香港存量改造之王内地首秀，深圳领展中心城表现如何？

​存量焕新，是所有商业运营管理者终将面对的问题。书写的答案，各有深浅。

在深圳，开业时间≥15年的购物中心有9座，其中8座均由本土开发商自持经营。唯位于福田的中心城，在2019年换了东家，收购代价66亿。新东家是被誉为“亚洲REITs之王”的香港领展房地产投资信托基金。收购之后，拥有丰富的商业资产优化改造经验的领展，顺势开启了对该项目超过一年的升级改造工程。

近日，全新改造后的领展中心城正式“焕新启幕”，与新秀MALL毫不逊色的建筑空间设计、细节呈现，着实让笔者眼前一亮。在深圳竞争激烈的商业圈，领展以“存量焕新”入局，带来了满满的惊喜感。在与运营团队进行一番深入交流后，对这个未来“都市桃源”更加充满期待。

历时逾1年改造，新“中心城”有哪些看点？

作为领展在内地的第一个存量商业整体改造项目，深圳领展中心城扮演着其内地“存量焕新”旗帜的角色。正如领展内地运营总监黄湧接受赢商网采访时所言：“这是口碑之战。成了，未来领展在内地的投资和商业发展就会更有信心！”

为此，领展团队对于该项目改造可谓任务艰巨，用心颇深。此前亦有报道，这次改造整体代价近3.5亿港元，包括项目软硬件升级提升、商场定位重新规划、优化环境和品牌内容招调等。

通过实地考察，笔者梳理了本次领展中心城焕新升级的几个大的逻辑：

// 紧扣绿色生态打造“亲自然”主题MALL

基于项目处于深圳福田CBD的“城市空中绿轴线”上，依托于绿色生态的屋顶花园的基础，领展中心城在整个改造过程中，进一步突出放大“绿色”主题，打造一个亲自然体验的大型生态购物中心。

深圳是一个很年轻的城市，在这样快节奏忙忙碌碌的CBD里，有一个商场能够让你坐下来有一些片刻宁静，类似于一个都市桃花源的概念，我们是想打造这样的一个氛围。整体的绿化都是把这个概念贯穿其间。

为此，项目围绕着“城市花园”的设计关键词，从内而外融入绿色元素，如：

• ——将屋顶花园和下沉广场花园联系起来，广场上配上不同季节开花的植物及常绿植物，四周增加垂直绿化墙，增加草坪，一年四季呈现不同风景。

• ——室内规划“春夏秋冬”四季主题空间设计，利用不同空间增加各类型绿植、树池，可移动的盆栽植物等。

据悉，改造后的领展中心城，绿地面积达到了1.8万㎡，总绿化率较之前提升10个百分点，达到43.1%。场内植物多达36种。据官方披露，项目已达到SITES 铂金级认证、LEED V4 BD+C的CS 铂金级认证和WELL HSR（健康安全评价准则）三项绿色建筑认证的资格。

//商场功能优化，提升整体空间现代美感

由内而外的“绿色”元素之外，商场还通过不同的功能优化，从视觉上、空间功能上、购物动线上以及其他细节方面，基于当下商业审美的高要求，提升整个商场的现代感和“闲逛”体验感。

整个空间以城市绿洲的概念，在每一个区域做出一些亮点，让大家走起来很顺畅，不会累，不会迷路；市场推广和品牌招调也会顺应着这个方向去做，提升整个商场的体验感和可逛度。

• ——重新规划动线：打破商场原有圆形动线规划，在设计元素上用春夏秋冬四季的概念做出明显的功能区分，并匹配不同的业态与内容组合，加深不同主题的场所印象。

• ——焕新外立面：更新改造面向下沉广场的东西立面、改造提升南北入口位置，使购物中心的商业入口更吸睛，提升整个项目的城市形象和街区形象。

• ——增加公共活动空间：通过东西下沉广场进行重新设计，增加漫步阶梯、互动小景观、水景、留白区域等，呈现一个“都市绿谷”。此举将原本割裂的下沉广场，“化身”为消费者更易到达的城市公共活动空间，大大增强了项目的在地社交场景氛围。

//调整业态品牌，提升内容独特竞争力

在基于物业硬件条件的改造外，领展借助此次升级，也对楼层主题和品牌进行了一番焕新调整。据笔者统计，在这一轮调整后，整个领展中心城已经拥有了6家华南首家，7家深圳首家，1家深圳独家，4家福田首家，以及11家全新形象店/旗舰店，品牌矩阵“排面”聚合影响力大大提升。

• ——凸显都市品质餐饮与微醺夜经济氛围

L层东西连廊借助半开放空间优势，聚焦餐饮业态，在原有蔡澜点心、农耕记、同顺居、云海肴·蒸汽石锅鱼等人气氛围基础上，进一步强化年轻微醺夜场品牌和特色品质餐饮，包括：Revolucion Cocktail革命酒吧（深圳独家）、猫员外（深圳旗舰店）、音乐餐厅胡桃里（将升级全国旗舰店）、CHAOS event & bar（全国首店）、网红川式火锅楠火锅、外婆家深圳全新概念店、牛气盛日式和牛火锅放题（华南首店）、本色（蕞情歌）live house（深圳首店，装修中，预计2022年Q1开业）

G层东西下沉广场，将紧扣都市休闲，打造社交餐饮氛围，在原有星巴克、奈雪的茶、喜茶、麦当劳等基础上，一方面将原有品牌门店升级，如必胜客将升级为花漾逃离概念店，另一方面引进特色首店，进一步丰富品牌类别，如引进了撷-日料集合华南首店、茶太奇！！！华南首店、YO!TEA有茶最新形象店、M Stand、克茗冰室等品牌。

• ——进一步丰富和提升精品零售，加码家庭消费

在整个楼层的划分中，连接地面的L层主要聚焦潮流运动，如在原有ZARA、优衣库等基础上，新引进SIX Miles六英里首店，原有FILA将升级福田首家童装集合店；

UG层主要聚焦家庭亲子消费和全民娱乐，原有的MELAND将升级为福田旗舰店，反斗乐园升级为全国旗舰店，全棉时代升级为全新的儿童集合店，并新引进深圳首家北欧时刻、魅KTV深圳旗舰店（预计2022年Q1开业）等；

​联通地铁的G层则聚焦时尚女装、珠宝配饰、精品美妆等业态，集合了ochirly、MO&Co.、FIVE PLUS、janis market、GLORIA歌莉娅、STACCATO、Aroise Years、AFIONA妍丽、周大福、周生生、ACC超级饰、TOP TOY亚洲潮玩集合店等品牌。

• ——压缩“大卖场”，引进更多品质生活配套

领展中心城B1层原为家乐福大卖场，此次改造后，原大卖场升级为体量更小、消费体验更好的家乐福华南首家精品旗舰店。而释放出来的面积引进了欧亚美创、佩霖国际、健睿美、指典世家、海马床垫、Sinomax赛诺、丝客富等生活配套品牌。

商场原有的品牌矩阵中就不乏一些好品牌，只是它们之前比较散，我们进行重新的挪位与组合，让各个楼层功能主题更明显，让消费目标更加清晰。然后一部分门店进行升级为特色门店，再引进30%-40%新进品牌，我们要用这种组合拳的方式，去把每一层、每一块区域的亮点做足。

据悉升级改造中通过对场内商户进行重新规划，整个领展中心城的商铺总数量增加了约20%，大大提升了商场单位坪效与整体租金收入。

重新出发，在福田CBD里造一座“都市桃源”

值得一提的是，整个领展中心城改造过程中，一直处于营业状态。相较于封闭式改造，这个难度尤其大。对于黄湧所带领的领展运营团队而言，重塑消费者对中心城的新印象，持续做好内功是唯一的途径，“把品牌组合调整好，把运营能力、服务意识跟上去”。

任何一个商场，经历一轮这样的不关门的停业改造，它都会有一个阵痛期。对客流的影响、对市场的吸引力和顾客的关注度，一定是有所下降，这是一个很正常的现象。我们要做的，是在改造收尾的时候，止住客流下降的趋势，把一些好的信息一点一点传递给消费者。尤其注意，要用年轻人最喜欢的方式传递给消费者。

领展中心城改造后全新定位为“福田中轴线上的都市桃源”，如上所述改造所呈现的场域“绿色生态”主题，基本具备了“桃源”的项目肌底，但还远远不够，后续的运营才是关键。用黄湧的话说，现在的领展中心城只是“成功了一半”，另一半则是要让市场知道、让消费者知道。

在官宣焕新启幕之前，领展中心城的运营团队做了一些尝试，如：10月国庆期间举办的湾区之year音乐节、啤酒嘉年华、SHENZHEN.zip文创市集等活动。

12月举办的“街潮文化周”，通过引进街舞圈全国性超级品牌赛事-SUPER DANER超级舞者街舞精英赛、TOPFUN街球投篮挑战赛、MOVER滑板趣味赛等活动，吸引众多城市年轻小众和都市客群，效果不错。

据悉，街潮文化周开幕当天客流达到10万人次，刷新近年来该商场的客流峰值，两天积累近20万客流，而这也给了领展团队更多的运营信心。

我们有两大优势，第一家庭客群，第二庞大的商务客群。这两点决定了我们商场的定位。尤其是周边庞大写字楼和酒店带来的商务客流，后续运营上我们会主力加强这类客群黏性，一系列的市场活动就会围绕这个去做。这是改造前和改造后最大的一个变化。

现阶段，领展中心城要立足福田CBD，在CBD里打造在地影响力，而未来将朝着“福田中轴线上的都市桃源”这样的城市定位和城市价值不懈努力。

“在努力挖掘only for中心城，special的内容的同时，我们希望整个商场更有温度。”黄湧强调道。如基于母公司的公益基因，探索空间中注入更多的公益元素。据悉，领展每年将相等于上一个财政年度收入净额的最多0.25%款项，拨捐领展“爱．汇聚计划” ，在香港推行社区文化活动、爱心公益等，累计已达1.05亿港元。

继承领展DNA，15岁中心城迈入发展新阶段

2019年领展斥资66亿元收购深圳怡景中心城，震惊了整个华南商业地产圈。这也是迄今为止，华南商业零售物业单体最高成交金额的纪录。经过这两年多的改造与运营提升，我们看到了领展中心城正在呈现“持续向好”的变化。

在疫情防控常态化的当下，商业运营关键点也在发生变化。而黄湧对于领展运营团队的要求，则是——快速应变。2022年，是领展中心城开业的第15个年头，改造升级，只是揭开其未来新发展的序幕。

可以预见，继承港资企业“长期主义”、“强调运营、强调服务”的商业DNA，未来领展中心城必将持续不断输出新的商业惊喜。值得期待。

作者 | 罗嘉欣

图片来源 | 深圳领展中心城