本土“港饮广食”品牌汇聚一堂，通过港饮广食市集、冠军茶王现调表演、大湾区丝袜奶茶争霸赛等多场活动，为市民及旅客带来一场港式风情之旅。

图片来源：领展中心城

迎合客群需求，餐饮及文体娱占比上升

赢商大数据显示，领展中心城场内餐饮业态的占比从2022年的31%升至37%，文体娱业态占比从15.43%升至22.47%。可以预见，等到B1层升级改造完成后，这两个业态的占比还将继续上升。

这样的业态调整既是为了迎合港客消费热点，也是为了满足区域内白领、家庭客群的品质生活需求。数据显示，领展中心城的客群结构中成熟庭与年轻家庭两者占比达到55%，剩下的45%为19-29岁的年轻客群，富裕等级以小康与中产为主。

目前，领展中心城的东西连廊、下沉广场等半开放空间领域均聚焦餐饮业态，汇聚了麦当劳、必胜客、同仁四季、农耕记、農畉、盛香亭转转火锅等餐饮品牌，以及奈雪的茶、霸王别姬、M stand、星巴克等茶饮品牌。

其它楼层也分散布局不少餐饮品牌，通过高频次低门槛的餐饮业态带动其它业态的人气。如主要聚焦家庭亲子消费、全民娱乐及家居生活的UG层还引入了网红美食怂火锅、西塔老太太。

南北大街则是打造成酒吧街，入住了众多知名音乐餐厅、酒吧等特色微醺品牌首店或旗舰店，包括Mint.橋深圳首店、boomshake深圳首店、Revolucion Cocktail革命酒吧（深圳独家）、猫员外（深圳旗舰店） 、胡桃里音乐餐厅全国旗舰店、CHAOS event & bar（全国首店）等。

赢商观察

福田CBD商圈是深圳商业密度最密集的商圈，光是会展中心就有皇庭广场以及地下商场连城新天地与领展中心城同台竞争，竞争压力实在不容小觑。领展中心城是香港领展集团在内地首个存量改造的商业项目，改造升级的过程中将商场定位调整为“福田中轴线上的都市桃源”，通过建设亲自然体验的大型生态购物中心，在CBD里打造在地影响力。

大规模升级改造两年后，领展中心城的硬件设施的提升效果明显，绿地面积大幅上升，升级后的东西下沉广场增加了公共活动空间，结合多样化的营销活动优化了商场的都市社交体验。业态品牌方面，领展中心城针对家庭客群、商务白领、港客做了全时段餐饮布局，并以流量品牌、特色品牌满足多维客群的商务聚餐、家庭社交、港客打卡需求。整体来看，短短两年，深圳领展中心城的改造升级成效不错，能在稳住基本盘后，大力挖掘港客客群增量，实现销售与客流的双向提升。

但需要关注的是，日前项目节假日港客占比高达一半，多为目的性消费，而当消费欲退去，消费习惯改变，深圳领展中心城如何打造港客持续吸引力与粘性，是需要思考的问题。而除了港客，面对区域内高密度的商业，项目又如何稳住家庭客群与商务客群底盘？对深圳领展中心城而言，日后的挑战仍不容小觑。值得肯定的是，在B1经济火热的趋势下，项目对B1层的大改造恰逢其时，未来的增量可期！